6月4日，住建部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(以下簡稱“通知”)，這讓不少在原地徘徊等待政策決定行動的購房者內心清晰不少，但對他們來說，“通知”的下發(fā)似乎是“東邊日出西邊雨”。

　　政策并非完美無缺

　　“通知”規(guī)定：借款人需出具家庭住房登記記錄書面查詢結果，如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供此依據(jù)的，借款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行……

　　以上條款以文件的形式明確了二套房的認定標準是“既認房又認貸”，這對此前不少銀行在執(zhí)行過程中表現(xiàn)出來的“認房不認貸”抑或“認貸不認房”的兩方立場提供了一個清晰可供判斷的基本準則，也讓不少貸款者從手足無措中平穩(wěn)著地，能根據(jù)政策判斷自己到底屬于第幾套房的持有者，在貸款時候會受到哪些限制或者怎樣的優(yōu)惠。

　　然而，僅此還遠遠不夠，專家表示，雖然新規(guī)中的確添加了一些看似比“新國十條”寬松一些的新執(zhí)行標準，但如果仔細研究不難發(fā)現(xiàn)，“通知”中不少標準的個別條款尚需細化。對某些住房者來說，認定標準中一些條款可能對他們造成“誤傷”，這些人本不應該“受限”，還有一些條款則可能會被一些購房者鉆了空子。那么，又是哪些出發(fā)點原本善意的條款會使購房者處于“冰火兩重天”的不同境遇之中呢？

　　“受困”的改善性購房者

　　記者發(fā)現(xiàn)，新標準對二套房的認定是“既認房又認貸”，“認房”的意思就是借款人即使是首次申請利用貸款購房，但是如果在購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中甚至是開發(fā)商的預售合同登記備案系統(tǒng)中借款人被發(fā)現(xiàn)家庭已登記有一套或者一套以上住房的就可以認定為“二套房”。而所謂“認貸”就是借款人已利用貸款購買過一套或者一套以上住房的，又申請購買住房也認定為“二套房”。

　　如此一來，不少購房者在此時想鉆政策漏子的想法顯然已無法立足，購房者在買房時需要“房貸兩審”，缺一不可。也就是說，“認房又認貸”對消費者來說最大的影響就是購房者過去不管是有沒有貸款或者哪怕已經(jīng)提前還款了，也都會在相關的系統(tǒng)中顯示出來，其在再次購房時仍然會受到新政的限制。

　　著名地產(chǎn)專家黃瑜在接受中國商報記者采訪時表示，二套房認定標準非常嚴格，但嚴格并不代表著完美無缺，相反，如果仔細揣摩，漏洞并不少，這突出表現(xiàn)在一些細節(jié)方面，他向記者舉例，“比如從‘認貸’來說，某些住房者就極有可能被誤傷，比如那些曾經(jīng)貸款買過房但為了改善住房把原來的房子賣掉希望重新購房者，雖然他們手中無房但根據(jù)新標準中的‘雙認’規(guī)定，他們再買房也需要執(zhí)行二套房政策。再說‘認房’，如果夫妻雙方婚前都曾用自己的名字買過房，婚后再買房時已經(jīng)將被認定是已購房，將執(zhí)行二套房貸或三套放貸政策。這很明顯，是不公平與不合理的，但新規(guī)并沒有顧及到這些細節(jié)。”

　　黃教授的認識并非空穴來風，新政中“雙認”所體現(xiàn)出來的一些不公平效應如今已在住房交易市場上以并不低的速率在顯現(xiàn)。在我愛我家金臺路店，記者采訪到一位正面臨兩難的改善性購房者曲先生，在今年4月初國家房產(chǎn)政策大舉出臺前夕，曲先生想趁機在高位出手自己位于東四環(huán)中路東區(qū)國際的一處高檔公寓，他希望籌到所有款項之后再選擇一處位于南城大興面積稍大一些的中端住宅樓盤，“在東四環(huán)一套房子在大興能換到面積在兩倍以上的，趁國家政策還沒有動靜，我希望趕緊把房子順手換了，心里也能安心。”

　　讓曲先生不曾想到的是，在他位于東四環(huán)處的房產(chǎn)順利出手的第三天就遇見了“新國十條”的沖擊。“我跑了無數(shù)家銀行，各家的說法與口徑根本不一致，有的說我這是第二套有的說我這不是，那時候細則還沒出臺，銀行雖說操作空間大但也不能稀里糊涂就放款，于是我就想等等，哪兒知道等來的是‘認房又認貸’這個更為嚴格且不公平的門檻。”

　　政策的空子如何堵住

　　與曲先生的“委屈”相比，鄧小姐的境遇可以算得上是受新政擠壓中為數(shù)不多的“幸運者”，來自湖北武漢的鄧小姐在2005年的時候選擇了進京創(chuàng)業(yè)，來京之前她在武漢已有一處全款付清的兩居室住房，今年年初，艱苦創(chuàng)業(yè)五年的鄧小姐有了在北京買房扎根的念頭，讓她倍感欣慰的是自己在武漢的第一處房產(chǎn)很意外地沒有被算入其中，她在北京南四環(huán)彩虹城的一套一居住房居然享受到了“第一套房”的貸款與利率優(yōu)惠。

　　她向記者坦言，新政中一些條款有不小的空間可以給購房者鉆空子，而她自己也是這其中的一位，原因在于目前還沒有建立健全全國聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統(tǒng)，如果購房者已在異地全款持有住房而在本地未買過房也未貸過款并且同時能向房產(chǎn)管理部門提供一年以上當?shù)丶{稅證明或者保險繳納證明的，他們就極有可能被認定為首套房，從而騙過政策的限制。

　　盡管自己因此而得利不少，鄧小姐卻認為這樣鉆政策空子的做法不會長久并且也顯失市場公平，第二套房的認定絕對應該把異地購房算入其中，這樣的話，就會壓制一些經(jīng)濟實力強的投機者的一些需求，還市場原有的清澈。

　　而廈門大學房地產(chǎn)研究中心主任劉懷剛告訴記者，據(jù)他所知，對房產(chǎn)投資極為敏感的溫州資本早年前在各地均有布陣，除了北上廣深等一線城市，潛力巨大的二三線城市也正在成為他們的挖掘目標，如果溫和一些計算，平均一位溫州房產(chǎn)投資者在全國各地持有10套房產(chǎn)的話，他們投資所獲得的不合理利潤將不會被新出臺的“通知”所懲罰，相反，他們卻可以大張旗鼓地在北京或者其他還沒有置業(yè)的城市再次布局自己的所謂“首套房產(chǎn)”。

　　　劉主任告訴記者，如果要深究的話，通知中還有更多的細節(jié)有待商榷，只要購房者輕微動動腦子，騙過銀行獲取首套貸款不是沒有可能。他給記者舉了一個很淺顯的案例，“目前購房者在銀行在貸款時都被要求要提供未婚證明，如果是夫妻雙方購買已婚的要提供結婚證明，但如果夫妻雙方有一方戶口不在本地，那么他完全可以回原籍開出單身證明，從而騙過銀行獲取貸款。”