有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場狀況不佳而延遲發行優先票據的同時，又遭遇連番的土地交易調查報道，使投資者對內地房地產股的未來前景有所擔憂

　　資本市場對于地產股的信心正在經受一場嚴峻考驗。部分最近上市的地產公司于近日接連遭遇股價慘跌。11月21日，中國奧園(3883.HK)報收5.08港元/股，已跌破其上限招股價5.20港元/股。而早在11月5日就發行4億美元優先票據向亞洲、歐洲及美國的機構投資者展開路演的雅居樂(3383.HK)，直到昨天發稿時止，仍未將明確的發債時間安排公布。早前有報道稱，雅居樂此番發行的優先票據預計本周稍后時間定價。

　　與此同時，雅居樂的股價在近一段時期出現大幅下跌。截至昨天下午15時30分，其股價在過去11個交易日中，除僅有的一天出現微漲外，其余時間均出現較大幅度的下跌，總體跌幅已超過28%。有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場狀況不佳而延遲發行優先票據的同時，又遭遇連番的土地交易調查報道，使投資者對內地房地產股的未來前景有所擔憂。

　　與此同時，國土資源部在本周內公布近期的土地監察結果后，再與建設部聯手，對房地產市場進行重點調控，目標仍指向土地。消息一出，昨日即引發A股上市的萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)及保利地產(600048.SH)等地產龍頭股出現較大幅度下跌，成為昨天的領跌板塊之一。

　　而香港的內地地產股在出現回調趨勢之后，昨日下午開盤后再次大幅下挫，中國海外(0688.HK)一度跌破10%以上。

　　成亦土地 敗亦土地

　　一位不愿透露姓名的證券界人士表示，碧桂園囤地太多，使得公司的拿地方法受到關注。他同時認為，為控制地產過熱，控制地產商獲得更多的土地，相關方面已開始采取措施。實際上，最近幾個月以來，證監會已沒有審批過地產公司A股上市的申請。距離最近的地產公司A股上市已是今年6月之前。

　　“這將限制地產上市公司有更多的資金去拿地”，上述人士據此判斷，未來地產公司的融資步伐將被迫放慢。瑞銀國際日前發布的研究報告顯示，在香港上市的10家內地房地產股中，在2000~2006年間，吸納的土地面積，持續多于竣工面積，這期間總共有5000萬平方米的凈吸納量，“反映地產商普遍有囤地的現象，主要是預期地價會持續上升”。

　　中房指數研究院(華東)副院長陳晟在其最新的博客中指出：值得注意的是，碧桂園土地儲備量達到5400萬平方米，是碧桂園今年中報披露的數字，而在4月20日以前，其公布的土地儲備為1900萬平方米，這就意味著，碧桂園土地激增180%是在很短的時間內完成的。“土地出讓僅辦理相關手續就需要相當一段時間，如此之快的土地儲備激增有無程序方面的瑕疵，就難免會引起民眾關注了。”

　　近兩年上市的地產公司都出現了大規模拿地的情況，并將此作為吸引投資者、刺激公司股價的“籌碼”，借此不斷推高公司估值及股價。碧桂園自今年上市之后，都將公司的土地儲備作為最主要的信息對外發布，盡管其老板楊國強被認為非常低調。此外，包括雅居樂、富力地產(2777.HK)及保利地產等等地產上市公司也將公司新增的土地儲備情況逐一發布。

　　當然也有低調如合生創展(0754.HK)主席朱孟依，上市公司名下土地儲備雖不少，除必要外，公司極少披露關于拿地的信息。同時，由于珠江投資的存在，至今無人能準確報出朱孟依控制下的土地儲備到底有多少。但據記者了解，在過去一段時間，朱孟依并沒有放慢拿地的腳步。

　　11月21日，廣州市國土房管局發出3份動工建設催告函，對囤地開發商發出“最后通牒”。根據相關統計，今年前9個月，廣東省土地購置面積2219.9萬平方米，同比增長45.83%，但土地開發面積僅1733.99萬平方米，同比僅增長3.65%。

　　據了解，廣州市國土房管局最近規定，開發商必須在付清全部地價之日起12個月內，對被出讓土地進行動工開發，在交付土地之日起30個月內完成項目建設。此外，廣州正研究擬定新規定，今后無論賣出多高的地價，中標者必須在買地10天內付清地價。在此之前，國土資源部針對囤地已出臺了相關文件。

　　而雅居樂在土地儲備已高達2500萬平方米的情況下，此番發債的主要用途仍鎖定為購買新的土地。按照瑞銀國際的測算，以2007年的竣工量為標準，雅居樂的土地儲備亦足夠其未來17年的開發之用。

　　市場短期受壓

　　在“政府發出的信息及言語都更為強硬”的情況下，瑞銀集團亞洲地產及休閑產業聯席主席王震宇在香港接受采訪時表示，由于內地可能再推出樓市調控措施，例如限定樓盤一定要在限定年期內竣工，將迫使持有大量土地的地產商“減倉”。他同時認為，持有大量土地儲備的開發商，面臨的政策風險已越來越大。

　　實際上，從今年國慶節之前央行宣布二套房四成首付開始，對地產商已產生影響，各主要城市的成交量下跌明顯，觀望氣氛濃重。上述證券界人士認為，碧桂園涉嫌違規土地交易的一系列報道必定會使國家相關部門越來越關注地產商的拿地方法是否合法，對地產項目的規劃及發展方向的審批也將會更嚴格。

　　國務院辦公廳也已下發通知，要求總投資5000萬元以上的新開工項目必須在發改委建立管理檔案，定期報送項目信息。此外，之前市場關于加息的預期落空，致使業內人士認為，將有更嚴厲的調控措施出臺。

　　雖然碧桂園聲稱延遲發債不會對公司運營產生影響，但原定發債購置新土地的資金仍需進行重新安排。但目前，銀行方面已出現全限貸的情況，尤其是開發類貸款。因此，在資本市場融資受挫的情況下，一些開發商未來或許只能依靠公司旗下開發項目的銷售回款來維持。

　　國際評級機構穆迪投資服務公司亦認為，雖然全球信貸收縮對內地開發商并無影響，但他們仍有強大的資金需求，宏觀調控措施收緊行業借貸，意味著開發商要依賴售樓收益作其經費，所以，開發商制訂的高收入目標將在未來12個月為其帶來執行風險。

　　信誠證券聯席董事連敬涵亦建議，近期內地不斷傳出消息稱，可能會有針對房地產的宏觀調控措施出臺，如果投資者在內地房地產股方面持有重倉，應該減持一部分，只留下最優質的股份，以免內地房地產股出現大幅度的調整。

　　實際上，到昨天為止，富力地產、世茂房地產、碧桂園以及雅居樂等港股上市的主要內地地產股份，在過去10個交易日中已下跌超過20%。(翟宇)