我國房地產(chǎn)市場屬于發(fā)展歷史相對較短的新興市場，企業(yè)經(jīng)營模式不能適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的要求。企業(yè)需要在經(jīng)營模式上進(jìn)行升級以應(yīng)對當(dāng)前的政策形勢和企業(yè)競爭態(tài)勢。

　　從經(jīng)營模式看，大陸房地產(chǎn)企業(yè)更多地模仿了“香港模式”。企業(yè)的經(jīng)營過程是融資、土地儲備、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán)。通過近些年的發(fā)展，“香港模式”越來越顯示出不適合我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。“香港模式”產(chǎn)生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場。政府不斷以土地經(jīng)營來維持它的財(cái)政；開發(fā)商壟斷市場，于是就把房價(jià)提高，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。這種模式之所以能夠在中國香港、日本、新加坡等地區(qū)和國家獲得成功，原因就是這些地區(qū)土地都特別有限。

　　中國內(nèi)地顯然不同于香港地區(qū)。在香港，土地相對而言是無限供應(yīng)的，但中國內(nèi)地目前卻在爭相圈地和圈錢。在這種模式下，土地成本不斷高漲，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資和土地獲取成為制約企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的兩個關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營模式往往是用耗費(fèi)大部分自有資金拿地，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，企業(yè)進(jìn)入下一個開發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長。這種模式會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金緊張、土地儲備困難等問題，并直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　相比較而言，“美國模式”中的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重持有型物業(yè)的經(jīng)營，獲得長久穩(wěn)定的回報(bào)。在資金來源上，只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。從這個角度看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營模式并不支持所有企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展，在土地出讓政策、房地產(chǎn)金融政策保持相對穩(wěn)定的情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，向“美國模式”靠攏，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)進(jìn)行本土化改造，才能確保企業(yè)的持久經(jīng)營。(上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員 回建強(qiáng))(黃樂整理)