二套房貸收緊、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、成交量連續(xù)下滑，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為——中介再度面臨大考

　　“最近由于二套房貸收緊的政策影響，以及連續(xù)三四個(gè)月上海房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，7月我們門店的成交量同比下降了15%，而從剛剛過(guò)去的8月第一周來(lái)看，我們的業(yè)務(wù)量又比7月下降了15%。”8月9日，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿在接受筆者專訪時(shí)坦言。根據(jù)施宏睿的經(jīng)驗(yàn)，最近普通住宅二手房成交量比高端項(xiàng)目的下降速度更為迅速。對(duì)于本市絕大多數(shù)以剛需住宅交易為生的中小中介來(lái)說(shuō)，目前的局面并不樂(lè)觀。

　　大環(huán)境定生死

　　四年兩遇洗牌

　　樓市冷暖，中介先知。每次樓市趨冷，中介總是率先受沖擊。一方面是業(yè)主大量掛牌卻緊咬價(jià)格，另一方面是潛在買主持幣觀望。沒有成交量，中介斷了傭金收入，就會(huì)被“憋死”。因此，最先能預(yù)知樓市寒冬來(lái)臨的正是中介，“氣溫”少許變化就足以影響它們的生計(jì)。

　　在施宏睿腦海里，過(guò)去四年，市場(chǎng)風(fēng)云變幻。因?yàn)閺?001年至2004年，上海二手房市場(chǎng)每年的交易面積增幅可觀，房產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)節(jié)攀高，無(wú)論大小中介，都在大把大把地?cái)?shù)傭金，門店大擴(kuò)張、員工大招聘。2004年開始宏觀調(diào)控后，實(shí)質(zhì)性的政策效應(yīng)自2005年下半年開始顯現(xiàn)。上海的二手房市場(chǎng)迅速降溫，“關(guān)店、裁員、降薪”的浪潮隨即襲來(lái)。

　　因此，在上海樓市成交活躍的2005年上半年，上海市場(chǎng)充斥著2萬(wàn)多家中介門店，經(jīng)過(guò)一番市場(chǎng)的洗禮，2005年下半年全行業(yè)銳減至7000多家。隨后2007年市場(chǎng)回暖，店數(shù)又有增加，可惜到了2008年6月開始，持續(xù)萎靡的成交量令上海中介行業(yè)面臨著一場(chǎng)前所未有的“大考”。包括一些知名中介行紛紛裁員關(guān)店，市場(chǎng)迅速萎縮至6500家左右，這還不包括大量的“夫妻店”無(wú)聲無(wú)息地蒸發(fā)。施宏睿進(jìn)一步表示，上海中介業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量已由高峰期的10萬(wàn)人左右,銳減到去年大約4.5萬(wàn)人的規(guī)模。

　　行業(yè)集中度低

　　十強(qiáng)份額不足兩成

　　從上海市工商行政管理局得到的最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月7日，上海登記在冊(cè)的中介公司及其分支機(jī)構(gòu)為10097家。對(duì)于這個(gè)數(shù)字，施宏睿表示：“事實(shí)上，還有大量沒有注冊(cè)的小中介，實(shí)際數(shù)字肯定能達(dá)到15000家。而這個(gè)數(shù)字又比去年上漲了30%。”數(shù)據(jù)顯示：目前上海共有3000家中介公司、9700家獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，有上崗資格證書的中介人員為30107人，但實(shí)際在崗人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人。

　　目前，在上海市經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)注冊(cè)的會(huì)員單位一共有805家左右。但上海的中介行業(yè)相對(duì)于深圳、北京、廣州等城市來(lái)說(shuō)，集中度并不高。來(lái)自中原(集團(tuán))三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2008年至今，按照成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，排名前十的中介公司的市場(chǎng)占有率基本保持在18%左右。排名第一的上海中原，其市場(chǎng)占有率也僅僅維持在6%左右，而同屬中原集團(tuán)的深圳中原，規(guī)模與上海中原相當(dāng)，在深圳市場(chǎng)卻占據(jù)近20%的市場(chǎng)份額。在北京，排名前5的中介公司占據(jù)超過(guò)40%的市場(chǎng)份額。這也從另一方面反映了上海二手房市場(chǎng)之大，沒有一家中介公司能夠占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位。

　　成交出現(xiàn)收縮

　　“小魚”再度面臨考驗(yàn)

　　集中度不高帶來(lái)的問(wèn)題就是市場(chǎng)存活著大量的“夫妻店”， 但是其行業(yè)內(nèi)部管理卻相當(dāng)落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上市場(chǎng)發(fā)展。排除“管理困難”這一老生常談的問(wèn)題，眼下交易收縮則是擺在中小中介面前的隱憂。

　　據(jù)筆者了解，中介店鋪需要支付租金、裝飾裝潢、硬件配備、人力成本、后期服務(wù)等費(fèi)用，上海繁華地帶的大中介門店月經(jīng)營(yíng)成本至少在12萬(wàn)-13萬(wàn)元以上，一般中介門店也基本需要6萬(wàn)-7萬(wàn)元成本，最便宜的中介門店保本也需要月入2萬(wàn)元。按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司除按總房?jī)r(jià)可向上下家各收取1%的傭金外，其它費(fèi)用一概不允許收。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀為筆者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，“我們就以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡需要的最低金額2萬(wàn)元為例，小中介做一筆總價(jià)在100萬(wàn)元的房屋交易，收取的中介費(fèi)為2000塊，換算下來(lái)，一個(gè)月需要做到10單買賣房源。加上有的中介為了贏取利潤(rùn)，免收賣家傭金，因此要完成這個(gè)任務(wù)在當(dāng)前情況下并不輕松。”

　　“在市場(chǎng)不明朗時(shí)期，倒得最快的是三種類型的公司，一是小公司，資金力量太過(guò)薄弱，入行資歷淺，沒有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，大戰(zhàn)來(lái)臨抵御能力不強(qiáng)；二是多元化公司，并不以中介為其主業(yè)，大勢(shì)不好即可調(diào)轉(zhuǎn)槍頭，關(guān)店另求生路；三是中介密集的新樓盤開發(fā)地區(qū)，成交量驟減，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和管理理念比較差的公司自然很難生存。”上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)如是表示。(評(píng)論員 房蓉）