昨天，萬科(000002)發布11月銷售項目情況公告，當月實現銷售面積42.1萬平方米，比10月減少9.3%，比去年同月增加3.4%；實現銷售金額35.7億元，比10月增加6.6%，比去年同月減少15.6%。1-11月份公司累計銷售面積490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。

　　點評：近期國內有多項旨在扶持房地產市場的政策出臺，作為全國市場占有率近3%的榜首企業，萬科的銷售業績有較強的指標意義。去年11月房地產市場已有所回落，今年11月份公司銷售面積同比僅增長3.4%，環比銷售面積下降7.1%，從公司銷售形勢看，其房地產業務尚未有明顯好轉跡象。

　　從銷售價格來看，公司項目為全國化布局，樓盤多集中于城市非中心地段，數據代表性較強。今年8月以來，公司銷售均價呈下降趨勢，9-11月銷售均價同比下跌幅度較大，基本在15%-20%左右。至于11月銷售均價環比上升17.5%，應該是房地產新盤結構不同的原因。

　　由于房地產行業會計結算的特殊性，我們可以根據萬科過往的銷售情況對其經營業績作一個大致判斷。預計公司今年營業收入在400億元左右，明年在450億元左右，2010年隨著房地產市場的逐步回暖，公司銷售收入可能重新回升，達到550億元左右；在不考慮公司計提存貨跌價準備因素的情況下，預計2008年-2010年歸屬于母公司的凈利潤分別為50億元、60億元、72億元，每股收益分別為0.45元、0.55元、0.66元。(海通證券 張 崎)