房地產(chǎn)上市公司在2007年一季報(bào)中普遍報(bào)喜，這給房地產(chǎn)板塊2007年的中期業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。接受采訪的行業(yè)分析師均認(rèn)為，人民幣升值、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)升級(jí)和人口紅利等因素，將助推房地產(chǎn)業(yè)的景氣度繼續(xù)向好。
不過(guò)他們也指出，國(guó)家的調(diào)控思路開始轉(zhuǎn)向“有效供給”，隨著普通住宅加大供應(yīng)和住房保障體系的逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)降低，而土地、資金等要素資源也將向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。
中期業(yè)績(jī)有保障
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年一季度，房地產(chǎn)類上市公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.87億元，比去年同期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)59.7%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)52.01億元，同比增長(zhǎng)48.3%；完成凈利潤(rùn)21.96億元，同比增長(zhǎng)59.6%。行業(yè)毛利率達(dá)到30.1%，比去年同期降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)。
長(zhǎng)江證券分析師劉焱認(rèn)為，從目前公布的一季報(bào)和預(yù)增情況看，今年中期，房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績(jī)將比去年同期增長(zhǎng)30%至40%。他分析道，今年以來(lái)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)可觀，而調(diào)控政策的出臺(tái)也加速了地產(chǎn)公司的開發(fā)進(jìn)度和結(jié)算進(jìn)度，這都將增加房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入；同時(shí)，很多地產(chǎn)公司的投資收益也將增加。
房?jī)r(jià)上升的直接影響便是增加房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，提高銷售利潤(rùn)率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但尚未結(jié)算的銷售收入。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度末，房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款共計(jì)343.49億元，同比增長(zhǎng)33.7%，這是2007年一季度房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入的198.7%，顯然，2007年中期和全年的業(yè)績(jī)已經(jīng)有了很大保障。
興業(yè)證券分析師任壯也預(yù)計(jì)，2007年二季度，住宅地產(chǎn)行業(yè)景氣度將會(huì)依然維持高位震蕩，大部分城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上漲。但房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)差異性將繼續(xù)存在，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)將可能維持高位盤整，北京與天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)成為“熱點(diǎn)”區(qū)域，其他二線城市將可能出現(xiàn)持續(xù)走強(qiáng)。
不過(guò)劉焱還指出，2007年國(guó)家的調(diào)控將以追溯和落實(shí)以前的政策為主，按照目前的政策框架，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅供應(yīng)將加大，這將拉低行業(yè)的毛利率，但也會(huì)使房地產(chǎn)的發(fā)展更為健康。
數(shù)據(jù)顯示，2006年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積19.4億平方米，同比增長(zhǎng)12.2%；完成開發(fā)土地面積2.66億平方米，增長(zhǎng)17.3%。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，快于去年的1.26倍，且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積及空置面積的下降，表明供需矛盾依然突出。
資源將向大地產(chǎn)商集中
國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻逐漸抬高。隨著土地出讓日益公開、公平，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重心將傾向融資能力，資本市場(chǎng)往往對(duì)大地產(chǎn)商青睞有加，但資金實(shí)力弱和開發(fā)資質(zhì)低的房地產(chǎn)公司前景將日益暗淡。
2007年，國(guó)家對(duì)土地這一要素資源的利用要求將進(jìn)一步提高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年以來(lái)，城市土地供應(yīng)的“不飽和策略”，已經(jīng)使土地購(gòu)置面積滯后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
與此同時(shí)，央行的加息政策很有可能加速房地產(chǎn)企業(yè)的分化與整合。業(yè)內(nèi)專家指出，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，加息最直接的影響是增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。此外，銷售環(huán)節(jié)受加息影響，商品房銷售量可能下降，這還會(huì)影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率。
國(guó)泰君安分析師張宇指出，加息后房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率會(huì)提高，也就是說(shuō)，開發(fā)商開發(fā)貸款的利息將比以前增加。而財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加還會(huì)影響到開發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平、項(xiàng)目盈利能力。
業(yè)內(nèi)專家坦言，對(duì)于目前擁有管理能力和擴(kuò)張能力的市場(chǎng)領(lǐng)先者而言，融資便捷且渠道多元，土地獲取不成問(wèn)題，而這又反過(guò)來(lái)增強(qiáng)他們的融資能力，從而形成良性循環(huán)。資金鏈和土地供應(yīng)趨緊，僅僅是中小房地產(chǎn)開發(fā)商的“行業(yè)故事”，今后的企業(yè)分化將更加明顯。
因此，未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速整合期，部分小開發(fā)商將逐步被淘汰出局，而規(guī)模化公司將通過(guò)兼并收購(gòu)、合作開發(fā)等方式逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度逐步提高。
中信證券王德勇認(rèn)為，我國(guó)居民的住房改善需求長(zhǎng)期存在，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“蛋糕”會(huì)越來(lái)越大。但在這個(gè)市場(chǎng)中，優(yōu)勝劣汰將成為主旋律，不排除會(huì)出現(xiàn)一些有能力分享到更多“蛋糕”的企業(yè)。未來(lái)的一段時(shí)間，行業(yè)向前發(fā)展和企業(yè)優(yōu)勝劣汰都是房地產(chǎn)行業(yè)不變的趨勢(shì)。(林喆)
