二套房貸收緊、房價持續上漲、成交量連續下滑，業內人士認為——中介再度面臨大考

　　“最近由于二套房貸收緊的政策影響，以及連續三四個月上海房價的持續上漲，7月我們門店的成交量同比下降了15%，而從剛剛過去的8月第一周來看，我們的業務量又比7月下降了15%。”8月9日，漢宇地產董事總經理施宏睿在接受筆者專訪時坦言。根據施宏睿的經驗，最近普通住宅二手房成交量比高端項目的下降速度更為迅速。對于本市絕大多數以剛需住宅交易為生的中小中介來說，目前的局面并不樂觀。

　　大環境定生死

　　四年兩遇洗牌

　　樓市冷暖，中介先知。每次樓市趨冷，中介總是率先受沖擊。一方面是業主大量掛牌卻緊咬價格，另一方面是潛在買主持幣觀望。沒有成交量，中介斷了傭金收入，就會被“憋死”。因此，最先能預知樓市寒冬來臨的正是中介，“氣溫”少許變化就足以影響它們的生計。

　　在施宏睿腦海里，過去四年，市場風云變幻。因為從2001年至2004年，上海二手房市場每年的交易面積增幅可觀，房產市場節節攀高，無論大小中介，都在大把大把地數傭金，門店大擴張、員工大招聘。2004年開始宏觀調控后，實質性的政策效應自2005年下半年開始顯現。上海的二手房市場迅速降溫，“關店、裁員、降薪”的浪潮隨即襲來。

　　因此，在上海樓市成交活躍的2005年上半年，上海市場充斥著2萬多家中介門店，經過一番市場的洗禮，2005年下半年全行業銳減至7000多家。隨后2007年市場回暖，店數又有增加，可惜到了2008年6月開始，持續萎靡的成交量令上海中介行業面臨著一場前所未有的“大考”。包括一些知名中介行紛紛裁員關店，市場迅速萎縮至6500家左右，這還不包括大量的“夫妻店”無聲無息地蒸發。施宏睿進一步表示，上海中介業的從業人員數量已由高峰期的10萬人左右,銳減到去年大約4.5萬人的規模。

　　行業集中度低

　　十強份額不足兩成

　　從上海市工商行政管理局得到的最新數據顯示，截至8月7日，上海登記在冊的中介公司及其分支機構為10097家。對于這個數字，施宏睿表示：“事實上，還有大量沒有注冊的小中介，實際數字肯定能達到15000家。而這個數字又比去年上漲了30%。”數據顯示：目前上海共有3000家中介公司、9700家獨立法人機構，有上崗資格證書的中介人員為30107人，但實際在崗人數超過10萬人。

　　目前，在上海市經紀行業協會注冊的會員單位一共有805家左右。但上海的中介行業相對于深圳、北京、廣州等城市來說，集中度并不高。來自中原(集團)三級市場發展研究中心的數據顯示，從2008年至今，按照成交套數統計，排名前十的中介公司的市場占有率基本保持在18%左右。排名第一的上海中原，其市場占有率也僅僅維持在6%左右，而同屬中原集團的深圳中原，規模與上海中原相當，在深圳市場卻占據近20%的市場份額。在北京，排名前5的中介公司占據超過40%的市場份額。這也從另一方面反映了上海二手房市場之大，沒有一家中介公司能夠占據絕對的優勢地位。

　　成交出現收縮

　　“小魚”再度面臨考驗

　　集中度不高帶來的問題就是市場存活著大量的“夫妻店”， 但是其行業內部管理卻相當落后，遠遠趕不上市場發展。排除“管理困難”這一老生常談的問題，眼下交易收縮則是擺在中小中介面前的隱憂。

　　據筆者了解，中介店鋪需要支付租金、裝飾裝潢、硬件配備、人力成本、后期服務等費用，上海繁華地帶的大中介門店月經營成本至少在12萬-13萬元以上，一般中介門店也基本需要6萬-7萬元成本，最便宜的中介門店保本也需要月入2萬元。按照相關規定，房地產經紀公司除按總房價可向上下家各收取1%的傭金外，其它費用一概不允許收。上海中原研究咨詢部經理馬冀為筆者算了一筆經濟賬，“我們就以實現盈虧平衡需要的最低金額2萬元為例，小中介做一筆總價在100萬元的房屋交易，收取的中介費為2000塊，換算下來，一個月需要做到10單買賣房源。加上有的中介為了贏取利潤，免收賣家傭金，因此要完成這個任務在當前情況下并不輕松。”

　　“在市場不明朗時期，倒得最快的是三種類型的公司，一是小公司，資金力量太過薄弱，入行資歷淺，沒有實戰經驗，大戰來臨抵御能力不強；二是多元化公司，并不以中介為其主業，大勢不好即可調轉槍頭，關店另求生路；三是中介密集的新樓盤開發地區，成交量驟減，經營業績和管理理念比較差的公司自然很難生存。”上海中原物業代理有限公司總經理譚百強如是表示。(評論員 房蓉）