雖然一直遮遮掩掩,但地產商的融資緊張狀態和乏善可陳的業績,總是通過各種途徑呈現在公眾面前。

　　“就在南山,已經有一些開發商在借民間高利貸了。”近日,南山前海的一名開發商董事長向記者透露,他也在為如何加快銷售自己的樓盤而煩惱不已,像戰場上的戰士一樣緊張。

　　時間已至7月下旬,這些天陸續有一些地產上市公司發布了業績預告,多數都是利潤下滑。“下半年他們的推盤量大,壓力也會更大。”平安證券房產分析師劉細輝說,房企業績拐點已經顯現,2009年是最為危險的一年。

　　中報業績有隱憂

　　從去年底開始,樓市轉入淡靜期,再加上雪災、地震和持續的降雨,使不少人對房地產上市公司上半年的業績并不看好。但隨著陸續公布的房地產公司的中期業績表明,房地產企業今年中期的業績增速仍維持在較高的水平。

　　據了解,目前40多家房地產及相關行業公司已公布中報預告,其中2/3左右的公司顯示為盈利,萬科1—6月銷售金額241.3億元,比2007年同期增長38.1%。保利地產1—6月實現銷售金額106.99億元,同比增長34.53%。金地集團1—6月銷售金額49.72億元,較上年同期增長5.29%。

　　樓市成交不活躍,但為何地產上市公司的中報成績卻普遍較好?平安證券房產分析師劉細輝表示,由于房地產公司利潤實現和銷售之間的滯后性,不排除上半年的數據包含著去年的部分,因此使得上半年的成績較好。另一方面,盡管樓市低迷,但是一些企業例如萬科、保利等,通過迅速的市場反應能力,在競爭中保持著優勢,從而實現了快速的增長。“但今年全年的增長不可能像去年一樣了,可能會有50%左右的增長。”　

　　金地集團在7月10日發布的相關公告顯示,2008年1月至6月,公司共實現銷售面積47.6萬平方米,較上年同期銷售面積下降11.97%；銷售金額49.72億元,較上年同期增長5.29%。“雖然深圳市場調整,但公司在上海的項目較多,銷售額大一些,價格也高一些。”金地集團相關負責人告訴本報記者,其認為作為一個全國布局的地產企業,綜合不同的時間段,不同的銷售區域,當前這樣的業績是很正常的。

　　大企業或許日子好過一點,但中小企業就不妙了。深長城、ST達聲等,就公告虧損,中糧地產等公告凈利潤預減。

　　7月11日,深長城公告稱,因上半年公司房地產項目還未結算,故而報告期的業績預計虧損3000萬元左右。“暫時還不能確定成都和上海兩處地產項目能否在今年進行結算。”深長城董秘尹善峰透露,“有可能三季度甚至全年都沒有結算項目。”沒有項目結算,也就意味著深長城全年業績將出現大幅下調。

　　如果公司預計全年基本不會有項目預售或者竣工,那么公司的現金流入可能出現問題。但深長城一季報顯示,公司一季度已有7.37億元預售款,短期借款為4.37億元,這意味著深長城暫時還不會出現資金鏈緊張的情況。

　　中國指數研究院(華南)研究總監孫宗耀認為,深長城擁有深圳國資委背景外,其拿地時間基本是在2007年以前,成本相對較低,但一些中小民營地產商今年業績則會出現大幅下滑。

　　10月前后是回暖時機?

　　有深圳私募人士表示,“房市和股市一樣,最重要的是信心。而信心是一種很微妙的東西,轉變的臨界點就像水的沸點一樣,前期看不出任何變化,一旦突破了最后時機,地產公司業績將會大面積下滑。”

　　劉細輝認為,在宏觀政策短期不會調整的預期下,地產行業的整合將會展開,如果接下來的項目銷售仍難以提升,下半年業績則堪憂。

　　“受制于行業整體的低迷,上市公司上半年的銷售業績亦低于預期,但仍好于市場平均水平。”申銀萬國分析師殷姿指出,上半年,萬科、保利的銷售面積分別同比增長15%、39%,金地減少12%,但大部分房產公司2008年中期的業績依賴于去年已經完成的銷售,因此,整體業績的確定性相對較高。“我們測算,房地產重點公司平均凈利潤增長率為43%。但是,也有部分企業因為今年現房銷售受到行業調控的影響,如招商地產,或結算時點的問題,如金融街,而出現負增長。”　

　　從地產公司公開的信息,以及自己的研究接觸,中國指數研究院、中國房地產指數系統副院長陳晟受訪認為,下半年的樓市分化會非常厲害,有些品質好的樓盤價格,可能不是降多少,而是漲多少,如今已有很多開發商打出了“品質至上”的旗號。

　　“深圳的市場可能比較特殊”,陳晟專門就深圳市場表示,深圳房價較高峰時期降幅已超過30%,這可能是一個臨界點,在10月-11月,可能是地產商銷售的好機會,也是購房者的機會。據他分析,屆時將有大量的樓盤推出,“開發商捂盤的時間不能過長,超過6個月也會吃不消”,而銀行要在12月份結轉,對開發商構成壓力,預計在之前2月會形成銷售高峰,就目前7、8月份,還不是買賣的好時機。

　　陳晟認為,屆時要密切關注9-12月份的銷售,看成交量能否上去,如果成交量還是不行,那么這段樓市的觀望期可能會長于8個月了。

　　　中小地產商或多亡于資金鏈

　　地產上市公司近段時間的公告,還集中于設法緩解日益緊張的資金鏈。記者通過與地產商的接觸,也感受到地產行業的資金問題日益嚴重。

　　南山前海片區,近幾個月陸續有不少新樓盤開盤,打起價格戰,各開發商都企圖快速銷售,快速回籠資金。“就在南山,已經有一些開發商在借民間高利貸了。”近日,南山前海的一名開發商董事長向記者透露,他也在為如何加快銷售自己的樓盤而煩惱不已。

　　深振業是一個缺錢的例子。2008年4月,深圳土地交易市場連續流拍,深振業卻通過公開拍賣競得深圳龍崗區的一塊地皮,耗資6.9億元,5月15日,又耗3億元競得西安的兩塊地,兩次購地共耗資近10個億。截至今年3月末深振業的8個億現金余額全部用完,還缺口2個億,得靠2008年第二季度的借款或銷售回款。2008年130萬平方米在建項目開發需要的16億元資金,總共18億元的資金缺口,更是需深振業另覓他途。深振業目前已發出配股公告,如果配股不成,深振業將面臨嚴重的資金緊張。此外,7月1日,深振業再次公告,轉讓特皓、建業公司股權。

　　中國指數研究院(華南)研究總監孫宗耀表示,當前深振業需要面對的,是眾多二三線開發商所面臨的共同資金困境:信貸難獲,銷售回款速度慢、額度雙雙大幅下降,資本市場融資前景黯淡。尤其是在去年年初、年中時拿地的開發商最為危險。　

　　中國指數研究院、中國房地產指數系統副院長陳晟表示,房地產公司資產負債率普遍較高,有些企業已高達80%,萬科的負債率達66%,尚處中等水平,在可控范圍內。大企業的資金尚有銀行扶持,中小企業就很危險了。“估計會有超過10%的中小地產商出局,可能不是倒閉,更多是退出。”陳晟說。

　　“死掉一批開發商,這是趨勢”,劉細輝認為,要想在這輪搏斗中勝出,地產商只能加快低價銷售,加快回款解決生存問題。借民間高利貸不值得提倡,會給開發商的資金成本、資金鏈帶來更多風險。(記者 盧先兵)