事實上，在當前國家嚴厲的樓市調控下，利潤不高但風險小的保障房項目已成為各大開發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬科、富力也是毫不示弱。

　　有業(yè)內人士認為，在房地產行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設高檔樓盤回歸到發(fā)展建設價低質高的普通住宅，回歸到保障性住房建設。

　　民間資本參與保障房建設的步伐又邁進了一步。

　　日前頒布的《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》(下稱“新36條”)明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。

　　在今年我國加大保障性住房建設力度的背景下，此番鼓勵投資的機遇能否激發(fā)新一輪民間投資熱潮呢？接受記者采訪的開發(fā)商和專家均表示，政策的出臺有一定的意義，但目前還不會帶來立竿見影的效果，關鍵在于是否有相應的配套措施，包括激勵和風險分擔機制。而且，在業(yè)內看來，民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。

　　激勵和配套待完善

　　在房地產行業(yè)一系列的政策改革中，保障性住房在今年被提到了空前的高度。

　　今年初，住建部部長姜偉新公布了2010年保障性住房建設的目標任務，即要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴建(購置)廉租住房和經濟適用住房等方式，進一步加大保障性住房建設，其開工建設的套(戶)數(shù)比2009年增加1/3，安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，爭取用3年左右的時間，基本解決城鎮(zhèn)1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。按照要求，今年各類帶有政策性和保障性住房的數(shù)量，包括限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動的城市和工礦棚戶區(qū)改造，共計將有600萬套房子開工建設。

　　而近日，住建部更是與各省級政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書，年底將組織驗收住房保障工作的完成情況，納入考核和問責內容。隨后，上海、福建、云南等地也紛紛制定本地區(qū)的保障房供應總體計劃。

　　但保障房供應的加大，考驗更多的仍是地方政府的資金和財力。全國人大財政經濟委員會主任委員石秀詩在去年的調研中就指出，地方配套資金不足是保障房建設的最大障礙。“政府保障任務越重，承擔的資金越多，落實的困難就越大。”

　　今年兩會上，就有政協(xié)委員呼吁政府在土地出讓(出租)、資金信貸、政策優(yōu)惠上支持企業(yè)參與廉租房建設，特別是有能力、有志于社會公益事業(yè)的眾多民營企業(yè)投入到保障性住房的建設和管理。隨后在3月24日，國務院常務會議研究部署進一步鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的政策，提出四條措施鼓勵和引導民間投資發(fā)展，其中就重點涉及到保障性住房建設等領域。而此次“新36條”的出臺，又為民資投資保障性住房注入一劑強心劑。

　　“鼓勵政策的出臺有助于引導目前市場上資金的投向，避免過多資金進入商品房領域炒高房價。”湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示。他進一步分析認為，文件出臺有一定意義，但目前來說還不會產生立竿見影的效果，還有待落實細化；另外，民間資本在投向上具有逐利性，需要有確定的投資回報。以廉租房為例，開發(fā)商在建設初期是不能確定未來收益的，因為租賃價格是在建成后由政府決定，這種對利潤回報的不確定性會影響民間資本的進入。“民間資本投資保障房，需要更多的確定性，還包括相關政策的細則，比如稅費減免、資金扶持等方面的內容。”

　　“保障房都是保本微利的，政策的關鍵在于怎么才能吸引民間資本投資，這需要有一套好的思路。”財經評論員馬光遠更期待后續(xù)的跟進措施。

　　對于后續(xù)細則的明確，北京房地產業(yè)協(xié)會副秘書長陳志指出，民間資本進入后，如何規(guī)避風險的問題。很多政策性住房都限定了銷售價格，刨去地價不說，建材價格也會波動，那么如何保障民間資本的利潤？政策性住房有時無人選購，就可能無法回本，這種結構性的風險誰來承擔？另外，民間資本以什么樣的身份進入？是開發(fā)商還是什么？因此他建議，民營企業(yè)可以提供勞務和資金，項目完成后收取勞務費和高于銀行的利息，這樣能規(guī)避民間資本進入的風險，增加進入的積極性。

　　政府投資不能缺位

　　長期以來，由于保障性住房的規(guī)定利潤率大多在3%至5%，棚戶區(qū)改造項目的利潤也遠低于一般商品房開發(fā)，利潤空間小使得民營房地產企業(yè)一般興趣不大。因而這些項目一般是由國企房地產公司來承建，比如央企或者地方國企較容易獲得建設保障性住房的工程。

　　隨著近幾年商品房價格的暴漲，百姓對政府加大保障性住房建設因而更加期待，但地方政府卻因配套資金不足而導致保障房建設緩慢，與此同時，央企或國企爭當?shù)赝踹M而推高房價的事實也屢屢刺激百姓敏感的神經。因此，在今年3月國資委要求非房地產主業(yè)的78家央企退出房地產市場時，就曾引發(fā)對央企定位的爭議。有業(yè)內人士認為，在房地產行業(yè)，央企也需要這樣一次回歸，從建設高檔樓盤回歸到發(fā)展建設價低質高的普通住宅，回歸到保障性住房建設。

　　央企是否就應該承擔保障房建設的責任呢？方明理認為，央企作為企業(yè)，它也要接受國資委的考核，要完成國有資產保值增值的任務就要盈利，尤其是一些上市的國企還必須考慮股東回報。

　　事實上，在當前國家嚴厲的樓市調控下，利潤不高但風險小的保障房項目已成為各大開發(fā)商競相爭奪的“香餑餑”。在北京，包括首開、金隅嘉業(yè)、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度，而民企中的龍頭企業(yè)如萬科、富力也是毫不示弱。

　　“在國家推出新一輪的房地產調控之后，商品房市場本身的準入門檻在提高，競爭愈加激烈，市場本身可能會經歷一場重新洗牌。”陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖表示，一部分民營房地產企業(yè)可能因此轉而進入風險相對較低的政策性住房領域。范小沖認為，鑒于其可觀的開發(fā)量以及相對固定的收益，“不排除會有更多的企業(yè)參與到政策性住房建設中去，尤其是那些在施工和管理環(huán)節(jié)能力較強但在創(chuàng)新和資源整合能力較差的企業(yè)。”

　　“‘新36條’中鼓勵民間資本參與保障性住房建設，為民企開辟了新的投資渠道，但嚴格來說，保障性住房的投入應該更多是由政府去承擔，這包括確定每年投入的增長比例等。”方明理認為民間資本投資的增加不能代替政府的投入，更不能因此減少政府對保障房的投資力度，而應該在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。馬光遠也指出，保障性住房的建設最主要還是要依靠政府的投入，可以探索更多的建設模式，但不應是市場化的模式。見習記者石俊