編者按:2008年,注定是不平凡的一年。在這一年中,東莞樓市所走過的軌跡,會令所有置身其中的人感到刻骨銘心。盡管現在離這個不平凡年度的離去還有月余時間,但我們更愿意站在這個時間節點上,去回顧東莞樓市今年以來的風風雨雨。因為悲觀地說,市場在剩下的時間里還難以找到出現轉機的可能。同樣,樂觀來看,站在低谷中往上看,也許更能增生希望。所以,在接下來的幾期樓市周刊里,我們想與你一起去悉數2008年東莞樓市的那些事……不為對過去報以懷念,只為對將來多點信心。

　　東莞樓市感受到的第一絲料峭寒意,似乎正趕上今年雪災那個時間節點。先知先覺者很快在行動上進行了回應,而這也被視為今年樓市降價風潮的發端。在此后一輪又一輪,從單點到多點,從個盤到多盤的跟進微調中,這一行動被賦予了“理性”、“健康化”等內涵。現在看來,這番價格調整既是開發商迫于形勢的無奈之選,也是順應市場的必然之選。也正因此,當我們回到年頭去看這番調整時,眼下的調整仍在繼續。

　　9.2萬平方米的成交谷底

　　現在看來,“9·27”新政就像是去年高溫樓市上澆下的一杯冰水。但因前期火勢過于兇猛,2007年第四季度的樓市高溫仍難以出現明顯的消退。

　　畢竟,此前的東莞樓市已保持了長達7年的持續走高態勢。越來越高的房價卻更加刺激著消費者的購房熱情,以至于當時不少業內人士還稱東莞樓市正在出現“恐慌性”的購房局面,市場上很多消費者因擔心買不到房而去“搶房”。一時間“還不趕緊買房?”成了當時最炙熱的口頭語。

　　不過,事情已經在悄悄發生變化。2008年伊始,這場寒流便正式襲至東莞。住宅成交量同比和環比均減少超過5成,2008年的東莞樓市開始透出了陣陣逼人的寒意。

　　然而,一切才剛剛開始。整個2月份,僅9.2萬平方米的住宅簽約量讓東莞樓市的銷售直接跌入谷底,東莞樓市正式進入黑夜前的黃昏。不過,這個階段的樓市促銷還是有些不痛不癢,整體房價也沒有發生太大的變化,表現最明顯的還是成交量的大幅下滑。在這個時候,人們仍然對今年的奧運銷售存有很高期待,當然還包括那傳統意義上的“金九銀十”。

　　撬動磐石的第一支杠桿

　　2月末的一個下午,豐泰城突然對外發布信息稱,將于10天后推出200套毛坯房,最低價格僅售4000元/平方米,均價則為4500元/平方米。就在當晚,萬科運河東1號舉起了“7折”團購的降價大旗,降價開始成了一種聲音和行動。合富輝煌東莞市場研究部副總經理李興旺說,此舉意味著東莞樓市的深度調整從此拉開序幕。

　　盡管萬科東莞公司副總王永彪后來在公開場合對該次行動進行了澄清,并表示“萬科的影響力沒有大家想象的那么大,萬科要做的事情也沒有大家想象的那么大,實際上只是在既有戰略‘快速周轉、效率制勝’的指導下,做了正常的市場行為。只是針對部分小的產品進行了一次團購”。但從某種意義上看,萬科此舉卻正是撬動東莞樓市價格磐石的第一支杠桿。

　　翌日一早,光大旗下景湖春曉和景湖灣畔兩個項目還以相同方式作回應。3月,豐泰等少數地產商再度跟進,不過此時的項目以普通洋房為主。4月,更多的開發商開始跟進。5月,滿城盡刮“團購風”,東莞樓市出現了大范圍的價格回調。

　　從3月到5月,東莞的洋房、小戶型以及價格一直都很堅挺的別墅產品,都不同程度地進行了價格微調。至此,東莞房價第一輪全面調整暫告一個段落。

　　奧運促銷變成集中讓利

　　6—7月,價格回調有所放緩。有關分析認為,其原因主要是,前幾個月的價格回調刺激了一定的成交量。不過影響有限,整個市場仍處于極度低迷的狀態之中。7月,隨著宏觀經濟及房地產上半年統計報告的出爐,以及對下半年樓市走勢的預判,樓市前景暗淡的市場預期開始彌漫。當月下旬,“3字頭”房價開始在市場上頻現。萬科城市高爾夫花園高層洋房起價3799元/平方米,購房者再加1元送8萬元裝修；理想0769推出64套洋房,最低價3400多元/平方米,大部分單價為4000多元/平方米；聯華花園城為慶祝集團成立15周年,推出91套單位,其中10余套屬于特惠單位,一口價3280元/平方米,其它都是4000多元……東莞房價再次遭遇下行壓力。

　　8月是奧運月,但開發商卻是在頂著后奧運營銷吃緊的壓力在大打促銷大戰。各種形式的促銷活動一時間集中爆發出來,而整體房價小幅下行的趨勢也愈發明顯。此時,開發商已經明顯感覺到了存量壓力的存在。不過,因為讓利促銷,市場出現了一線回暖的跡象,在8月中下旬甚至出現了交易的小高峰。而此時,中高端住宅產品的成交量也較之以往出現了大幅攀升,從而總體上卻拉動著均價上揚走勢。這一時期,樓市交易的讓利范圍之廣、形式之多樣,歷年來都不多見。盡管價格波動比之于4—6月的大幅波動,顯得有點平穩。整體來看,奧運月里的東莞樓市銷售上冷熱不均、個盤分化的特點正逐漸顯化。

　　“靜九”讓降價行動提速

　　這一情況,很快在9、10月的市場上得到放大。受國際、國內一系列經濟不景氣的信息影響,購房者入市的意愿普遍大減,樓市供求雙雙跌入低谷。“金九”變“靜九”,“銀十”難看贏,市場上的開發主體出現了少數歡樂多家愁的場面。很多樓盤迫于各種壓力,開始搶先實行價格“跳水”。合富輝煌東莞市場研究部的監控數據顯示,10月份,東莞全市商品住宅簽約均價約為5171元/平方米,這也是從6、7月第二次價格調整開始以來,連續第4個月價格出現下滑。

　　直觀地從市場上看,10月以后,樓市促銷的活動開始單一化起來,請“明星+價格讓利”是其中最主要的方式。如錦繡山河、聯華花園城二期、塞納城市嘉園、世紀城·國際公館三期、新世紀星城二期、陽光海岸二期·悅灣等樓盤均通過不同程度的降價促銷來快速回籠資金。而一向被認為是全市房價風向標的城區,各主力樓盤的均價都主要集中在4000—5000元/平方米之間。

　　年末大幅調價可能性不大

　　10月下旬開始,國家通過財政和貨幣手段開始對經濟放緩的趨勢進行調整,這些政策同樣影響著房地產市場。受大政策環境影響,東莞樓市信心下挫的趨勢得到了一定程度的遏制,不過,壓力仍然存在,年關將至下的存貨壓力和銀行貸款壓力等,都使得市場供給在進一步升溫。

　　“從11月到年底,開發商推貨的頻率之高為歷年所不能比,且主要是一些品質不錯的中高端產品。不過,因前期價格微調已經到了一定程度,近一個月之內再次出現大幅調整的可能性估計不大。因為,從現在來看,市場上產品性價比已經有了較大幅度的提升。”中原地產車得瑞說。基于此,一些業內人士也表示,持續了全年的價格調整在年末也許會回歸相對平淡。 (記者 劉進 劉慕華)

　　大家談

　　房價真的降了嗎?

　　從年頭到年尾,東莞樓市遭遇寒流的消息見諸各大報端。而在各種廣告和海報宣傳中,“3字頭”、整“4字頭”的房價似乎在整個市場蔓延,但價格真的降了嗎?合富輝煌東莞市場研究部根據自身對前11個月東莞市場的監控數據預測,今年全年全市住宅銷售面積約342.6萬平方米,同比減少44%；全年住宅整體均價5712元/平方米,同比卻上漲3%。該機構解釋說,成交均價與實際市場均價并不等同,在今年縮小后的交易中,“中高端交易”成了東莞均價的隱形護手。但也有人認為,今年整體價格回穩的趨勢是可以肯定的,但并沒有市場宣傳的那么厲害,開發商的宣傳在一定程度上放大了東莞樓市價格“跳水”的幅度。

　　下一個路口有拐點?

　　經過一輪又一輪亦真亦幻的“大跳水”后,有關東莞樓市價格是否真的已跌至最低谷的討論也開始成為熱點。是否還會出現更大的拐點?不管是業內還是普通市民對此都持有兩種不同的看法。有業內人士認為,從東莞的人均工資來看,4000多元/平方米的房價已算是非常理性的價位,所以房價早已見底,再跌也不可能跌到均價3000元了,但另一方則認為,東莞樓市還有下降空間。其實,到底孰是孰非,一切還有待市場來決定。