房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)滿月，盡管調(diào)控導(dǎo)致房產(chǎn)成交銳減，但房?jī)r(jià)仍然“高企”。那么，如何打破這一僵持狀態(tài)？在筆者看來，減少個(gè)人在住房購(gòu)買時(shí)過度使用金融杠桿(如個(gè)人按揭貸款)，或言“去杠桿化”或“去金融化”，實(shí)際上就是房貸緊縮，對(duì)本次房地產(chǎn)調(diào)控的成功與否尤為關(guān)鍵。

　　因?yàn)椋�推�?dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮的根本動(dòng)力或根源之一，就是所謂的“金融產(chǎn)品創(chuàng)新”——已被廣泛接受的個(gè)人住房按揭貸款。個(gè)人住房按揭貸款之所以會(huì)有這樣的無(wú)窮魅力，是因?yàn)殂y行普遍將個(gè)人住房按揭視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，個(gè)人則可以通過按揭貸款將自己未來的收入超前用于住房消費(fèi)，由此也無(wú)限放大了個(gè)人的即時(shí)消費(fèi)能力。

　　問題是如果個(gè)人按揭貸款被用于改善個(gè)人的消費(fèi)性住房需求時(shí)，這部分資金不僅可以化解個(gè)人住房購(gòu)買面臨的金融約束，而且還將可以推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。相反，如果個(gè)人按揭貸款被用于個(gè)人的投資性購(gòu)房，這部分資金僅僅只能滿足追求個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)目標(biāo)。試想，如果一個(gè)人將其積累的資本和未來的預(yù)期收入流主要用于投資性購(gòu)房時(shí)，這勢(shì)必會(huì)無(wú)限放大其住房投資需求，結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速攀升。

　　確實(shí)，去年以來大量銀行信貸資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2010年一季度的個(gè)人住房按揭貸款余額53000億，由此導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，房?jī)r(jià)更是快速飆升。由此可見，正是由于銀行信貸的無(wú)限擴(kuò)張，導(dǎo)致投資性購(gòu)房盛行，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“消費(fèi)主導(dǎo)”向“投資主導(dǎo)”的逐利市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，住房問題也逐漸成為一個(gè)社會(huì)問題，最終引發(fā)國(guó)家再次實(shí)施嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控。

　　從這次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)分析，就是要遏制部分城市的房?jī)r(jià)快速上漲，就是從從嚴(yán)的信貸政策入手，嚴(yán)格限制各種名目的投資和投機(jī)性購(gòu)房。也就是說，對(duì)住房購(gòu)買要實(shí)施全面的“去杠桿化”，由此弱化住房的金融屬性，讓住房回歸其居住或消費(fèi)本性。

　　例如，新頒布的 “國(guó)十條”規(guī)定，二套住房貸款首付款不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；首套住房且建筑面積逾90平方米的，首付比例不低于30%。對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用銀行信貸購(gòu)買第三套住房，及異地貸款購(gòu)買住房貸款等。

　　據(jù)此，“杠桿化”主要體現(xiàn)在：一是降低第二套住房的按揭貸款比例，即提高了住房投資者投機(jī)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻及投機(jī)成本；二是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市禁止給第三套住房貸款；三是禁止對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者購(gòu)買住房發(fā)放異地貸款。

　　但是，以筆者之見，信貸政策緊縮僅從上述三方面“去杠桿化”是不夠的，還應(yīng)落實(shí)以下三方面的 “去杠桿化”。

　　首先，要通過立法的方式對(duì)住房投資與住房消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分與界定，并據(jù)此規(guī)定，如果是住房消費(fèi)，則可享受政府的各種住房?jī)?yōu)惠政策，包括信貸、稅收等優(yōu)惠政策。相反，如果是住房投資，非但不能享受政府的任何住房?jī)?yōu)惠政策，而且還要受到嚴(yán)格限制政策的制約。只有這樣，我們才能弱化住房的金融屬性，讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸其居住或消費(fèi)的本性或功能。

　　其次，如果對(duì)住房投資可以清楚界定，那么我們可以通過嚴(yán)格或從嚴(yán)的信貸政策措施，如提高第二套以上住房的首付比例、上調(diào)利率、禁止異地購(gòu)房貸款等，以此來限制個(gè)人的過度住房投資。

　　再次，如果對(duì)住房投資無(wú)法清楚界定，我們則可以通過住房交易所得稅來限制住房投資。因?yàn)椋�凡住房交易所得稅采取的都是高稅率，這會(huì)讓住房投資者無(wú)利可圖。例如，通過住房交易所得稅，幾十年內(nèi)來德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了繁榮和價(jià)格穩(wěn)定(10年內(nèi)僅上漲10%)。同時(shí)，還要盡快出臺(tái)物業(yè)稅，將多套住房投資者“擠出”房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其實(shí)，實(shí)施住房交易稅及物業(yè)稅等稅收政策，也能通過提高住房投資門檻而起到大幅縮減流動(dòng)性的“去杠桿化”目標(biāo)。當(dāng)然，“去杠桿化”的過程，必然會(huì)沖擊或?qū)е聡?guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下滑，并促使投資或投機(jī)者主動(dòng)或被動(dòng)地“吐”出過去靠金融杠桿方法吸納的大量存量住房，最終有助于實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸其居住或消費(fèi)本性的調(diào)控目標(biāo)。

　　由此看來，展開中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去杠桿化”，已成為保證當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期效果的必由之路。作者易憲容 系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員