房地產上市公司在2007年一季報中普遍報喜，這給房地產板塊2007年的中期業績奠定了基礎。接受采訪的行業分析師均認為，人民幣升值、經濟增長、消費升級和人口紅利等因素，將助推房地產業的景氣度繼續向好。

　　不過他們也指出，國家的調控思路開始轉向“有效供給”，隨著普通住宅加大供應和住房保障體系的逐步建立，房地產行業的利潤率會降低，而土地、資金等要素資源也將向優勢企業集中。

　　中期業績有保障

　　據Wind資訊統計，今年一季度，房地產類上市公司共計實現營業收入172.87億元，比去年同期的主營業務收入增長59.7%；實現營業利潤52.01億元，同比增長48.3%；完成凈利潤21.96億元，同比增長59.6%。行業毛利率達到30.1%，比去年同期降低了2.3個百分點。

　　長江證券分析師劉焱認為，從目前公布的一季報和預增情況看，今年中期，房地產上市公司的整體業績將比去年同期增長30%至40%。他分析道，今年以來，全國大中城市房價同比增長可觀，而調控政策的出臺也加速了地產公司的開發進度和結算進度，這都將增加房地產企業的銷售收入；同時，很多地產公司的投資收益也將增加。

　　房價上升的直接影響便是增加房地產企業的主營業務收入，提高銷售利潤率。對于房地產企業而言，預收賬款也在不斷增加，這是已經實現但尚未結算的銷售收入。統計顯示，今年一季度末，房地產上市公司預收賬款共計343.49億元，同比增長33.7%，這是2007年一季度房地產上市公司營業收入的198.7%，顯然，2007年中期和全年的業績已經有了很大保障。

　　興業證券分析師任壯也預計，2007年二季度，住宅地產行業景氣度將會依然維持高位震蕩，大部分城市房地產銷售價格將會穩步上漲。但房地產區域市場差異性將繼續存在，以上海為核心的長三角地區將可能維持高位盤整，北京與天津為核心的環渤海地區市場成為“熱點”區域，其他二線城市將可能出現持續走強。

　　不過劉焱還指出，2007年國家的調控將以追溯和落實以前的政策為主，按照目前的政策框架，未來房地產市場普通住宅供應將加大，這將拉低行業的毛利率，但也會使房地產的發展更為健康。

　　數據顯示，2006年全年，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積19.4億平方米，同比增長12.2%；完成開發土地面積2.66億平方米，增長17.3%。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，快于去年的1.26倍，且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個百分點。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積及空置面積的下降，表明供需矛盾依然突出。

　　資源將向大地產商集中

　　國家宏觀調控政策逐步出臺，使得房地產行業的進入門檻逐漸抬高。隨著土地出讓日益公開、公平，房地產行業競爭的重心將傾向融資能力，資本市場往往對大地產商青睞有加，但資金實力弱和開發資質低的房地產公司前景將日益暗淡。

　　2007年，國家對土地這一要素資源的利用要求將進一步提高。統計數據表明，2005年以來，城市土地供應的“不飽和策略”，已經使土地購置面積滯后于房地產開發的速度。

　　與此同時，央行的加息政策很有可能加速房地產企業的分化與整合。業內專家指出，作為一個資金密集型行業，加息最直接的影響是增加房地產企業的財務費用。此外，銷售環節受加息影響，商品房銷售量可能下降，這還會影響到現金回籠和資金周轉效率。

　　國泰君安分析師張宇指出，加息后房地產開發貸款利率會提高，也就是說，開發商開發貸款的利息將比以前增加。而財務費用的增加還會影響到開發商的存貨周轉水平、項目盈利能力。

　　業內專家坦言，對于目前擁有管理能力和擴張能力的市場領先者而言，融資便捷且渠道多元，土地獲取不成問題，而這又反過來增強他們的融資能力，從而形成良性循環。資金鏈和土地供應趨緊，僅僅是中小房地產開發商的“行業故事”，今后的企業分化將更加明顯。

　　因此，未來國內房地產行業將進入快速整合期，部分小開發商將逐步被淘汰出局，而規模化公司將通過兼并收購、合作開發等方式逐步擴大市場份額，行業集中度逐步提高。

　　中信證券王德勇認為，我國居民的住房改善需求長期存在，整個房地產行業“蛋糕”會越來越大。但在這個市場中，優勝劣汰將成為主旋律，不排除會出現一些有能力分享到更多“蛋糕”的企業。未來的一段時間，行業向前發展和企業優勝劣汰都是房地產行業不變的趨勢。(林喆)