二套房貸的認定標準嚴厲之處主要體現為三點。第一，以家庭為單位。第一條便是“應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。”按人，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點上，商業銀行做法不一，業界爭論不休，迫不得已，三個月后央行和銀監會又出了一個“補丁文件”，明確規定以家為單位。

　　其二，既認“房”又認“貸”。“國十條”出臺后，各家商業銀行對所有類別的房貸都不同程度地提高了門檻，但在最重要的第二套房的認定標準上，則各行其是。部分銀行按借款人當前擁有的住宅套數進行認定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買過的住房套數。這兩種標準，無論哪種，都算不上太嚴格;從抑制投資者需求的角度考量，按“房”比較按“貸”更合理一些，因為有些改善需求家庭，第一套住房已使用過貸款，而現在想賣掉現有住房，而置換一套更大、更好的房子。

　　2007年第四季度-2008年上半年，二套房貸就是認“房”，不認“貸”。然而，此次卻既認“房”，又認“貸”，政策打擊面非常大，不僅抑制了投資投機需求，也把自住性的改善需求一網打盡。另外，與以往只有銀監部門制定房貸政策不同，此次國務院特令住房和城鄉建設部會同央行和銀監會一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門掌握著居民房產數據，若無其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門，根本無法以“房”定貸———這也是以前二套房貸政策無法嚴格執行的重要原因之一。而且，此通知中還明令:2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。

　　其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層:“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。”這一條面向全國，這對于近幾年大量流竄于一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點城市的市場需求，都會受到負面影響。

　　最終的結果是，房價拐點將加速出現。4月份，全國70個城市的房價環比3月份上漲1.4%，5月份環比漲幅將快速收窄，6月即有可能接近零增長，7月份出現負增長的概率極大。2008年那輪樓市調整，經歷了8個月左右，這一指標才出現環比負增長，而今年則不需那么久。至于房價何時會止跌，還是需要關注二套房貸政策何時才會松動，今年第四季度是有可能的。(楊紅旭/上海易居研究所副所長)