任志強(qiáng)“要死，也是銀行先死、房地產(chǎn)商后死”的最新言論或許再度惹惱了一部分業(yè)界人士，開(kāi)發(fā)商與金融界之間的關(guān)系變得微妙。就在上周，又有準(zhǔn)備金率提高和稅收新規(guī)兩根“大棒”直接或間接指向開(kāi)發(fā)商的資金鏈。同時(shí)，伴隨著如深圳等地退房潮再起等新的市場(chǎng)變化，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流已經(jīng)岌岌可危。

　　“大棒”敲打

　　4月16日17時(shí)，央行發(fā)布公告稱(chēng)，為繼續(xù)落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)，決定自4月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)分析，此舉將使銀行放貸更加慎重，從而增加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力，個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)力不夠的甚至將被淘汰。“2007年以來(lái)，央行6次上調(diào)存貸款利率，13次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16%的歷史高位，而且至今仍沒(méi)有放松的跡象。作為宏觀調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，信貸緊縮意味著開(kāi)發(fā)商從銀行貸款已是難上加難。再加上開(kāi)發(fā)商如今尋求上市也是困難重重，這樣的融資‘寒冬’可以說(shuō)是前所未有的。”安信咨詢(xún)公司分析師程默表示。

　　而在央行宣布再次提高準(zhǔn)備金率的同一天，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，并且還要按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季或月計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動(dòng)率將有所下降。

　　“無(wú)論是從銀行還是證券市場(chǎng)融通資金，風(fēng)險(xiǎn)都高于以往。大開(kāi)發(fā)商由于可變現(xiàn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、能供抵押的資產(chǎn)較多，資金較充裕的話，受影響還小些；但一些小開(kāi)發(fā)商，特別是大部分項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)前期的小開(kāi)發(fā)商，將面臨窘境。”上海易居房地產(chǎn)研究院的分析師表示，“總之，可以肯定的是，今年開(kāi)發(fā)商的資金成本將高于去年。而在這種情況下，去年進(jìn)行了大量融資的開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)已經(jīng)取得了戰(zhàn)略溢價(jià)。”

　　倚重回款

　　任志強(qiáng)雖然在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)同這樣的判斷，即近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張速度較快，資金需求量劇增，而受信貸緊縮影響，銀行貸款門(mén)檻又相應(yīng)提高。但他同時(shí)表示并不擔(dān)心對(duì)開(kāi)發(fā)投資的信貸縮減，擔(dān)心的是對(duì)居民消費(fèi)信貸的緊縮，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開(kāi)發(fā)投資方面的信貸比重并不大，主要靠自有資金和銷(xiāo)售回款。

　　在兩根“大棒”進(jìn)一步“錘煉”開(kāi)發(fā)商融資能力和資金流動(dòng)率的情況下，通過(guò)加快銷(xiāo)售以回籠資金的做法得到許多開(kāi)發(fā)商的重視，如此輪帶頭降價(jià)的萬(wàn)科拿出的一季度業(yè)績(jī)就很能說(shuō)明一些問(wèn)題，光從速度上看，萬(wàn)科去年完成過(guò)百億的銷(xiāo)售額用了近半年時(shí)間，而今年只用了3個(gè)月。“萬(wàn)科今年以來(lái)‘轉(zhuǎn)守為攻’的目的是以較小的空間換取足夠的時(shí)間。”中國(guó)指數(shù)研究院的分析師表示，打折策略可迎合政府調(diào)控、降低資金成本、大量回籠資金，真可謂一舉多得。

　　但是，此舉帶來(lái)的“雙刃”效應(yīng)也不能忽視。近日，有關(guān)深圳退房風(fēng)波群起的報(bào)道接二連三，緣由自然是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)讓一批前期買(mǎi)房的準(zhǔn)業(yè)主“抓狂”。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報(bào)告顯示，3月深圳新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月的水平。面對(duì)資產(chǎn)縮水，資金被深度套牢的準(zhǔn)業(yè)主們終于忍無(wú)可忍，逼開(kāi)發(fā)商做出讓步。而開(kāi)發(fā)商一旦妥協(xié)，資金鏈又將面臨窘境。甚至有人評(píng)論，退房潮或正是開(kāi)發(fā)商“百日劇變”的開(kāi)始。

　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅指出，特別對(duì)于那些要繼續(xù)擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷(xiāo)售回款狀況不好，不但是未來(lái)拿地，手中其余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)受到影響。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊張，要是房子賣(mài)不動(dòng)，就比較危險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自掏腰包的主要是買(mǎi)地的錢(qián)，開(kāi)發(fā)時(shí)的各種工程款和稅費(fèi)等往往會(huì)拖到銷(xiāo)售回款后再付，一旦銷(xiāo)售遇冷，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)。(記者 李和裕)