金融調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)加快重組整合。近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走向上市之路或轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)開發(fā)的二三線城市，另有一些民營地產(chǎn)商試水投資海外市場。

　　上市融資與揮戈二線城市成為當今中國房企的兩大趨勢。

　　目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋求踏上“資本化市場”之路。渴望利用高市盈率的股市融資，用于土地儲備、收購競爭方新項目以及因銀行融資限制面臨資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)。最近幾個月，一些房地產(chǎn)企業(yè)相繼在香港招股，募集資金。中國遠洋地產(chǎn)、中國奧園地產(chǎn)集團及潘石屹旗下的SOHO中國等多家民營房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在香港上市。

　　與此同時，一段時間以來，當北京、上海等一線大城市的開發(fā)商正在為成本飆升的土地拼得“刀槍相見”時，很多曾在一線城市開發(fā)多年的房地產(chǎn)企業(yè)走向開發(fā)空間相對更大的中西部和部分二三線城市跑馬圈地。

　　2006年，大批大牌房企大舉進軍國內(nèi)二三線城市。地產(chǎn)大腕萬科挺進天津、沈陽、佛山等地，京城房企首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)進入太原、無錫，廣州富力地產(chǎn)業(yè)將觸角伸向天津、西安等地。新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計劃2014年前在成都開發(fā)五到七個項目。最近，曾在北京房地產(chǎn)市場幾度掀起軒然大波，繼而沉寂多時的房地產(chǎn)老手鄧智仁也以沈陽永豐房屋開發(fā)有限公司總裁身份現(xiàn)身二線城市。

　　“目前上海房地產(chǎn)投資收益率只有7%至8%左右，而幾大主要二線城市平均利潤能夠達到30%”，凱德置地高管的分析道出了開發(fā)企業(yè)奔向二線城市的一大動因。政策傾斜帶來的成本洼地，也是許多開發(fā)企業(yè)搶先進入二三線城市的重要因素。鄧智仁稱，眼下操盤沈陽沈北新區(qū)100萬平方米大盤皇第龍邸項目和占地1.8萬畝的“沈陽棋盤山”，正是盯準了沈陽沈北新區(qū)這一繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，國務院正式批準成立的第四個經(jīng)濟發(fā)展新區(qū)的良好政策環(huán)境。鄧智仁認為，比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭、越來越稀少的資源以及越發(fā)嚴峻的調(diào)控環(huán)境，目前二三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和，

　　二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給開發(fā)商很多信心，是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳戰(zhàn)略選擇。

　　仲量聯(lián)行《中國新興城市30強》報告顯示，二三線城市將成10年內(nèi)房地產(chǎn)市場風向標。業(yè)內(nèi)人士預計，未來房企“上市”“下鄉(xiāng)”的勢頭將在房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)強勁。

　　另外，民企試水海外房地產(chǎn)小荷已露尖尖角。

　　隨著宏觀調(diào)控門檻的增高，中小民營房企對政策風險的感受最敏感。基于政府對企業(yè)走出國門采取鼓勵的態(tài)度，近兩年，中坤集團、世茂地產(chǎn)、陽光100、當代集團等一些民營企業(yè)紛紛把觸角伸向了美國、俄羅斯、越南、澳大利亞等國家的房地產(chǎn)市場。有人稱，這是宏觀調(diào)控下，民營企業(yè)的“藍海戰(zhàn)略”。據(jù)了解，中坤集團在美國洛杉磯通過拍賣拿下的2萬平方米商業(yè)中心項目今年10月即將開工。中坤集團黃怒波判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控受影響最大的就是民營企業(yè)，而且風險會越來越大。下一階段，政府抑制房價最有可能的辦法是扶植大型國企，今后優(yōu)質(zhì)的土地資源、銀行信貸資金很可能向國企集中。中小民企空間會越來越小。中坤地產(chǎn)試水海外算出的投資回報率并不比國內(nèi)低，這更堅定了該企業(yè)走出國門的選擇。

　　雖然目前中國內(nèi)地的房地產(chǎn)商在海外投資的數(shù)量還很小，但最近多家銀行上報監(jiān)管部門備案的實施細則中，都明確了審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的具體措施。其中，異地發(fā)放開發(fā)性貸款的風險受到高度關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)商跨區(qū)域大規(guī)模圈地、進行異地開發(fā)將面臨更嚴格的貸款審查。陽光100集團副總范小沖認為，由于國內(nèi)一直受到房地產(chǎn)固定投資快速增長和對外貿(mào)易順差的壓力，政府鼓勵房地產(chǎn)公司走出海外并為房地產(chǎn)企業(yè)提供了政策優(yōu)惠。另一方面，投資海外房地產(chǎn)市場的機會和空間還是很多的。這將成為今后一些房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略選擇，其發(fā)展趨勢也會越來越明顯。(陸昀)