上周，境外開始傳出恒大已開始步入上市前組銀團貸款階段，若消息屬實的話，恒大此前低價轉售A股市場舊殼的舉動也不難理解：正是由于限外令出臺后，境內公司到境外上市的煩瑣流程，恒大壯士斷腕，棄舊殼換新殼

　　有消息顯示，廣州恒大地產目前已步入上市前的最后籌備階段，最快于下月遞交上市申請，集資額有望達到58.5億港元。此外還將發行不超過40億港元的債券。

　　《第一財經日報》致電恒大地產求證這一消息，公關部一工作人員表示，恒大確已在香港設立辦事處，負責IPO事宜。但是目前一切細節未定，對外界傳聞均不予置評。

　　但在恒大集團網站上，“投資者關系”一欄已悄然出現。種種跡象表明，其登陸港股事宜已如箭在弦上。外電披露的集資額一旦實現，恒大地產就將超越此前上市的碧桂園(2007.HK)，而一舉成為內地在港的最大單筆融資。

　　恒大發家史

　　發家于廣州的恒大集團由許家印于1996年一手創辦。該集團除房地產業務之外，還擁有一個產值超過200億元的鋼鐵冶金產業集團。

　　1997年，恒大在廣州工業大道開發了第一個樓盤——金碧花園，由此踏上地產之路。1999年~2000年間，該樓盤銷量上升到廣州市第二名。金碧花園的巨大成功為恒大帶來第一桶金。其后恒大名下的金碧系列樓盤在廣州遍地開花，并始終堅持低價入市的原則。與碧桂園類似的是，恒大也以超級大盤運作為主。其“開盤必特價，特價必升值”的口號曾經在2001~2005年期間，風靡廣州樓市。

　　從2003年開始，恒大在廣東投資建設了年產量1000萬噸的大型現代化鋼鐵基地，首期200萬噸生產線現已順利投產，實現產值規模近200億元。但據消息人士透露，鋼鐵業務并不在此次IPO的資產包中。

　　雖然恒大的樓盤銷量一直在廣州名列前茅，但宏觀調控開始以及投資鋼鐵業后，恒大出現了迫切的資金需求。2002年恒大集團在A股市場買殼“瓊能源”，將其更名為“恒大地產”實現借殼上市。2003年，許家印將旗下廣州花都綠景房地產開發有限公司90%的股權置入“恒大地產”。

　　但在長期低迷的熊市中，恒大并未通過恒大地產這一平臺進行增發融資。2006年8月12日，恒大將所持有的綠景地產所有股份全部轉讓給廣州市天譽房地產開發有限公司。此次交易僅為恒大獲得7000余萬元的現金。

　　此后，恒大開始與對內地房產市場興趣極濃的外資投行進行了親密接觸。2006年12月開始，恒大集團陸續通過發債方式，向知名銀行募集5億美元。至2007年1月，恒大集團旗下的恒大地產，獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫，斥4億美元購買8%的股份。當時外界傳聞稱，淡馬錫可能成為主戰略投資者，美林和德意志銀行可能會作為IPO主承銷商和保薦人；而且恒大目前為止已籌資到9億美元。但是恒大集團一概對這些說法不予置評。

　　上周，境外開始傳出恒大已開始步入上市前組銀團貸款階段，6月正式申請在港上市，集資額5億~7.5億美元，上市后會再發行2.5億~5億美元債券的消息。若消息屬實的話，恒大此前低價轉售A股市場舊殼的舉動也不難理解：正是由于限外令出臺后，境內公司到境外上市的煩瑣流程，恒大壯士斷腕，棄舊殼換新殼。

　　但是，在目前A股市場的上市公司估值水平高企的情況下，從富力、中海到上海復地等香港上市公司都有意重歸內地市場，恒大卻反其道而行之，個中原因耐人尋味。

　　仲量聯行華南投資部主管鐘德堯表示，早期的外資進入中國，大多以收購成熟收租物業為主，而當他們熟悉了當地的業務法規及本地開發商運作后，首先進入中國內地的先行者如ING基金、GIC基金、摩根士丹利、雷曼兄弟等開始了與內地一線開發商的合作。目前比較流行的投資方式是：部分投行收購位居全國前20名的、擁有一定的土地儲備、善于處理與政府和銀行關系的大型發展商的股權，出資讓他們擴大土地儲備以及改善業務架構，然后通過協助他們境外上市，獲得套現。

　　鐘德堯的觀點可以從此前一些事例中得到佐證。2005~2006年，摩根士丹利出資購買大連正源集團25%的股份，成為公司第二大股東。不久之后，正源以8.2億元的天價拿下北京溫泉鎮一幅地塊，并頻頻在各地高價拿地。2006年中，大連正源正式確認將赴港上市，大摩成為其保薦人。而且其股權結構也發生了變化，除了大摩之外還引入了一家香港投資公司。

　　按照慣例，境外上市時企業的股本結構不能過于單一。而恒大引入三家戰略投資者對股權結構進行改造，既可保證公司獲得發展資金，又能使恒大的股本結構更加優化。

　　恒大上市會否再造新首富？

　　今年第一季度，恒大已于內地多個城市拿下約18幅地塊。而恒大為了開發建設新拿到的地塊，將于今年進行700萬平方米、為期3年的全國招標，時間跨度為2007年～2009年，招標總額高達人民幣300億元。

　　另據有關消息人士透露，今后恒大將主力戰場轉戰到內地省會城市。如在東北地區，恒大的土地儲備就超過100萬平方米；在華東地區，恒大的土地儲備約4萬畝。就在今年4月20日，恒大還與河南洛陽簽署了開發協議，在洛陽投資30億元開發300萬平方米的超級大盤。豐厚的低價土地儲備將成為恒大上市之后高市值的主要支持點。

　　若恒大將如外界傳聞一樣，在6月上市后融資超過50億港元，并發行不超過40億港元的長期債券融資，則恒大或將融資近百億港元。按照其2001~2004年，銷售接近每年翻番的水平，到2004年到達銷售52億港元的數據基礎，以及恒大目前的土地儲備及資金實力，恒大在2007年不難邁入百億豪門的隊列。

　　按三家國際投資者入股恒大的出價，即他們現階段認為恒大的資產估值為50億美元仍有利可圖。而在三家投資者入股恒大前，外界傳聞曾稱許家印持有恒大集團90%的股份。恒大股權結構目前如何變更，恒大的工作人員表示尚未具體確定，無法作答。但是可以預計的是，恒大在正式上市后其市值將進一步增加，許家印作為恒大集團的絕對控股人，有望與代表家族持股的碧桂園的楊惠妍成為爭奪內地首富地位。

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　　許家印其人

　　作為廣東省河南商會的會長以及廣州市房協會長，許家印相比此前赴香港上市的富力及碧桂園等大型地產集團的掌門人，帶有更多的政治氣息。

　　在河南，許家印作為長袖善舞的豫商代表，他的故事也為不少故鄉人所熟知。生于周口太康，幼年家貧，母親早逝，父親節衣縮食供他念書。此后作為年輕的“老三屆”于1982年從武漢鋼鐵學院(現武漢科技大學)冶金系畢業。在舞陽鋼鐵工作了10年。1992年南下廣東打工，到深圳一家企業集團工作，這家集團涉及連鎖、地產等行業。深感地產在未來廣州將大有可為的許家印，之后主動提出要到廣州為這家企業的地產事業開疆拓土。

　　這家公司在廣州站住了腳跟后，許家印開始自己打拼。于1996年創辦了廣州恒大集團。并在10年的時間內，將這家公司建設為內地房地產綜合實力前十名，廣州房地產前五名的企業。總開發面積截至2006年已超過1400萬平方米。截至2005年底的統計數據，許家印以控股總資產超過120億元恒大集團，身價達72億元的實力，成為“新財富2006百富榜”上的第七名國內富豪。(亦吾)