樓市寒流十來個月，凍死、凍傷沒準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)無數(shù)。面對這場樓市幾年來難得一見的大寒潮，昨天，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)對市場情況，公司已下調(diào)開竣工面積、降低收益預(yù)期、計提存貨跌價準(zhǔn)備，穿起“三重棉襖”過冬。

　　盡管10月22日主管部門出臺政策穩(wěn)定樓市，但萬科的心已經(jīng)被樓市寒流凍透了，認(rèn)為政策效果還有待觀察，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該主動適度讓利。

　　三季度凈利下降

　　昨天，萬科發(fā)布三季度業(yè)績報告。1-9月份，萬科共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長59.1%和18.8%。三季度，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積60.4萬平方米，結(jié)算收入51.9億元，同比分別增長102.0%和74.0%，受計提存貨跌價準(zhǔn)備等因素的影響，公司三季度的凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。

　　萬科公司總裁郁亮表示，受全球金融震蕩的影響，外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策以及市場信心正面臨復(fù)雜的轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)行業(yè)歷來與宏觀經(jīng)濟(jì)、政策緊密關(guān)聯(lián)，上述因素的復(fù)雜性在行業(yè)內(nèi)也必然得到體現(xiàn)，給原本正處在調(diào)整期的行業(yè)增添了更大的不確定性。受市場因素的影響，預(yù)計萬科2008年度凈利潤已經(jīng)無法達(dá)到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標(biāo)，公司目前還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進(jìn)一步的準(zhǔn)確預(yù)測，但不能排除全年凈利潤出現(xiàn)下降的可能性。

　　但公司方面同時強(qiáng)調(diào)，盡管業(yè)績不盡如人意，但公司過冬實(shí)力強(qiáng)大。截至2008年9月底，萬科總資產(chǎn)為1214.7億元，公司期末總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率僅34.8%，比中期末的凈負(fù)債率37.1%進(jìn)一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現(xiàn)了公司一貫重視的“經(jīng)營穩(wěn)健性和財務(wù)安全性”原則。期末，公司各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金，這意味著萬科目前的財務(wù)、資金狀況非常穩(wěn)健。

　　為御寒穿起三重“棉襖”

　　成交低迷，價格不振，這樣的市道下，萬科執(zhí)行副總裁兼新聞發(fā)言人肖莉表示，作為企業(yè)，在市場面前，要敬畏、要謙恭。為應(yīng)對市場情況，萬科已下調(diào)開竣工面積、降低收益預(yù)期，并在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家計提了存貨跌價準(zhǔn)備。

　　公司總裁郁亮表示，萬科已決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上，再調(diào)減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。郁亮表示，調(diào)整開發(fā)計劃是為了使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進(jìn)度相匹配。另一方面，這一策略也有利于增強(qiáng)萬科的市場應(yīng)變能力。由于保有足夠的現(xiàn)金資源，一旦市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖的跡象，公司也能夠迅速擴(kuò)大開工，抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)增長。

　　肖莉表示，由于房價和地價由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實(shí)質(zhì)性影響，公司預(yù)計全年業(yè)績無法達(dá)到股權(quán)激勵要求15%的增長目標(biāo)，且不排除全年利潤出現(xiàn)同比下降的可能性，公司已經(jīng)降低收益預(yù)期。

　　值得注意的是，萬科在三季度報告中計提存貨跌價準(zhǔn)備人民幣5.35億元。肖莉?qū)Υ吮硎荆�在過去一年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在執(zhí)行層面仍貫徹不夠堅決、徹底，也曾經(jīng)以高價獲得了若干幅土地。盡管這部分項(xiàng)目占公司全部項(xiàng)目的比例有限，但畢竟有悖于公司當(dāng)時的整體策略，這一點(diǎn)無法回避。另一方面，公司在快速擴(kuò)張的過程中，在牛市的樂觀氛圍中，對于成本的管理、費(fèi)用的控制也確實(shí)存在一些松懈。公司的減值準(zhǔn)備是根據(jù)報告期末的市場情況，在對所有項(xiàng)目進(jìn)行了全面測試后，遵循客觀和謹(jǐn)慎原則，按照“存貨項(xiàng)目成本”和“該項(xiàng)目估計銷售價款減去未來估計還將發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)后的金額”孰低的原則來計提的。合計計提存貨跌價準(zhǔn)備人民幣約5.35億元。到今年年末，公司將根據(jù)市場情況進(jìn)一步對存貨減值風(fēng)險予以全面審視和評估。

　　萬科呼吁繼續(xù)適度讓利

　　10月22日，主管部門出臺政策穩(wěn)定樓市，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新政策的效果還有待觀察，開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)該適度讓利。

　　郁亮表示，國家選擇和國民經(jīng)濟(jì)密切相連的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，提振內(nèi)需、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，帶動眾多相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過渡，進(jìn)而在未來的世界經(jīng)濟(jì)格局中為中國爭取更為有利的地位，這應(yīng)該是從整體宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度做出的全局性考慮。

　　本次政策的出臺，降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實(shí)現(xiàn)購房愿望，客觀上也有利于穩(wěn)定市場信心，避免出現(xiàn)過度調(diào)整，有助于推動市場更快地達(dá)成共識，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。但短期來看，市場能多快、多大程度上做出積極反應(yīng)，對2008年的公司業(yè)績又將產(chǎn)生多大影響，則還有待觀察。

　　萬科認(rèn)為，本次的市場調(diào)整根源在于2007年市場過熱、房價過快上漲，部分市場房價超出了一般家庭的支付能力。在市場成交量已經(jīng)急劇萎縮的情況下，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行適度讓利，促進(jìn)成交量的上升，對于開發(fā)企業(yè)本身、購房者和行業(yè)健康發(fā)展甚至對整體宏觀經(jīng)濟(jì)、金融的穩(wěn)定都有積極意義。10月22日，新的宏觀調(diào)控政策出臺后，首付、利率的下調(diào)降低了自住購房的成本、提升了購買力，對于部分去年房價上漲過快而今年調(diào)整不明顯的城市，這反而應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)順應(yīng)時勢合理定價、適度讓利、促進(jìn)成交的一個機(jī)會。(記者肖賓)