截至10月底，滬深兩市的房地產上市公司中，已有100多家披露了三季報。在杭有項目的開發公司中，以萬科領銜的外來大鱷軍團，以及浙江本土的濱江集團、廣宇集團、新湖中寶、浙江廣廈、美都控股、萊茵置業、臥龍地產等上市房企雖然仍有贏利，但是從現金流、資產負債率和速動比率等關鍵財務數據來看，資金鏈緊張仍是當前房企業們“過冬”時面臨的首要問題。

　　凈利潤——多數有增長，中小房企下滑

　　首開股份最新公布的三季報顯示，今年前三季度，公司實現凈利潤2.39億元，同比增長2123.72%。這是眾多在杭有項目的上市房地產公司中業績增長最猛的一個。并且根據該公司2008年度業績預增公告，預測年初至下一報告期末的累計凈利潤與上年同期相比有大幅增長，增長幅度約為70%以上。據悉，首開股份業績預增主要原因在于2008年公司主營業務(包括商品房銷售及部分項目轉讓)盈利水平與上年相比，有較大程度的提高。

　　新湖中寶的業績增長幅度也比較驚人，前三季度實現凈利潤約4.9億元，同比增長1195.57%。這是浙江本土上市房地產公司中業績增長最猛的一個。新湖中寶的利潤高速增長得益于高額的投資收益，其中第三季度，新湖中寶獲得投資收益約3.2億元。有分析指出，新湖中寶有效平滑了行業投資風險，新湖中寶對期貨、銀行、礦產的投資，中和了單一房地產的風險。

　　除這兩者之外，前三季業績增長突出的房企還有保利地產、濱江集團和廣宇集團。其中保利地產前三季度實現公司營業收入66.93億元，同比增長71.22%；凈利潤12.67億元，同比增長125.38%；濱江集團實現凈利潤6.02億元，同比增長100%；廣宇集團前三季實現凈利潤8805.21萬元，同比增長92.13%。

　　此外，萬科仍然是所有上市房企中凈利潤絕對值最高的一個，今年1~9月實現凈利潤22.8億元，較去年同期增長18.8%；金地集團實現凈利潤共計3.5億元，比去年同期的3.27億元增長7.82%；浙江廣廈實現凈利潤1.8億元，同比增長10.24%；臥龍地產實現凈利潤1.02億元，同比增70.44%。

　　雖然這些上市房企前三季度的仍然贏利，但從第三季度與前兩個季度的業績增長幅度相比，已經疲態盡現，樓市寒流帶來的后果已經全面發酵。一些中小房企的業績則已經出現下滑態勢。美都控股前三季實現凈利潤1713.31萬元，同比下滑61.17%；萊茵置業實現凈利潤6122.55元，同比下滑33.73%。相關信息顯示，市場的成交低迷是房企業績下滑的主要原因。

　　現金流——基本為負，銷售回籠資金低于項目開發支出

　　在現金流方面，無論外來大鱷還是本土房企，其前三季度經營活動現金凈流量全部為負值，表現為凈流出。這意味著房地產公司銷售回籠資金額已低于公司進行項目開發及土地儲備的相關支付額。

　　保利地產財務數據顯示，至三季度末，公司現金流為-81.76億元，比上年同期現金情況減少67.67%；濱江集團和廣宇集團前三季的現金流分別為-21.8億元和-20.9億元；萬科現金流為-19.89億元；金地為-11.14億元；浙江廣廈為-5.69億元；新湖中寶為-5.19億元；首開股份為-3.7億元；臥龍地產為-1.78億元；萊茵置業為-7799.6萬元；美都控股為-2100.6萬元。

　　一般而言，上市公司經營活動產生的凈現金流量應為正數，而且經營活動的現金流量占全部現金流量的比重越大，說明公司的財務狀況越穩定，從而支付能力越有保證。經營活動的現金流一旦出現負值，即使利潤表中揭示的營業收入和營業利潤增長很多，但其中的相當部分可能以賒銷實現，加之地產公司的應收賬款和存貨等數據上升過快，反映出企業營業利潤存在不實或過度包裝之嫌。

　　目前房企的巨額經營現金流負值主要是存貨增長過快造成的。再加上去年大量的拿地行為，存貨更多表現為土地儲備的快速增長。

　　資產負債率——負債率普遍超警戒線

　　存貨增加說明了銷售依然不暢。而銀根緊縮也讓開發商的融資渠道進一步收窄，以致負債迅速上漲。

　　資產負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債。而根據已披露的房企上市公司三季報，絕大多數房企的負債水平高于50%，并且多數超過了70%的警戒線。

　　在外來大鱷中，萬科的資產負債率是最低的，截至三季度末，其負債率為69.66%，并且萬科擁有貨幣現金199.4億元，較上季度末的153.7億元增加29.7%，做足了“過冬”的準備。保利和金地的資產負債率都在約73.3%，其中保利期末擁有貨幣資金48.31億元，較上季度末的36.18億元增加33.5%；金地期末擁有貨幣資金80.21億元，較上季度末的72.88億元增加10.1%.。首開股份的資產負債率明顯偏高，達到了82.39%。

　　濱江集團的負債率為72.65%，期末擁有貨幣資金9.14億，不過濱江集團的速動比率為1.02，說明短期周轉能力不錯，是上市房企中狀況比較好的一個；廣宇集團的負債率約為71.4%，期末擁有貨幣資金1.27億元，但是速動比率僅為0.07，短期償債能力不容樂觀。新湖的資產負債率為65.05%，期末擁有貨幣資金29.6億元，速動比率0.74，狀況較好；臥龍地產的負債率為67.19%，擁有貨幣資金0.48億元，速動比率0.2；美都控股資產負債率69.26%，擁有貨幣資金3.21元，速動比率0.31；萊茵置業資產負債率74.95%，擁有貨幣現金1.93億元，速動比率0.25。本土房企中，廣廈的資產負債率較高，達到86.6%，期末擁有貨幣資金4.45億元，而速動比率也較低，僅為0.1。

　　截至記者發稿，港股的綠城中國尚未公布最新的季報，但是根據其半年報，公司負債率達116.7%。

　　過冬——增加貨幣資金是首選

　　根據易居中國房地產研究院對全國30多個重點城市展開的針對房地產企業高管和業內專家的四季度市場預測調研，五成以上的受訪者認為四季度房價還將下跌。在上海、廣州、北京、深圳等一線城市，則有71.1%的受訪者認為房價較三季度將繼續下調；而對于成交量，有43.8%的受訪者認為四季度房地產市場成交量將進一步萎縮，有27.6%的受訪者認為會繼續延續三季度的走勢。

　　在房產周期低谷中，美國、日本、中國香港地區的地產公司案例表明：企業規模大小與抗沖擊能力無關；低谷中周轉率比利潤率重要；低谷中加速周轉有很多方法，但儲備盡可能多的金融資源是最重要的，這不僅是過冬的需要，也是套利低谷、并購擴張的需要。

　　房地產企業增加貨幣資金的方式主要有三：一是通過加快推貨和促銷，加強現金回籠。二是壓縮開工面積。萬科總裁郁亮表示，確保經營穩健性和財務安全性，萬科決定在中期下調開竣工面積的基礎上，再減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。第三是發行公司債，通過證券市場融資也成為一個重要途徑，如萬科今年9月發行了59億元公司債，保利地產今年7月發行了43億元公司債。金地集團的公開增發計劃今年7月未能“過會”，但該公司已于今年3月成功發行12億元公司債。(徐叔競)