恒隆地產主席陳啟宗：房地產“熊市”才是最好的賺錢時機

　　內地房企的“生存困境”似乎給一些境外房企帶來了良機，以恒隆地產(00101.HK)為代表的部分地產大鱷正摩拳擦掌，準備借房地產“熊市”大干一番。

　　“熊市來臨的時候才是賺錢的最好機會。”恒隆地產主席陳啟宗昨日對記者表示。在他的計劃中，未來將投資400億港元于內地的18個項目。“這筆資金不會用到貸款，恒隆一直是個極度有規律性的企業。”陳啟宗對于企業自身的現金流非常自信。因此，在目前信貸政策緊縮，內地房企資金壓力極大的情況下，恒隆地產卻能摩拳擦掌積極進行布局。“爭取會在2009年前把18個項目全部拿下來。”陳啟宗說道。

　　至于內地項目的收益狀況，在恒隆地產的中期報告中，讓陳啟宗引以為傲的上海兩大持有型商用項目，在租賃毛利方面占到公司總租金收入的38%。據陳啟宗介紹，一個商場項目經歷6-7年的發展期之后，如今的年回報率可達到18%-20%之高。正因為如此，陳啟宗仍然明確會以商用物業為投資主線。不過，對于未來項目布局的區域他卻三緘其口，僅指出，“起步稍晚的二線城市會提供更大的發展空間”。

　　談及未來18個項目的開發計劃時，陳啟宗透露，到2010年已可以實現部分項目的收租獲利，“如果每年有2-3個項目完成的話，400億港元的投入預計每年可得到72億港元的租賃收入。”陳啟宗一邊計算一邊告訴記者。

　　對于內地房地產市場如今彌漫的濃郁觀望氣氛，陳啟宗認為，房價與地價雖然有一定關聯度，但房價下跌并不一定代表地價同樣會下跌。不過他也承認，目前恢復理性的土地市場會更有利于資金雄厚的企業。

　　除陳啟宗外，第一上海證券的市場策略員葉尚志也指出，對于有大規模投資計劃的房地產企業來說，目前正是“抄底”的時候。“危機，通常是在危險中蘊含機會。”他說道。葉尚志所指的機會，也包括通過收購內地上市房企，來拓展融資平臺。他認為，A股市場疲弱，股票估值較低，對于有意向實現收購的企業來說，倒是逢低吸納的時機。同時，對于有意在內地房地產市場開拓的企業來說，在A股市場獲得融資平臺更有益于其發展。

　　其實，資本市場中也早有公司在采取這方面的行動。如新世界中國(00917.HK)不久前剛宣布將上海三個地產項目進行重組，目的便是為了日后把有關項目注入S*ST星美(000892.SZ)。無獨有偶，市場消息指出，沿海綠色家園(01124.HK)也正在計劃將其投資物業悉數注入一家A股上市公司。

　　而另一方面，對于內地房企的IPO，瑞銀證券負責股權資本市場的分析師Joseph Chee認為，內地開發商今年應暫緩IPO計劃。其理由是，同類公司目前無論在A股還是港股，均被低估。例如，今年首家實現在港上市的內地房地產公司建業地產(00832.HK)，其不惜大幅“折價”募資的勇氣固然可嘉，但上市之后卻由于資本市場的波動，導致股價接連重挫。建業地產主席胡葆森也只能無奈哀嘆，大市不好是沒有辦法的事情。Joseph Chee稱，瑞銀建議內地房企今年盡量推遲IPO計劃，這主要是考慮到在目前的市況下發行股票很可能被賤賣。(記者 唐文祺)