寒流來了，房地產(chǎn)企業(yè)如何“過冬”？日前，在浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院MBA高級研修班上，浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生談了對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的一些看法。

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)遇到的最大問題是行情變化太快，“冰火兩重天”。“最近很多人對樓市很悲觀，但是今年杭州也有不少新盤賣得不錯。”趙杭生把這種現(xiàn)象比作“冬天里的一把火”。他認(rèn)為，這說明眼下的樓市行情并不是全盤困境，只要操作得當(dāng)，還是能夠平穩(wěn)過冬的，所以不能“病急亂投醫(yī)”，一定要看清行情和未來的走勢。

　　認(rèn)清形勢：

　　房地產(chǎn)企業(yè)的四種心態(tài)

　　趙杭生分析了目前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的四種心態(tài)。只要認(rèn)清自己所處的形勢，當(dāng)機(jī)立斷，這幾種心態(tài)都可行。

　　“三十六計，走為上”。幾年前，很多企業(yè)沖著高回報率，抱著“博一把”的想法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但是并不是把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為企業(yè)的核心戰(zhàn)略。所以，一旦利潤不高，風(fēng)險很高，銀行貸款到期、高利貸逼債，他們不得不走。

　　“乘虛而入，趁機(jī)擴(kuò)張”。雖然去年地價、房價不斷攀升，市場形勢大好，但有些企業(yè)沒有被這股浪潮席卷，已經(jīng)有了一定的警惕，沒有被套。今年，這些企業(yè)就可以以相對低廉的成本加大擴(kuò)張。“不過，他們還在觀望和猶豫。”趙杭生說。

　　“盤活存量，等待時機(jī)”。這是大部分企業(yè)采取的措施。一方面，只有把存量盤活，才能獲得資金鏈。另一方面，存量意味著風(fēng)險。1997年，海南房地產(chǎn)泡沫，留下很多爛尾樓。五六年后，這些房產(chǎn)都已經(jīng)淘汰了，最后只能全部炸掉。“房子為什么能升值？主要是因為土地升值，房子本身其實是不值錢的。”

　　“退一步，進(jìn)兩步”。萬科的降價銷售很具有代表性。趙杭生分析，萬科眼下正在進(jìn)行的降價，從商業(yè)策略角度來講是非常正確的：在這個現(xiàn)金為王的階段，降價銷售迅速回籠資金，看似是“退了一步”；但它先保全自己，然后拿著錢，等著收購接下去遇到資金困難、手中有項目的企業(yè)，乘虛而入進(jìn)行擴(kuò)張，其實最終實現(xiàn)“進(jìn)兩步”的目標(biāo)。

　　當(dāng)然，趙杭生也認(rèn)為，萬科的做法，作為一個企業(yè)公民來說，不考慮消費(fèi)者的感受，在社會責(zé)任感上欠考慮。他舉了個例子，杭州有家房產(chǎn)公司也降價銷售，同時把前期的業(yè)主安頓好，對他們進(jìn)行補(bǔ)償，相對社會影響就很好。不過，現(xiàn)在不少有存量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有錢補(bǔ)償前期業(yè)主，只能在“降與不降”之間左右為難。

　　轉(zhuǎn)變觀念：

　　從粗放式到精細(xì)化開發(fā)

　　“前些年的房地產(chǎn)為什么這么好賺錢？”趙杭生認(rèn)為，這是“謀事在人，成事在天”，不是你真有這么高的能力，主要是“天時”好，風(fēng)調(diào)雨順。這就好像2003年，非典來臨時，房地產(chǎn)市場多年低迷的三亞房子突然熱銷。原來，因為氣候溫度的緣故，三亞沒有非典病例，不少人出于健康的考慮，紛紛在海南買房，帶動了房地產(chǎn)回暖。

　　去年，杭州某地塊拍出了樓面價每平方米1.5萬元的天價，大家都堅信將來“面包肯定比面粉貴”，鄰近樓盤爭相漲價，這就有些盲目樂觀了。趙杭生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的問題不僅僅是價格。在當(dāng)前房產(chǎn)市場越來越細(xì)分的時代，同地段不同品質(zhì)的相鄰房產(chǎn)，價格每平方米相差數(shù)千元乃至上萬元，將會越來越常見。

　　“以前房地產(chǎn)業(yè)是粗放式開發(fā)，只要土地的地段好，價格根本不用愁。稀缺資源永遠(yuǎn)也不愁賣。而現(xiàn)在已經(jīng)到了產(chǎn)品時代。”從配套、綠化到物業(yè)服務(wù)、甚至門窗細(xì)節(jié)，消費(fèi)者對房子的要求越來越“挑剔”。這時就是顯示開發(fā)商水平的時候了。

　　趙杭生建議，開發(fā)商們應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，做到精細(xì)化開發(fā)。“90平方米”和“70平方米”的小戶型如何定位，如何營銷，如何研發(fā)，如何做出一個“稀缺”產(chǎn)品。這方面，萬科做得很出色，別人都是先拿地后規(guī)劃，然后開發(fā)，而萬科率先在深圳等地細(xì)分市場，先研究目標(biāo)客戶，然后有目標(biāo)地去拿地。通訊員 周明露)