“市場正經歷著一次理性的調整,只要決定行業基本面的深層因素依然存在,調整不會改變房地產行業整體的發展方向。”25日下午,招商地產董事長孫承銘在深圳舉行的A股增發網上路演活動上如此表示。面對投資者關于招商地產樓盤銷售狀況和現金流的疑問,招商地產稱銷售回款速度正常,現金充足,但因為部分樓盤價格下調,全年100億元的銷售目標只能完成80億元。對于部分招商地產的深圳項目停工的現象,招商地產未正面詳細回應,只是模糊說“施工進度順利”。

　　招商地產延遲4個月才啟動增發

　　事實上,招商地產的此次增發行動可謂“姍姍來遲”。招商地產公開增發方案在今年7月31日被批準,在半年內增發有效。但隨后其股價一路下滑,最低跌到10.57元/股,遠低于其融資目標所對應的股價(約17.8元/股)。因此,在過去近4個月里,招商地產一直未見增發舉動。直到近期股市出現反彈,股價才逐漸回穩在近14元/股左右。

　　對于為何選擇在此時公開增發,招商地產表示,近期國家推出的一系列經濟刺激政策,有效地提振了市場信心,基于專業判斷,公司認為在此時公開增發,融資成本最低。此外,增發股份有利于公司資產負債率的降低,提高公司在逆市中抗風險的能力,有利于公司的長遠發展。公司的業務和規模還在不斷增長中,增發不會大幅攤薄公司的利潤。

　　招商地產董事長孫承銘在25日的網上路演中介紹,公司此次增發不超過4.5億股,擬募集資金59.4億元,用于收購控股股東蛇口工業區擁有的6宗土地使用權及該公司的房地產開發項目共14個,項目總投資約171億元。

　　鑒于目前股價的低估,公司控股股東招商局蛇口工業區有限公司承諾將全額參與此次增發的優先配售,認購金額超過28.87億元,同時還將追加申購6000多萬股,申購資金達8個億。增發完成后,招商地產的總資產將從298億增加到357億左右,凈資產將從82億增加到141億左右,分別增長了20%和72%。而公司的資產負債率則將大幅下降(從第三季度末的67.33%大降至55%),公司的財務狀況將更加穩健,債務融資空間和未來發展擴張能力得到進一步的提升。

　　百億銷售目標無奈打八折

　　在網上路演的“網上交流”環節,眾多投資者對涉及招商地產和當前深圳樓市的諸多熱點問題紛紛提問,招商地產給予了不同的或詳或簡的回應。

　　到目前,公司的銷售情況如何?年初確定的100億元目標能不能完成?招商地產董事楊百千介紹,截至2008年11月20日,招商地產公司已經完成銷售面積33萬平米,金額達57億元,近期正在推進南京國際金融中心整體出售工作,如近期完成交易,累計銷售面積可達45萬平米,銷售金額接近75億元。此外,公司12月份有3個樓盤上市銷售。

　　招商地產財務總監黃培坤說,公司今年的銷售目標為100億元,隨著市場的深度調整,產品的銷售價格也有所下調,蘭溪谷二期銷售較慢,未達銷售目標,所以公司今年僅能實現80億元的銷售。

　　針對目前的市場情況,董秘劉寧稱,公司對舊盤中未推部分將適度調低價格,對于新盤的定價也比較靈活,基本上在開盤一個月內希望實現銷售50%。

　　截至目前,招商地產在售項目有14個,后續還將有約4個項目陸續推出,主要分布在珠三角和長三角和環渤海地區。孫承銘說,深圳和珠三角去年漲幅較大,本輪調整幅度較大屬于正常。面對樓市的低迷狀態,招商地產在全國不同的區域、不同的樓盤將采用不同的銷售策略。“由于公司過往幾年的拿地成本很低,有較大的毛利空間,對于其他地產商的降價銷售策略我們完全能夠應對”。

　　專門針對深圳市場,招商地產董事華立表示,進入2008年5月份以來,深圳樓市出現逐步回暖跡象。深圳市的房地產市場從總體上可以劃分為關內和關外兩個市場。對于招商地產的關內樓盤,招商地產認為關內普通住宅均價在15000元/平米左右可得到強力支撐,只要價位調整到合理區間,市場將迅速恢復,成交量將回升。對于關外區域,招商地產認為,關外市場將保持激烈競爭的態勢,房價將回歸到市場接受的合理區間,開發商將越來越依靠公司自身的品牌和產品自身的優勢來得到市場的認可。從2008年二季度關外市場銷售情況看,一些知名品牌開發商的普通住宅項目及部分新樓盤“特價房”等情況的出現,得到了市場的強力支撐,取得了很好的銷售業績。總的來看,房價回落到合理的價值區間,有助于市場成交量的恢復和回升,對招商地產目前的開發經營將產生影響。

　　募集資金不足部分通過自籌解決

　　按照招商地產原有的計劃,其本欲通過增發募集80億元資金,但目前顯然募集的資金不足。對此,孫承銘表示,公司將根據募集資金項目的輕重緩急程度安排資金,對于募集資金不足部分公司將通過自籌解決。

　　據稱,招商地產的資金來源是多方面的,包括銷售的回款和資本市場以及貨幣市場的融資,公司將根據業務發展資金的需求和公司的資本結構、債務比率,合理安排資金的流入,包括合理安排各種融資方式。招商地產董事華立透露,公司現在的銀行授信額度約250億,拓展融資渠道歷來是公司降低資金成本的重要舉措,除銀行借款外,發行信托產品、外幣貸款等都是公司的重要資金來源。并且,公司雖有大規模的土地儲備,但在資金方面沒有壓力,在今年,招商地產只獲得兩塊成本較低的土地,并沒有在土地儲備方面增加投入。

　　明年欲以低成本拿地

　　談到對明年業績的預期,孫承銘表示,盡管目前房地產市場存在著很大的不確定性,但公司對明年的業績增長有很強的信心,在08年的基礎上保持增長的態勢。因為現金充足,招商地產會密切關注行業發展的動態,以低成本獲取土地資源,獲取土地形式不限。

　　事實上,招商地產目前的土地儲備已比較龐大,總量達900萬平方米,權益土地面積達800萬平方米,主要分布于深圳、廣州、蘇州、天津、北京、南京、上海、佛山、珠海等城市。但是,成本并不高。孫承銘透露,公司的土地儲備分為住宅用地、工業用地和商業用地三類,其中住宅用地的價格大約為2300元/平米,工業用地很便宜,每平方米只有幾百塊錢,商業用地的價格大約為4000元左右。所以,招商地產并不打算放慢明年的擴張步伐。

　　在銷售目標上,公司財務總監黃培坤透露說,2009年銷售目標不低于120億元,比今年定的100億目標高出兩成。

　　如何在目前整體房地產行業處于下滑區間情況下,實現這樣的高增長?招商地產表示,將根據各地不同的市場特點,對銷售計劃作相應變化,明年公司推出的每個樓盤銷售額盡量小一些,各地不同樓盤推出數量多一些,風險分散,迎合區域化需求品味,做好銷售策略。