6月4日，住建部、央行、銀監會三部委的二套住房認定標準一經公布，便立即在社會上引起強烈關注和反響。不少準備購房者最為關注的事情便是：我將要買的房子將被算作第幾套？

　　日前，記者在各大網站的論壇板塊中看到，討論最熱烈的話題便是二套房認定標準。許多購房者紛紛發帖求證，自己的房子算不算第二套。

　　其中，購房者的問題大多集中在改善型需求和異地購房者。有在外地買過房，現在要在沈陽買房的；有結婚前買了房，現在結婚要換婚房的；有曾經買過小房子，現在想以小換大的。這些購房者都很急切地希望了解，按照新的認定標準，自己現在買房是否會“被二套”。本報記者 石彥梅

　　不認定為二套的4種情況

　　關鍵詞 成年子女貸款(父母名下有住房，以成年子女名義貸款購房)

　　舉例說明：申大爺家現在居住的是一套70平的住宅，最近想買個100平以上的新房改善一下，為了不“被二套”，他打算以24歲女兒的名義購買。根據政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，由于申大爺的女兒已經成年，所以他以子女的名義申請貸款購房時不會按照二套房政策執行！

　　關鍵詞 商業地產投資(貸款買過商鋪，再貸款購房)

　　舉例說明：張先生在前年貸款購買了一個120平方米的商鋪做生意，目前生意已經步入正軌，張先生也想再貸款買一套住宅落腳。據了解，二套住房針對的是以居住為目的的“住宅”，不將商鋪計入在內，因此張先生的置業計劃不含在二套住宅范圍內。

　　關鍵詞 全款購房(全款買過一套房，售出后再貸款買房)

　　舉例說明：白女士現有的住房是用全款購買的，為了換個大點的房子，她將原房產賣掉，然后向銀行申請首套房貸款。白女士這種情況，在房屋登記系統已經查不到房產，在銀行也沒有貸款記錄，因此不算二套。

　　關鍵詞 農村人口 (農業戶口有自己的宅基地，貸款購買商品房)

　　舉例說明：王先生是沈陽市農業戶口，在村子里有自己的宅基地，現在想在市內購買一套商品住宅房。由于農村的房子是沒有房產證的，只是土地使用證，而認定二套房的標準是已有一套有房產證的住房再去購買或是有貸款買房的記錄，王先生兩個條件都不具備，所以不算二套。

　　拒絕“被二套”仍有招兒

　　“認房又認貸”，如果銀行認真按此規定執行，那么大部分新購房的人群都會“被二套”了。不過，面對嚴厲的新規，由于目前房屋登記信息系統和商業貸款信息系統尚未同步，因此如何認定購房者房屋數量尚存在一定困難。業內人士發現仍有漏洞可鉆，并衍生了一系列規避二套房貸的做法。

　　關鍵詞 婚前購房 (結婚之前，有房一方以無房一方名義貸款買房)

　　舉例說明：為結婚，謝先生剛剛貸款買了一套住房，由于還沒有與女朋友辦理結婚登記，為了規避二套住房的新政，他就以女朋友的名義再次貸款購買了一套。這樣在結婚后，家庭就擁有了兩套住房，并且都按照首次置業的房貸利率進行貸款。由于婚前，兩人還沒有組成一個家庭，如果之前都沒有房貸記錄且名下沒有房產，都可以按首次置業進行辦理。

　　關鍵詞 異地購房 (在外地全款購房，在沈陽申請貸款購房)

　　舉例說明：柳先生在北京全款買了一套住房，現在在沈陽購買也有可能按首套辦理。目前，沈陽房產交易中心所能查找的購房記錄十分有限，對于購房人在外地是否有房產追查困難。雖然現在北京、上海房產交易中心在各區縣已實現聯網，借款人在兩地的購房記錄可以查詢，但如果在其他城市購房，則難以查詢。更有甚者，一些城市各區縣間交易信息不能聯網，需到各區縣分別查詢。

　　關鍵詞 離異購房(夫妻離婚后，一方無房貸記錄，名下無房產，申請貸款購房)

　　舉例說明：小楊和小王結婚后，丈夫小楊以自己的名義貸款購買了一套兩居室，今年兩人辦理了離婚手續。由于妻子小王是“凈身出戶”，名下并沒有房產，之前也沒有任何房貸記錄，無論是從房屋登記信息系統還是銀行征信系統都查不出問題，這種情況就可以按首次購房處理。

　　認定為二套房的10種情況

　　廣州

　　異地購房

　　仍有空子可鉆

　　實際操作中，對二套房的認定其實仍然存在一定的難度。現在廣州市只能查到個人名下的房產，但無法查到家庭的房產。而且廣州市房管局的系統并未和銀行系統對接，查起來本身就比較麻煩。即便銀行要求貸款人提供未婚證明或者結婚證來判斷“家庭”，但對于有些外地購房者來說，完全有可能回原籍開出單身證明，由于民政部門沒有聯網，銀行就無法核查其真實的婚姻狀態，只能選擇相信，到時查出來也許就成了銀行違規放貸。其次是外地房屋登記系統部分沒有聯網，可能造成核查時的漏洞。

　　北京

　　北京二套房

　　要求更嚴格

　　從北京市住建委了解到，北京的房屋權屬登記已和銀行系統對接，買房人所有的信息都實行共享。房屋主管部門會向銀行提供房屋權屬登記信息，以認定借款人家庭是否有住房。

　　三部門規定，對于不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，是按照第二套房貸政策執行。不過北京的規定更加嚴格，這種情況下，是一律不能發放貸款，即只能全款買房。

　　上海

　　二套房“異地認定”

　　尚有難度

　　上海商業銀行人士坦言：從銀行操作層面來看，認貸現在是沒有問題的，以前銀行就一直是這么做的，但認房還是有一定難度的，畢竟現在全國范圍內住房登記并未聯網，異地認定困難比較大。如果有的人在外地已經買了房，再在上海置業，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優惠。

　　成都

　　目前實際只能

　　認貸不認房

　　目前，雖然各家銀行都已開始按照新政執行，但是在成都，由于房產登記系統與銀行征信系統沒有聯網，銀行即便是獲準查詢住建委房屋登記信息，也只能了解貸款申請人在成都市的房產情況，并不能了解在外地有無房產。所以目前很多銀行在認定二套房時仍然“都是以借款人的信用報告中顯示的貸款記錄為準”，“認貸不認房”。