“畢竟，集團(tuán)公司是逃不掉的，避無可避，除非集團(tuán)公司關(guān)門了。”原富陽(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說，“房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項目運(yùn)作制，房子賣完后，項目公司就注銷了。有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高。”
宏觀調(diào)控正在進(jìn)入“深水區(qū)”，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商眼前最緊迫要解答的難題是：如何破解被稱為“革了房產(chǎn)商的命”的增值稅清算。
浙江綠城西子房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司一位副總裁近期向本報透露：借助增值稅清算地方細(xì)則尚未出臺，杭州一批房地產(chǎn)公司抓緊“注銷”項目公司，以有效規(guī)避清算之險。其中，不乏當(dāng)?shù)氐闹椖俊?/p>
細(xì)則總“難產(chǎn)”
注銷項目公司成了現(xiàn)在部分房地產(chǎn)商一件“抓緊去辦”的事情。
《第一財經(jīng)日報》記者在杭州市財政局、地方稅務(wù)局官方網(wǎng)站看到這樣的文字：“對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算政策的出臺，使一批原來已基本完成銷售的房地產(chǎn)項目在1月底前清算注銷，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收驟然增長，如因注銷因素，二月山水人家、桂花城、西湖高爾夫等10家房地產(chǎn)項目公司入庫營業(yè)稅4000萬元。”“桂花城”系綠城中國控股有限公司(下稱“綠城”，3900.HK)旗下項目，綠城為浙江當(dāng)?shù)氐恼信频禺a(chǎn)企業(yè)。
去年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，規(guī)定：從2007年2月1日起以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對土地增值稅的清算條件和扣除項目等清算事項進(jìn)行了明確，正式向企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本《通知》的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。”不過，時間已然過去2個多月，地方細(xì)則難產(chǎn)。
畢竟，“算清”歷史并非易事。
浙江杭州市地稅局稅政處一位工作人員在接受記者咨詢的時候解釋到，如果房地產(chǎn)項目已經(jīng)清算注銷，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)承認(rèn)，法人已經(jīng)不存在了，那么就不會追究。如果目前還沒有注銷，那么不僅土地增值稅，其他各類稅費(fèi)都要依法繳納，一個都不能少。
所謂地方具體細(xì)則，主要是如何界定30%~60%這個稅率區(qū)間。
除了稅率區(qū)間的博弈之外，項目公司的出身也是開發(fā)商們要面臨的問題。
“關(guān)掉總比不關(guān)掉好，逃得快是好的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理告訴本報，“如果是以自然人名義設(shè)立的項目公司，清算注銷之后，就比較干凈了；如果是以集團(tuán)名義開發(fā)的具體項目，麻煩就來了。目前還不清楚具體會怎么收、要收多少，從什么時候開始計算征收等，因此還無法判斷對于企業(yè)究竟會造成什么樣的影響。現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)比較復(fù)雜，觀望心態(tài)重。開發(fā)商希望新政策能有回旋的彈性空間，使企業(yè)避免將一大部分利潤上繳。”
“畢竟，集團(tuán)公司是逃不掉的，避無可避，除非集團(tuán)公司關(guān)門了。”原富陽(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說，“房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項目運(yùn)作制，房子賣完后，項目公司就注銷了。有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高。”
N條曲線“避稅”
杭州這么多房地產(chǎn)項目，提前趕上清算注銷的末班車，畢竟是少數(shù)。而面對突然降臨的沉重稅負(fù)壓力，地產(chǎn)企業(yè)還有何種辦法應(yīng)對呢？
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴記者，對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，現(xiàn)在有可能會以銷售為主轉(zhuǎn)向自己持有，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅。然而，討論已久的物業(yè)稅又是對自己持有的一把懸著的利劍。
國都副總經(jīng)理蔡陽告訴記者，該政策對普通住宅影響小，對別墅、公寓、商用房等非普通住宅影響較大，將對開發(fā)商的開發(fā)模式、定價策略、銷售策略、利潤與成本的分?jǐn)偡绞胶屯恋貎鋺?zhàn)略產(chǎn)生影響。比如，從銷售轉(zhuǎn)向持有，從開發(fā)非普通用房轉(zhuǎn)向開發(fā)普通住宅，從不精裝轉(zhuǎn)向精裝，從單一開發(fā)轉(zhuǎn)向多元開發(fā)，加長產(chǎn)業(yè)鏈。對于分期開發(fā)房屋，將從拉大各期差價，到抹平各期差價，以免交高檔稅率。
富陽(中國)控股認(rèn)為：未來一段時間，開發(fā)商有可能增加建設(shè)全裝修房，建設(shè)一些成本較高的樓盤，使企業(yè)在利潤總額不變的情況下，減少增值稅的額度。根據(jù)《通知》，裝修房的裝修費(fèi)可計為扣除項目予以扣除，這將促使裝修房成為未來的一種趨勢，一方面裝修房可獲得額外的裝修利潤；另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費(fèi)用的比例累進(jìn)征收的，裝修成本計入扣除項目后自然會導(dǎo)致納稅額的降低。
舉例而言，一套房子售價1萬元/平方米，各項成本(扣除項目)為5000元/平方米，則增值額為5000元/平方米，按累進(jìn)稅率計算，土地增值稅為2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果裝修這套房子，假設(shè)裝修成本2000元/平方米、裝修后的售價為12000元/平方米，各項成本(扣除項目)為7000元/平方米，增值額還是5000元/平方米，則按累進(jìn)稅率計算土地增值稅為3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。裝修后開發(fā)商可以少交100元/平方米的土地增值稅，這將促使開發(fā)商為了少繳稅而將房屋裝修后出售。
“還有一個辦法是，在實(shí)際操作中，開發(fā)商所擁有的建筑設(shè)計院、工程隊、裝修隊等房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，可以使地產(chǎn)項目的利潤從單個流向其他環(huán)節(jié)，最終降低項目的總體利潤水平，從而避免被課以重稅。”英國一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估師告訴本報，“最好是收購一家數(shù)年持續(xù)虧損的裝修公司，地產(chǎn)項目公司可以把裝修業(yè)務(wù)都丟給它，這樣可以拉低項目利潤水平。”
稅務(wù)局會忙不過來？
既是“清算”，必然會面臨諸多的“歷史遺留問題”。
市場上已經(jīng)完成銷售的項目很多，有的剛剛結(jié)束，有的則在數(shù)年之前便已清盤，此次清算是否會涉及以往的這些銷售告罄項目？如何對待歷史問題？還是僅僅清算2007年2月1日之后滿足清算條件的房地產(chǎn)項目？目前尚不明晰。
“正如之前調(diào)控政策所遇到的問題一樣，土地增值稅仍然會面臨地方政府的執(zhí)行問題。” 鄒毅認(rèn)為，土地增值稅為地方稅種，力度取決于地方政府的積極性。地方政府對房地產(chǎn)市場景氣的期待，或大于對土地增值稅增加的期待。地方政府也是兩難。
鄒毅稱：“開發(fā)商還是有一定的空間通過調(diào)整成本進(jìn)行避稅。該稅種的征收環(huán)節(jié)面臨的難度較大，稅收部門是否有足夠的人力物力準(zhǔn)確核算？”
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍亦認(rèn)為，清算10多年的土地增值稅，對于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，工作量相對較大，地方執(zhí)行并非易事。
“要是真的開展清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過來，因為土地增值稅清算涉及復(fù)雜的扣除項目，包括土地款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等。如果是滾動開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開展這項工作比較難。”一位地產(chǎn)公司高管表示。
“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條太長太復(fù)雜，比如，一個項目的材料采購可能都要牽涉到上百家供應(yīng)商，清算不僅工作量巨大，而且如何做到‘不讓老實(shí)人吃虧，不要調(diào)皮搗蛋鬼漏網(wǎng)’，目前還值得期待。”國都副總經(jīng)理蔡陽稱，“一個地產(chǎn)項目往往前后開發(fā)三五年，清算不太可能一蹴而就。”(葉國靖)
