萬科10月27日晚公布三季報(bào)，其中提到凈利潤下滑、并縮減開工面積、率先在業(yè)內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等。昨日，萬科副總裁及新聞發(fā)言人肖莉針對媒體問題一一回復(fù)，首次公開承認(rèn)去年存在高價(jià)拿地行為，并對政府“救市”新政作出回應(yīng)。

　　反思去年高價(jià)拿地

　　萬科在三季度報(bào)告中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣5.35億元，被計(jì)提的項(xiàng)目包括天津假日潤園、南京金域藍(lán)灣、南京金域緹香、福州金域榕郡和北京金色城品。

　　對此萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，在執(zhí)行層面以高價(jià)獲得了若干土地，公司在快速擴(kuò)張的過程中，對于成本的管理、費(fèi)用的控制也存在一些松懈。

　　去年，萬科曾以4.68億元價(jià)格拿下深圳兩地塊，而其當(dāng)時面對質(zhì)疑聲時表態(tài)：萬科有更高的成本承受能力，拿地是為戰(zhàn)略需要。

　　預(yù)計(jì)全年凈利潤下降

　　萬科三季報(bào)顯示，三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%，“不排除全年凈利潤下降的可能性”。

　　不僅是萬科，27日公布的保利、金地、世茂等多家房地產(chǎn)公司三季報(bào)顯示，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在第三季度銷售額、銷售面積及凈利潤增長幅度放緩，部分公司面臨凈利潤下滑甚至負(fù)增長的局面。

　　而這幾乎都與去年對市場的高度樂觀預(yù)判有關(guān)，這些公司中不少曾經(jīng)是去年高價(jià)拿地的“急先鋒”。陽光100置業(yè)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，目前很多地產(chǎn)公司都在削減規(guī)模，以各種方法促進(jìn)銷售，這是在為去年的高價(jià)拿地“買單”。“房地產(chǎn)公司應(yīng)該回歸到尊重市場購買力，為客戶創(chuàng)造價(jià)值上來，”他說。

　　年度股權(quán)激勵恐泡湯

　　作為萬科公司治理架構(gòu)的重要組成部分，股權(quán)激勵計(jì)劃與業(yè)績直接掛鉤，要求年凈利潤增長率超過15%，其首輪計(jì)劃期間為2006至2008年。

　　然而自2007年底以來，房地產(chǎn)市場下行，買方進(jìn)入長期觀望，萬科的業(yè)績也受到影響，三季報(bào)預(yù)計(jì)的年度凈利潤達(dá)不到15%，直接導(dǎo)致萬科股權(quán)激勵計(jì)劃難以實(shí)施。

　　對此肖莉表示，今年以來股市持續(xù)低迷，投資者普遍受到損失。而管理團(tuán)隊(duì)與股東同舟共濟(jì)，本來就是股權(quán)激勵計(jì)劃的初衷。

　　對后市判斷“悲觀”

　　昨天多個開發(fā)商接受記者采訪時表示，萬科調(diào)低開工面積等措施表明其對目前的大勢判斷是“較悲觀”的。

　　萬科再次對市場做出的預(yù)警判斷，對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響仍舊巨大。永同昌集團(tuán)營銷總監(jiān)肖志剛接受記者采訪則表示，萬科的對市場預(yù)判將可能對其他開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。萬科作為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，同時萬科在全國多個城市有開發(fā)的項(xiàng)目，從這些不同城市中傳達(dá)出來的市場預(yù)警，應(yīng)該要比其他小公司全面的多。因此萬科的判斷在一定程度會對中小地產(chǎn)公司產(chǎn)生一定的心理暗示。

　　“不過也不能排除萬科出于自身利益考慮做出的部分論斷。”肖志剛認(rèn)為。

　　關(guān)鍵詞

　　“降價(jià)” 或進(jìn)行到底

　　據(jù)記者了解，新政出臺次日，萬科即召開高管電話會議，并召集證券機(jī)構(gòu)進(jìn)行探討。至于新政后萬科會否繼續(xù)降價(jià)？肖莉表示，本次的市場調(diào)整根源在于2007年市場過熱、房價(jià)過快上漲，部分市場房價(jià)超出了一般家庭的支付能力。新政出臺后，首付、利率的下調(diào)降低了自住購房的成本、提升了購買力，對于部分去年房價(jià)上漲過快而今年調(diào)整不明顯的城市，新政應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)順應(yīng)時勢合理定價(jià)、適度讓利、促進(jìn)成交的一個機(jī)會。

　　多個接受記者采訪的開發(fā)商認(rèn)為，萬科對新政的判斷比較謹(jǐn)慎，雖然萬科沒有明確新政后是否會降價(jià)促銷，但“新政會促使開發(fā)商合理定價(jià)”這一信號明確。“萬科還是比較委婉地表達(dá)出，新政后地產(chǎn)公司的打折促銷仍會持續(xù)。”北京美亞聯(lián)合地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王鑫表示。

　　“退房” 不可能接受

　　此前，萬科在長三角的降價(jià)引起激烈的退房糾紛，對于降價(jià)引起的退房糾紛，肖莉給本報(bào)記者的回復(fù)表示，萬科完全能夠體諒客戶的心情。但對于沒有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，萬科作為上市公司不可能接受。長期來看，市場總會回暖，這些問題也會隨之消失。萬科不會消極地等待市場回暖，而是會與客戶積極溝通，得到他們的理解。

　　對此深圳資深地產(chǎn)人士賀承軍認(rèn)為，政府救市并不能立竿見影促進(jìn)成交，關(guān)鍵還要靠開發(fā)商“擠泡沫”，而政府和法律界應(yīng)給降價(jià)過程以行政和法律方面的支持。

　　范小沖則表示，退房將成為更多地產(chǎn)公司將要面對的問題。房價(jià)下跌不能作為退房的條件，在法律上得不到支持。有關(guān)部門應(yīng)尊重契約精神，宣傳和引導(dǎo)人們意識到購房的市場風(fēng)險(xiǎn)。而對于開發(fā)商欺詐、產(chǎn)品質(zhì)量問題引起的退房，則另當(dāng)別論。(記者 張曉玲 張學(xué)冬)