隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的投資面臨土地資源日益稀缺，資本門檻不斷提高，行業(yè)整合速度加快等重重困境。而二三線城市隨著城市建設步伐的加快，利潤空間逐漸凸顯。調(diào)查顯示，72%房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進軍二三線城市。業(yè)內(nèi)人士認為，企業(yè)不應盲目進軍這些城市，而二三線城市也應合理規(guī)劃避免盲目擴建引發(fā)種種弊端。

　　二三線城市商機無限

　　“比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭、越來越稀少的資源以及越發(fā)嚴峻的調(diào)控環(huán)境，目前二三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和。很多開發(fā)商愿意轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資二三線城市。”某投資咨詢公司王先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進入增量市場同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競爭階段。自2003年起，政府加強對房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。盡管目前國內(nèi)的核心一線城市依然有大量的商機，但隨著這些地區(qū)房地產(chǎn)價格的日益上漲、市場競爭的加劇，以及在這些高端市場經(jīng)營難度相對提高，越來越多的企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商已開始考慮選擇去那些房地產(chǎn)價格相對較低，并且潛在市場回報更為巨大的新興市場發(fā)展。二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給開發(fā)商很多信心。

　　“目前二三線城市的房地產(chǎn)市場需求正在不斷擴大，利潤空間也相對較大，而且政策傾斜帶來成本洼地，這也是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶先進入二三線城市的重要因素。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　據(jù)《上海證券報·地產(chǎn)投資》與“搜狐網(wǎng)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)”聯(lián)合進行的調(diào)查顯示，72%房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進軍二三線城市，吸引開發(fā)商投資二三線城市的主要原因是這些城市市場潛力大房價快速上漲和地價比一線城市便宜。業(yè)內(nèi)人士認為，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，進入二三線城市發(fā)展的優(yōu)勢體現(xiàn)在兩個方面：其一，資本門檻相對較低，地價與房價還有空間。其二，企業(yè)抗風險能力較強，在土地價格低位時進入，通過三至五年的運作，其盈利并不亞于一線城市。

　　理性搶灘 避免盲目

　　“開發(fā)商不能盲目地進軍二三線城市，而這些城市的相關部門也應合理地規(guī)劃，避免盲目開發(fā)給城市和開發(fā)商帶來隱患。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。

　　龍灣港集團有關負責人在接受媒體采訪時表示，進軍二三線城市的商機人人都能看得到，但并不是人人都能賺到錢。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場進行有機結合，才能完成從機會到價值的轉(zhuǎn)換，從而實現(xiàn)企業(yè)量級的躍升。　

　　北京陽光100置業(yè)集團有限公司副總范小沖認為，二三線城市的市場前景雖然非常好，但也存在著風險，這就需要開發(fā)商在進入一個二線或者三線城市的時候做好選擇，選擇什么樣的城市、多大的開發(fā)規(guī)模、針對哪些客戶群，都要明確。要選擇那些正在快速起步、成長的城市。一般來說，北方城市政府計劃體制很濃，南方城市相比較來說更市場化一些。

　　專家認為，雖然二三線城市市場潛力巨大，但也不能盲目投資，對在這些城市投資帶來的風險也不容小覷。二三線城市市場容量有限，這些城市一般規(guī)模比較小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤項目有可能面臨市場容量不足的問題。而且除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開發(fā)商的項目可能地處城郊，成為典型的“飛地”項目，所處的區(qū)域吸引力不足。專家建議，要在對該城市的市場研判了如指掌的前提下介入，研究當?shù)氐臍v史發(fā)展、人文環(huán)境、風俗習慣、消費習慣、收入水平、市政交通等方面因素，對該城市的招商引資政策等都要精確掌握，以便準確測算開發(fā)成本。

　　“二三線城市應考慮到自身的承受能力，不能盲目為了招商引資而忽略了城市整體的建設規(guī)劃。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會培訓中心溫主任表示。由于二三線城市缺乏規(guī)劃、建設等方面的人才，開發(fā)商的過快進入，很容易造成地方政府被項目業(yè)主牽著鼻子走的狀況。開發(fā)商對地方土地資源的使用都提出了相當高的要求，如不采取適當?shù)囊龑Ш鸵?guī)劃，容易給當?shù)貛�來資源和環(huán)境的浪費。(記者 武文靜）