●房地產調控新政是降溫猛藥

　　●行業深層問題仍需高度重視

　　●治標同時還應尋求治本之道

　　●調控政策需有明晰戰略目標

　　繼今年1月7日國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》、提出加強和改善房地產市場調控的11條措施以后，4月17日國務院又下發了被稱為“國十條”的房地產“新政”，不僅提出商業銀行可根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款，而且要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，同時強調發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。應當說，上述調控措施對于過熱的房地產市場而言，不能說不是一劑降溫的猛藥。

　　不可否認，房地產新政策實施以來，特別是“國十條”發布以來，我國過熱的房地產市場出現了降溫跡象，其主要表現就是各地樓市普遍陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量甚至出現高達六成的降幅。然而，另一方面，我們也必須承認，到目前為止，上述新政策對房地產市場調控的效果并不十分理想，一個突出的表現就是這些新政策只是引起樓市成交量的萎縮，并未從實質上觸動作為調控根本目標的高房價，相反，很多城市在成交量下跌的同時，房價仍在逆勢上漲。這種狀況表明，對于長期畸形發展的中國房地產行業和房地產市場而言，現有的調控措施更類似于一劑速效“止疼”藥，并未觸及引發房地產市場“疼痛”的“病根”。

　　中國房地產市場的畸形發展以及由此引發的房價快速上漲，只是一種表面現象，在這種現象的背后則隱藏著諸多深層次問題。其一是房地產業的政策定位問題。長期以來，由于我們一直強調房地產業與上下游產業的高度關聯性及其在產業鏈中的帶動作用，所以在產業政策上我們歷來將房地產業定位為國民經濟的支柱產業。這種產業定位無疑是推動房地產業熱度經久不衰和房價持續上漲的內在政策因素，因為，只有維持房價不斷上漲的趨勢，才能促進房地產業和房地產市場的繁榮，從而才能在帶動上下游發展中充分展現房地產業作為國民經濟“支柱”產業的地位和作用。其二是地方政府的土地財政問題。長期以來，我國很多地方政府財政收入來源較為單一，“賣地”甚至成為一些地方財政收入的主要來源，而房地產業的繁榮和房價的高漲則是維持地方政府土地財政的前提條件，如果房價下跌導致房地產業低迷，地方政府的財政很快就會捉襟見肘。因此，盡管很多人對高房價及其帶來的副作用多有指責，但最樂見房價上漲的無疑是地方政府。其三是對地方官員的評價標準問題。我國現行的地方政府官員政績考核標準基本上以GDP為核心，由此催生了地方官員追求GDP的政績觀。相對于發展實體經濟而言，發展房地產業無疑是拉動地方GDP增長和彰顯地方政府政績的最快捷方式，而在“買漲不買跌”的市場定律下，實現房地產業長期繁榮的最好方法就是維持房價的不斷上漲態勢。其四是房地產市場調控政策的嬗變問題。我國在房地產業和房地產市場調控政策上并沒有一個明晰的戰略目標和規則，而是處于“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的嬗變狀態，這種現象在近兩年表現尤為突出，從2008年為擴大內需采取的刺激房地產市場的調控，到今年連續出臺抑制房價的新政，只經歷了短短一年多的時間。

　　顯然，我國房地產市場發展的上述深層次問題目前尚處于無解狀態，這就意味著長期來看，我國房地產市場還存在著繼續向上的內在沖動。盡管今年的房地產新政會對過熱的房市產生短期抑制效應，但在上述深層次問題沒有解決的情況下，這些樓市新政策只能起到“揚湯止沸”的作用。而且，一旦房價持續下跌影響到經濟增長，并使地方政府的財政風險和銀行信貸風險開始顯露，則抑制房價的政策在來自方方面面的巨大壓力下很可能重新被刺激房地產市場的政策所取代，到那時，我國房地產市場可能又會面臨新一輪的畸形繁榮行情。因此，筆者認為，面對居高不下的房價，盡管有必要采取一些治標之策，但尋求治本之道才是保證房地產業和房地產市場長期健康發展的關鍵。

　　(謝太峰 作者為首都經濟貿易大學金融學院副院長、教授)