一舉一動都牽動業界神經的地產巨頭萬科，中秋前夕在長三角地區再度祭出降價大旗，部分樓盤單套降價幅度達到10萬元。在樓市傳統銷售旺季到來之時，此舉無疑是先燃戰火。是扭轉頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍，成為此刻開發商最關心的問題。

　　“鯰魚”萬科再掀降價風暴

　　元宵節率先在上海豎起“降價”大旗、攪亂樓市一池春水的業界大佬萬科，又一次吹響了打折的號角。

　　8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬元”的口號，令業界備受震動。

　　在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當天簽約并在三日內付清三成房款，那么就可以享受總價10萬元的優惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個基礎上打9.9折。

　　另一個位于松江區的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現在最低50萬元就能買到；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價從95萬元降至88萬元。

　　事實上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優惠推出。業內人士認為，由于臨近2010年上海世博會址，三林板塊去年漲勢過猛，今年價格出現回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，對上海樓市也是一記重磅炸彈，在這個敏感的時點，必將加劇樓市分化。

　　無獨有偶，在長三角另一個城市杭州，萬科也啟動了為期12天的“青年置業計劃”，旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個樓盤共226套房源價格做出下調，針對青年置業者和首次置業家庭，最低折扣達到罕見的7.5折。

　　試探市場　“敲打”對手

　　作為全國樓市風向標的長三角地區，上海樓市今年走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局，杭州房價也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮，但價格松動并不大。

　　記者走訪發現，除了少數“特價房”，上海大部分樓盤并未出現傳說中單價直跌數千元的情況。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質性折扣也只是在5%左右。前述萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城、中遠兩灣城，盡管價格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標志的李嘉誠旗下“御翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠近10億元資金后，每平方米售價重又回到4.5萬元左右。

　　復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，萬科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現問題，“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，表明市場已能接受這個價格；如果市場仍無動于衷，則可能繼續降價。

　　“萬科降價是順應大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場。”尹伯成說，“實力較弱的開發商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發商。”

　　萬科8月5日公布的半年報顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產公司部分或全部股權。其中最新的一份協議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產開發有限公司57%的股權。

　　9月2日，萬科發布公告稱，公司已獲證監會核準，將發行總額不超過59億元的公司債券，并于9月4日舉行網上路演。上海易居房地產研究院分析師楊紅旭表示，從萬科半年報披露的資金負債率和現金流狀況來看，很明顯，萬科并不缺錢。

　　降價得到回應　博弈仍將繼續

　　現階段，對現金流日益緊張的開發商來說，能否有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關鍵。

　　數據顯示，上半年上海房地產銷售面積1228.91萬平方米，環比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統計局公布的數據顯示，上半年全市商品房銷售均價環比微漲0.4%。

　　國家統計局公布的數據顯示，7月份國房景氣指數為102.36，比6月份環比回落0.72點，比去年同月回落1.64點，連續8個月出現回落。全國房地產市場陷入深度博弈階段。

　　上海易居房地產研究院分析師楊紅旭認為，在市場普遍產生下跌預期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。

　　事實證明，萬科降價得到了購房者響應，有效地刺激了購買力。9月1日，記者再次致電萬科位于上海外環的白馬花園售樓處，銷售人員表示，80套優惠房源已全部賣光，現在只能享受9.5折優惠。

　　上海房地局官方網站的數據顯示，自啟動促銷以來，萬科金色雅筑的銷量迅速回升，8月份簽約次數為150套(有2套撤銷)，比7月份增加61套；截至9月5日晨，當月簽約次數已達54套，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。

　　而據當地媒體報道，杭州萬科促銷活動首日，就有約130套房源被認購，表明剛性需求仍然很大，關鍵在于博弈雙方能否在價格這個問題上找到一個平衡點。

　　隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發商只有給出實際的價格優惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價格的回調，是對去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產市場持續、健康、平穩發展。但房子不是股票，不會出現暴跌，當價格回調到一定幅度就會得到剛性需求的有力支撐。”(姚玉潔)