土地儲備一向被看作是房地產企業的核心競爭力，但在昨日召開的“2008中國房地產上市公司研究成果發布會暨中國房地產投融資大會”上，房地產企業的代表脫口而出的不再是土地儲備規模的大小，而是如何保持良好的現金流，如何平衡土地儲備和資金鏈等問題。“儲地為王”或轉向“現金為王”。

　　現金成為香餑餑

　　和泰亞洲有限公司(香港)董事長章新明表示，貨幣從緊和有關住宅行業金融政策的出臺使房地產企業進入洗牌階段，現在是現金為王的時代，以和泰亞洲為例，目前公司進行了戰略調整，從原來以土地為王的策略，轉變為現在以現金、融資渠道、拓展現金渠道為首的策略。章新明說，“現金流是我們公司在未來長期發展中主要考慮的問題”。

　　作為一家開發企業，偉業控股公司副總經理張劍認為，只有少數開發企業能夠通過上市來融資，很多企業仍然要通過其他方式融資，如與信托機構、基金、保險、券商等合作，另外，與開發企業的兼并重組可能也將成為今后融資的一條重要渠道。對于資金問題，他認為需要未雨綢繆，“在資金很緊張的情況下再去找錢，就很困難了。開發企業在未來發展過程中，需要更好地依托多元化渠道來解決融資問題”。

　　章新明認為，在目前的背景下，如果房地產企業的現金流比較寬裕，而且還未上市，則應首先考慮進入資本市場；如果房地產企業現金流很緊張，而且負債率特別高，則需要考慮與其他企業合作。另外房地產企業還可以從境外基金、國內基金、信托產品上發掘融資渠道。

　　與會專家還認為，房地產公司應通過管理來降低運營成本。在目前政策下，土地儲備不是可持續的發展模式，“國家出臺的土地政策規定，一年不開發要收費用，兩年不開發要收回，大量土地儲備面臨著法律風險、經濟風險”。

　　房企負債率高值得關注

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，去年很多房地產上市公司借殼上市進入資本市場，很多房地產業務不斷擴張，資產和負債規模顯著增長，“大家都非常關心怎么規避相關的財務風險，也就是確保資金鏈的問題”。

　　劉洪玉對部分大型房地產企業進行了研究。研究表明，目前，這些房地產企業現金持有量和到期負債都有一定程度的增加，但實際短期風險相對較少。劉洪玉說，房地產企業現金持有量大幅度增加，到期負債也增加，說明其負債率實際有所下降，即資金狀況在持續改善。但同時，部分房地產企業當年到期債務超過了期末現金和現金等價物，這個情況要引起關注。

　　研究也發現，部分房地產企業的現金流是負的，這說明，許多企業通過公開資本市場融資，改善了這些企業當期現金狀況。“從12家樣本企業的情況看，其中有8家企業現金持有量大幅度增加，現金來源主要是通過公開資本市場融資活動獲得的”，劉洪玉表示，現金流過分依賴融資是有問題的，企業應該更加重視通過經營活動產生現金流，或者盡可能減少經營活動產生現金流的流出，“一個是想辦法產生現金流；另外，要減少現金的使用，降低在新增土地儲備的投入，提高對現有土地儲備的開發力度，加快銷售速度”。

　　中國房地產TOP10研究組研究項目負責人汪勇提出，房地產上市公司成本的上升以及負債率高的風險，應該引起大家的關注，“房地產企業應該通過IPO等多種形式打開融資渠道”。

　　據統計，滬深房地產上市公司資產負債率云年大幅上升，突破了70%大關，并于去年底達76.49%，與上年相比提高了7.39個百分點，負債風險顯著提高。“上市公司如何提升企業對資本市場的認識，根據不同的市場環境靈活有效地使用債券、信托、引進戰略合作伙伴等不同方式，擴大企業資金來源，是企業做大做強的關鍵”，汪勇如是表示。(記者 周明)