2008年9月3日下午，北京，陽光暖暖的，但是這種暖暖的陽光與北京土地市場冷冷清清形成鮮明的對比。陽光100集團副總裁范小沖習(xí)慣性地打開電腦，點擊北京市國土局官方供地網(wǎng)站，打開網(wǎng)頁后發(fā)現(xiàn)卻只有1塊地正在交易，而按計劃，本月北京至少有34塊地出讓。

　　自2004年8·31土地大限之后，已四年，從2006年開始的天價拿地，到2007年底出現(xiàn)的土地流標，再到如今的暫時斷供。北京土地市場似乎還未達到供需平衡的狀態(tài)。

　　采訪當中有專家坦稱，8·31大限有它自身不可比擬的優(yōu)勢，但是不可否認，這四年仍然是8·31大限的政策消化期，北京土地交易并沒有真正意義上過渡到正常的市場化當中。

　　地產(chǎn)檔案

　　8·31土地大限

　　2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。

　　該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。這是聞名地產(chǎn)界的“8·31大限”。

　　8·31四周年

　　土地供應(yīng)斷檔

　　“8·31大限”由以前協(xié)議拿地改為必須公開交易，這從根本上改變了開發(fā)商獲得土地的方式，成為土地出讓方式變革的一道“分水嶺”。但是政策實施四年以來，土地供應(yīng)情況并不樂觀。

　　記者從北京市國土局了解到，原計劃34塊在本月推出的地塊，將有一部分不能如期推出。北京市國土局一位不愿意透露姓名的負責(zé)人表示，現(xiàn)在的一級開發(fā)土地有一些手續(xù)還不完善、有些地塊相關(guān)數(shù)據(jù)存在爭議，以及拆遷難等多種原因，導(dǎo)致地塊頻頻推遲上市。

　　“截至目前，有相當一部分計劃在本月推出的地塊還沒有匯總到土地儲備中心來，有的地塊甚至連土地儲備中心的經(jīng)辦人都不清楚具體情況。”北京市國土局土地利用中心相關(guān)負責(zé)人稱。

　　而除了一些遲遲不能入市的地塊之外，一些已經(jīng)掛出來的地塊也常常因種種“原因”被撤消。如7月份有海淀區(qū)西北旺新村三期(南)居住項目用地暫緩交易的公告，廣渠門外10號地也在8月份掛出暫停對該地塊掛牌交易的公示。

　　四年前搶地

　　如今消化不良

　　2004年8月31日，一個國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)標志性的日子。之后一段時間，因為土地供應(yīng)量小，北京乃至全國都出現(xiàn)“搶地”現(xiàn)象，推出一塊搶一塊，無論地塊的體量大小，只要掛出來，立刻會吸引數(shù)十家開發(fā)商關(guān)注。

　　2006年至2007年期間，包括在北京在內(nèi)的全國都上演了一場風(fēng)風(fēng)火火的“搶地”大戰(zhàn)，地王層出不窮，但不少開發(fā)商在拿地時非常匆忙、甚至有些盲目，有的地塊價格甚至高出附近樓價。

　　由于高價拿地后資金不能到位，很多項目出現(xiàn)延期開發(fā)。在本報近期組織的北京高價地塊進展調(diào)查中，七塊高價地，有五塊地至今沒有開工，在全國開始出現(xiàn)地王退地情況。比如上海普陀地王退地等。

　　開發(fā)商高價拿地，已對項目資金造成巨大壓力，當年的搶地如今變得“消化不良”。

　　土地整理規(guī)程不完善

　　地塊難入市

　　4年后的北京土地市場，仍處于政策消化期，土地市場公開交易的相關(guān)細節(jié)還有待進一步完善。土地一級開發(fā)，整理儲備等后續(xù)的問題不完善，導(dǎo)致目前一些地塊遲遲不能入市。

　　北京市國土局土地儲備中心負責(zé)人葉向忠稱，目前地塊沒有及時拿出交易，主要是土地整理和儲備不足，或者不及時，如果有整理好的地塊拿到國土局來，會立刻掛到網(wǎng)上公開交易，但是目前難就難在土地整理上。比如項目規(guī)劃設(shè)計變更頻繁使項目遲遲不能入市。另外，北京市土地整理項目至今通過項目驗收的數(shù)量并不是很多，這主要是由于前幾年項目沒有嚴格按照圖紙實施，或項目變更申請沒有批復(fù)等。但最重要的原因是，北京市至今沒有形成一個統(tǒng)一的具有指導(dǎo)性的項目竣工驗收規(guī)程，使得項目承擔(dān)單位和國土資源分局不知如何組織項目的竣工驗收工作。

　　由于土地開發(fā)整理是近幾年才興起的一項新的事業(yè)，再加上土地開發(fā)整理工作的復(fù)雜性，出臺一套合理完善的土地整理規(guī)程也迫在眉睫。

　　政府動作

　　800億轉(zhuǎn)化缺地危機

　　葉向忠還透露，一些地塊將于下周正式推出，但是數(shù)量有限，大量地塊還沒有上市的預(yù)期。但政府已經(jīng)在土地整理與儲備方面下了決心，北京市國土局近期發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2008年度土地儲備開發(fā)計劃的通知》，通知顯示：北京市政府計劃拿出800億，用于全市土地儲備開發(fā)資金。

　　據(jù)記者了解，這800億元中，計劃通過土地儲備機構(gòu)投融資方式籌措200億元，通過國有公司投融資方式籌措200億元，通過其他企業(yè)投融資方式籌措400億元，計劃今年年底儲備地達到9000公頃。

　　同時，政府還將推動建立部門和區(qū)縣政府聯(lián)動的計劃實施機制，并建立土地儲備開發(fā)計劃調(diào)整機制。(記者 吳海花)