至9月18日，SOHO中國(0410)國際配售已得624億港元認購，暫超4倍，90%為國際配售。9月17日SOHO中國(0410)進行投資者推介會，據初步招股文件顯示，其招股價將介乎每股6.3至8.3港元，若以上限定價及行使超額配售權，總集資額將增加至147.8億港元。SOHO中國原本計劃發售15.49億股，占總股本的31%，其中有19.3%的股份是舊股，如果連同超額配售，則發售股數將上升至17.8億股，占總股本的34%。“如按以上計算，SOHO中國的市值已經超過了434億港元。”最終，SOHO中國將于9月28日凌晨在舊金山定價。

　　另據文匯報報道，若SOHO公開認購部分超額認購100倍或以上，將啟動回撥機制。

　　大佬來相助

　　除了募集的資金和碧桂園非常接近之外，取得香港超重量級地產商的幫助，也是SOHO中國與碧桂園相似之處。據港媒報道，SOHO中國引入的企業投資者包括渣打集團(2888)、中國銀行(3988)旗下中銀投資及華置(0127)主席劉鑾雄，各認購2.28億港元，中信泰富(0267)及榮智健各認購1.14億港元，九倉(0004)主席吳光正認購6億港元，郭鶴年、嘉里建設(0683)及嘉里資產管理分別認購4.2億港元、1.2億港元及6000萬港元。大批富豪亦將透過國際配售部份進入，包括人稱“亞洲股神”的恒地(0012)主席李兆基、南豐、鷹君(0041)、嘉華(0173)主席呂志和等，合共認購78億港元；有“中東股神”之稱的沙特阿拉伯王子阿爾瓦德也會捧場。

　　最出名的李兆基再次大手追捧新股，并主攻內地房產股。他還成為了遠洋地產(3377)的企業投資者，亦有意認購廣州地產商奧園地產(3883)。

　　和今天的火爆相比，2005年內地地產股赴香港股市IPO之時，用一香港市場分析師的話描述就是：“能賣掉就不錯了”。真可謂“時稱勢異，天壤之別”。港人看重內地地產股的最重要原因還是因為內地房地產行業近兩年的蓬勃發展，更直接地說就是房價的飛速提高。而SOHO中國作為罕有的內地商業地產公司，又是北京概念，自然應該受到矚目。

　　而張欣也曾說過商業地產利潤率最高還是在北京。

　　顯著受惠于內地地價升值的房地產股票一路走好，而香港本地的地產股卻較為疲軟。這可能也是香港地產大佬越來越青睞內地地產公司的重要原因。

　　“熱錢過多，而目標卻有限。”國泰君安(香港)地產行業分析師DENNISYAO認為。

　　港報虎報記者Katherine一直關注內地在港上市公司的情況。和記者交流時特別談到：“最近不少海外包括日本、歐美等基金、私募基金及投行等，都很積極籌組基金投資亞洲市場。其中香港及中國是他們的重點地區之一。我都與幾個新成立地產基金人士見過面。他們仍很看好。主要是因為內地人在城市化和薪金增長方面，形成不少需求。可以支持市場增長。”

　　如果說當時碧桂園控股(2007)在香港融資148.49億港元，堪稱內地房地產企業IPO融資之最的話，SOHO中國才是今年內地企業香港IPO的最佳案例。

　　兩者有顯著的不同：土地儲備有幾何數量上的區別。碧桂園的土地儲備是45平方公里，而SOHO最重要的儲備是三里屯和前門改造。

　　50元一碗爆肚+前門38個土地證

　　土地儲備缺乏是SOHO中國公開的秘密。今年6月，SOHO中國再次傳出通過香港聯交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。據說，原因還是由于土地儲備不足，承銷商定價未達其心理預期。但就在上市之前，前門改造項目極大地堅定了人們入股SOHO中國的信心。最重要的臨門一腳就是在聆訊會之前順利地取得了前門大街的38個土地證。

　　前門改造是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬平方米，規劃建筑面積40.2萬平方米。除了步行街道，還有地下，綠化等其它部分。

　　前門大街改造為步行商業街的部分，北起正陽橋五牌樓，南到珠市口，全長845米，兩側商業店鋪建筑面積6.6萬平米。計劃引進180余家商鋪.國慶期間，部份商鋪就要開始營業,每平米的租金是30左右。據爆肚馮傳人馮伏生介紹，要進天街開店，一碗爆肚就要賣50元。

　　前門大街招商實際上已經由天街置業轉到由SOHO中國來操作。但天街置業的股東畢竟有崇文區國資委，有潘石屹擔任法人的北京丹石投資管理有限公司等三家，單從土地證也很難判別各方的收益分成。

　　在SOHO中國的前期招股文件披露，預測今年盈利不少于16.74億元。DENNISYAO認為：“我預想SOHO中國今年的盈利肯定特別好。”

　　只租不售模式似乎一改潘過去的風格。“穩定的收入可能也是投資者看中SOHO中國的原因。”DENNISYAO如是道。

　　雖然SOHO中國在內地并不缺乏品牌影響力。但建外SOHO和SOHO現代城的的介乎于寫字樓，商鋪，住宅形態模糊的產品，并沒有給他帶來太多的贊譽。盡管名聲在外。高價格傳導的高租金,致使調整培養期過長。

　　“畢竟SOHO中國還是內地商業地產的第一品牌。”。給潘帶來了業界批評的幾個類商業項目也給潘帶來了利好的一面。商業項目的運作經驗，資金，人脈，客戶的積累，這些為今天的上市打下了基礎。

　　有分析師認為：“如果說萬科是開啟了快速滾動開發的模式，那潘就代表了‘點石成金’的模式。”

　　利好：熱錢+美元貶值+人民幣升值

　　回想當年富力上市，融資不過區區20多億，富力的“土儲”，品牌必然在SOHO中國之上，但IPO的遭遇只能怪 “身不逢時”，對于這樣的境遇，DENNISYAO評述到：“只能說SOHO中國趕上了一個好時機。中國海外和萬科A是差不多的龍頭公司，市值按理差不多，但一樣出現很大差異。”復地兩次上市才成功，在今天開來，確實有些不可思議。潘石屹不僅趕上了內地地產的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好機會。撤離A股的QFII,QDII的產品，還有港股直通車，美金等等。

　　“SOHO中國趕上一個最好的時間窗口”。DENNISYAO如是說：“SOHO中國上市，正好港股直通車政策出臺不久,幾百億美元的預期。又逢美元貶值，國際資本那么多，投資人想進入盈利增長好的公司，地產新股就成了很好的選擇。”

　　瑞士信貸中國研究主管陳昌華曾表示：“在香港上市的中國股票總市值約為2.3萬億美元,假定其流通比例為25%,那在香港市場上中國股票的流通比例為5800億美元。如上所述,現在中國的存款總額約為17萬億人民幣(約為2.2萬億美元),假定有5%的存款投資港元,那將為香港市場帶來1100多億美元的新資金,將近占香港市場上中國股票流通市值的20%”。

　　SOHO中國上市可以成為內地地產股在港股命運的一個典型縮影，DENNISYAO告訴記者：“從去年的1月1日到現在，內地地產股股價漲了3倍以上，跑過了恒升指數，已經給內地地產股赴港上市形成了一個示范效應。世貿，雅居樂公司都進入了摩根斯坦利成份股，更是吸引了無數的全世界投資者。世貿的股價從6月到了現在的20多元。”

　　至于SOHO中國股價有否泡沫，DENNISYAO告訴記者：“內地地產公司2008年市盈率只要超過18-20倍，都存在泡沫。”

　　SOHO中國上市后的股價表現很大程度上還取決于它未來的盈利成長性。SOHO中國在港上市改變了過去看內地地產股過分重視地產儲備的傾向，也許意味著一種新的模式的誕生。但眼前關鍵的就是前門改造的成功。

　　“港股地產股與大市同步，跑的快，跌的也快，非常敏感。”DENNISYAO介紹道。富力IPO雖不如人意，但后來富力連連拿地，就走出了當初的頹靡。“早上市也有早上市的好處”。

　　“05年雅居樂，富力等內地地產股在香港上市的少于10支，現在有17，18支，都形成了一個版塊。”DENNISYAO如是道，內地地產股如日中天，“為地產行業打開國際融資平臺，還為學習香港的地產經驗提供了契機”。希望潘石屹赴港上市也包含了后者的用心良苦。周亞玲