這兩天，曾被業界預期會盡快出臺的房產稅，隨著“三年不可能開征”和“隨時都可開征”的爭論變得撲朔迷離。

　　與此同時，繼北京之后，深圳、廣州、重慶等地剛剛出臺的房地產調控細則被業界形容為“溫和版”的細則。種種跡象似乎在表明，樓市調控正轉向和風細雨。

　　“目前的‘溫和’并非調控結束，樓市調控會有一系列的政策，中央會有一個持續考慮，先出的政策需要在市場中觀察調控的效果。”國研中心發展戰略和區域經濟研究部研究員劉云中在接受中國經濟時報記者采訪時表示，目前樓市正處于觀察期。

　　地方細則大多“溫和”

　　在“國十條”新政滿月后，廣州、重慶、深圳等地細則近期相繼出臺。與北京細則相比，這些地方的房地產調控細則顯得寬松很多。5月21日，廣州正式公布樓市細則，細則中并沒有規定限制購房套數、征收房產稅、停止三套房貸等嚴厲的政策。同一天，重慶也公布了樓市調控細則，也未提及限購、擴大房產稅征收范圍、停止三套房貸等政策。而深圳版的“樓市十三條”中，也沒有傳言的“比中央更嚴厲”的措施，相比北京的“限購令”，“深十三條”也顯得很溫和。

　　隨著這些地方樓市調控細則的出臺，原本烏云壓頂的房地產市場可以說是松了一大口氣。開發商不再緊張，坊間不少評論甚至認為地方政府為樓市調控松綁。

　　預期會更嚴厲的地方細則，為何多數都選擇轉向溫和呢？不少地方政府的解釋是，新政實施以來，樓市運行已出現了積極的變化，市場成交量已出現較大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃厚，新政“抑投機、遏房價”的成效初顯。

　　“地方細則的寬松或趨緊，與地方房價上漲幅度以及地方政府對土地財政的依賴度有很大關系。”劉云中告訴記者，地方細則出臺前，地方首先要考慮的是土地收入對地方經濟的貢獻到底有多大。因為每個地方的地價水平不一樣，在一、二線城市土地財政所占的比重要更大，而其他地方則相對小一些。可以說，土地財政是影響地方政府決策的一個重要原因。

　　其次，地方政府也要考慮當地目前的土地價格與房價的水平以及今年以來房價的上漲幅度，如果上漲幅度較大，可能政策就會更加嚴厲；如果泡沫不是很嚴重，政策可能會寬松一些。

　　第三，調控政策是否嚴厲也與當地產業結構、經濟發展水平有一定關系。如果當地經濟發展得好且對土地的依賴性小，地方調控就會與中央調控的調子保持一致。第四，也與地方土地的供應量有關系。供應量比較大，那么政策也相應會寬松一些。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄在回復給本報記者的郵件中表示，在目前住房需求較大的前提下，房地產業是推動各地城市經濟發展的火車頭，不少城市主管部門自然會有一些保護心理，這也使得地方在出臺房地產調控政策時有稀釋中央政策的可能。

　　房產稅陷入迷局

　　與可能嚴厲但最終變得“溫和”的地方細則一樣，此前曾傳言可能在重慶和上海率先開征的房產稅，近幾日則是在“三年內不開征”和“隨時可能開征”的說法中陷入迷局。

　　上周末，國家發改委產業研究所有關研究人員“三年之內免談房產稅”的言論瞬間成為各大網絡媒體的頭條。但隨后，國家發改委明確表示，研究人員的講話并不代表國家發改委立場。與此同時，有專家駁“房產稅三年內難征”一說，稱可隨時開征，國稅總局一位負責人則稱出臺房產稅征收辦法的條件已經具備，但具體何時開征仍是一個相機抉擇的過程。

　　“可能開征”到“三年內難征”再到“隨時可開征”，在這場傳言、再辟謠的過程中，普通消費者很難看清這一政策的結果。北京一位改善型購房者告訴本報記者，“相關政府部門的表態只會讓我們更糊涂，房產稅到底征不征？開發商吹風，未來政策環境只會更寬松不會再嚴，我們現在已經判斷不清楚市場走向了。”

　　專家指出，與物業稅相比，房產稅在中國的成長基礎較為成熟，而且是有例可循，短期內開征的可能性更大。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅稅制可以為地方政府提供大宗穩定的收入來源，同時從側面起到對房地產市場進行調控的效果。

　　賈康前幾天在清華大學演講時表示，“當前在制度上主要就是在住房保有環節缺少應該有的稅制，這么多的調控政策，到現在為止，都還只是在交易環節，但其實最合理的經濟手段就是在保有環節上的稅收。但截至目前，都還沒有形成一個基本形態。”對于房產稅能否開征，賈康表示“拭目以待”。

　　薛建雄也向記者表示，房地產業發展到目前階段，已經具備房產稅出臺的相關條件。最重要的是，城市土地稀缺、房價上漲加快、投資過盛等等矛盾也都需要房產稅進行調控。只是需要考慮以較合理的方法和選擇較好的時機征收。

　　樓市調控進入觀察期

　　劉云中告訴記者，此次中央調控的目標，就是抑制部分地方房價過快上漲，讓房價保持在一個合理的水平。

　　“但在完成這個目標的同時，政府本身也不希望在打壓房價的過程中，使各地房地產投資、消費出現快速收縮。”中國人民大學經濟學院副院長劉元春在接受本報記者采訪時說，因為這會對宏觀經濟的穩定和復蘇不利。這種兩難局面，導致政府在房地產調控中，一方面要保民生，一方面還要注意政策實施過程中會不會出現強烈的負面效應，因此政府也需要相機決策。

　　“樓市調控會有一系列的政策，中央會有一個持續考慮，先出的政策需要在市場中觀察效果。”劉云中表示，如果調控效果達到了，可能就不會再出臺新的政策，如果房價還會過快上漲的話，肯定還會有后續政策出臺。“現在，正處于政策效應的觀察期。”

　　有業內人士分析認為，除了宏觀政策調控，要解決房地產的核心問題，還是要解決地方政府對土地財政的過度依賴問題。

　　劉元春表示，破除地方政府過度依賴土地財政是解決高房價、高地價問題的本質。但中國分稅制形成的過程不是一天兩天，利益格局也并非一下子就能打破。目前要想進行大的改革，從根本上改革分稅制造成的財權與事權不對稱的情況，改革土地財政格局，還非常困難，最起碼近五年內很難實現。

　　所以，從目前來看，在根本問題難以快速得到解決的前提下，更重要的是要在保障性住房建設上下力氣，政府應該對投機性需求進行打壓，對房地產投資的杠桿率進行監控。要長期規劃加短期調控措施一起來解決房地產目前存在的各種問題。例如，要考慮在改革土地財政的同時，開辟新財源的問題。

　　有不少專家建議，可以通過允許地方發債來解決地方財政來源問題。劉云中表示，地方發債會帶來一定好處，通過發債的形式，可以使整個債務額、用途更加透明，便于監控。而且，用多少錢發多少債，避免地方政府過度財政支出。

　　但目前地方發債在法律上還存在一些障礙，因為在我國，預算法、擔保法不允許地方政府直接舉債。劉云中說，這就要對相關法律進行修改。當然，也可以讓中央財政代發，然后再轉給地方。本報記者 王小霞