1月23日，在上海楊浦區房屋土地管理局，新江灣城F地塊毫無懸念以掛牌底價67.517億元出讓給了美國鐵獅門房地產公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下簡稱“鐵獅門”)。這是上海有史以來出讓總價最高的“地王”。

　　F地塊位于上海市中心最后一塊能夠成片開發的熟地——新江灣城的核心位置，是眾多開發商一直垂涎欲滴的黃金地塊。然而，鐵獅門卻在無一競爭對手的情況下，以底價獲得了該地塊的開發。有知情人士認為，該地塊有定向出讓嫌疑。

　　“地王”沒有競價

　　2007年12月24日，上海新江灣城核心地帶F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅等各類物業的規劃用地，占地達26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元。

　　上海佑威房地產研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置業2007年11月在附近所拿樓面地價20000元/平方米的新江灣城D3地塊作為參照，F地塊總價可達180多億元。再說D3地塊是純住宅用地，而F地塊為商業綜合體，出讓價格應該更高。

　　然而，事實并非如此。

　　2008年1月23日，鐵獅門旗下的 “鐵獅門房地產基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在沒有面臨一個競爭對手的情況下，竟然以掛牌底價67.517億元，輕松摘得了新江灣城F地塊的開發權。根據資料測算，新江灣城F地塊樓面地價僅為7500元/平方米，只有D3地塊的37.5%。這令業界人士感嘆，同樣是掛牌出讓，但差距可謂懸殊。

　　有跡象表明，聲稱“公開出讓”的新江灣城F地塊，其過程則“相對封閉”。

　　在該地塊出讓前幾天，就有知情人士向本報透露，新江灣城F地塊專為鐵獅門“量身定做”，毫無疑問將“底價中標”，因為此前“有關部門已達成一致意見”。另據消息人士說，鐵獅門董事總經理馮凱希2007年8月訪問上海時，新江灣城F地塊的歸屬已成定局，“此后的一系列事情，只不過是走走出讓程序而已。”

　　在現場，該地塊出讓前兩小時，上海楊浦區房屋土地管理局門衛聲稱，局里領導有指示，禁止所有記者進場。16點該地塊正式出讓。20分鐘后，掛牌出讓結束，開發商匆匆坐車離開，上海楊浦區房屋土地管理局有關官員沒有露面，也沒有向在場眾多記者發布出讓結果。

　　之前有坊間傳言，香港太古集團，李嘉誠旗下的和記黃埔，一家上海本土開發商也有意參與競拍新江灣城F地塊。記者在出讓現場看不到這些開發商來往的跡象。

　　被指“人為設限”

　　事實上，新江灣城F地塊底價出讓，這在地塊掛牌文件中已埋下伏筆。仲量聯行亞太區董事、商業部總監陳立民認為，該文件對競買人提出了限制性條件，且要求極為苛刻，恐怕世界上沒有幾家開發商能夠達到。

　　根據2007年國土資源部 “39號令”第十一條規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。也就是說，將不再會出現人為的限制性條件，投資者只要符合法律、法規規定，都可以參與土地的競買。

　　但新江灣城F地塊似乎例外。

　　根據文件，競買者需要符合如下條件：所開發建設的甲級綜合商辦項目(非住宅)不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設和管理業績。同時，要有超高層建筑建設業績；擁有和管理不小于500萬平方米商業物業；有開發世界級專業綠色建筑機構標準的建筑項目不少于100萬平方米，獲得世界級專業綠色建筑機構頒發的認證等。

　　陳立民認為，如此苛刻的競拍資格標準，不僅把所有大陸開發商擋在了門外，就連李嘉誠等香港開發商也難以逾越，這地塊似乎專為鐵獅門量身定做。也有業界人士認為，文件規定競買者要 “與500強企業中不少于100家有緊密的租賃合作關系”，從中看出當地政府對該地塊“樓宇經濟”的訴求。

　　“這是無形之手在起作用。”一位不愿具名的業內人士認為，借助世界級開發商，在提升該片區房地產整體品質同時，有關部門也看重 “樓宇經濟”對GDP增長、稅金增收等的影響。據介紹，目前上海一些甲級寫字樓1年能產生1億元以上的稅金。

　　據了解，在苛刻條件下，對F地塊也有所覬覦的另一家開發商李嘉誠旗下“長和系”(長江實業、和記黃埔)在資格審查階段被淘汰出局。最終僅鐵獅門一家公司參與F地塊的競買。

　　運營或已開始

　　新江灣城F地塊，是鐵獅門首次在中國內地拿地，也是新江灣城引進的第二家美國開發商。此前，新江灣城C5地塊以股權轉讓的方式引進美國漢斯集團。

　　事實上，鐵獅門對中國市場關注已久。

　　2005年鐵獅門宣布，與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開發高端商業和住宅項目，用3—4年時間開發占地500萬—1000萬平方英尺(相當于46.5萬—92.9萬平方米)的甲級寫字樓和豪華公寓樓。也就在這一年，“鐵獅門房地產基金”成立。

　　如今，鐵獅門已設立“鐵獅門房地產有限公司上海分公司”。據了解，該分公司主要負責新江灣城F地塊的具體運作。

　　仲量聯行亞太區董事、商業部總監陳立民認為，受2005年—2006年房地產市場調控影響，“鐵獅門房地產基金”并未有大規模投資，而是在更多地搭脈中國市場。據披露的相關材料顯示，該基金只收購成都一在建大廈工程等少數項目。2007年，在南京東路163號地塊競拍中，開始出現鐵獅門。

　　“資金應該不成問題。”一位投資人士認為，在國家限制外資投資房地產禁令迭出之際，有關出讓方很可能與鐵獅門接觸已久，相關資本運營或已開始。該人士認為，根據項目開發，此前鐵獅門在國內尚無龐大資金積累。但只要商務部批準這個投資項目，外資流入自然不成問題，否則鐵獅門不敢輕舉妄動。

　　據悉，鐵獅門成立于1978年，是全球一流的房地產投資與開發公司，在全球18個城市開發或管理著41宗商業與居住房地產項目，包括紐約克萊斯勒中心、洛克菲勒中心、法蘭克福商品交易會大廈和柏林索尼中心等世界地標式建筑。

　　2005年鐵獅門已成功開發并獲取了資產價值超過150億美元，面積超過520萬平方米的土地投資組合，是擅長開發與管理密切結合的房地產企業。 (陳周錫)