住房體系應(yīng)實(shí)行“市場”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應(yīng)干預(yù)價(jià)格；而在保障方面，政府則應(yīng)將工作重點(diǎn)放在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及住房租賃方面。

　　主 持 人　本報(bào)記者　謝利

　　對話嘉賓　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合

　　研究部部長　楊紅旭

　　如何看待和平衡好市場與保障之間的關(guān)系？在住房市場化這一大方向下，政府又應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起怎樣的職責(zé)？目前，對于這些問題社會各方面存在不同看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，住房體系應(yīng)實(shí)行“市場”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應(yīng)干預(yù)價(jià)格；而在保障方面，政府則應(yīng)將工作重點(diǎn)放在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及住房租賃方面。

　　主持人：面對目前社會上對住房市場化的質(zhì)疑之聲，您提出的住宅“雙軌制”如何平衡市場與保障之間的關(guān)系？

　　楊紅旭：近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳，尤其是穩(wěn)定房價(jià)的諸多措施不力，其中許多深層次的原因都與目前我國住宅體系的復(fù)雜性、混合性相關(guān)，如果不把保障性住房市場與商品化住房市場分開，有些問題很難解決。

　　發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，在住房短缺階段，政府對市場干預(yù)較多，普遍比較重視住房保障體系建設(shè)；隨著告別住宅短缺時(shí)代，絕大多數(shù)國家更傾向于發(fā)揮市場機(jī)制，減少住房福利預(yù)算支出。我國目前處于加強(qiáng)住房保障的階段，但這并不意味要放棄市場機(jī)制，實(shí)際上當(dāng)前國家依然把住房發(fā)展的市場化方向作為重要原則。

　　因此，我認(rèn)為應(yīng)按照住宅的建設(shè)、供應(yīng)、消費(fèi)、管理等環(huán)節(jié)，把住宅市場劃分為兩個(gè)系統(tǒng)：保障型住宅系統(tǒng)和市場型住宅系統(tǒng)，并明確這兩個(gè)系統(tǒng)各自運(yùn)行的體制、機(jī)制。保障型住宅系統(tǒng)由政府主導(dǎo)，服務(wù)特定群體，實(shí)行價(jià)格管制，其中廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房政府要做主導(dǎo)者，棚戶區(qū)和舊城改造也要劃分清楚，部分符合標(biāo)準(zhǔn)的拆遷戶應(yīng)納入經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房體系；而市場型住宅系統(tǒng)由市場機(jī)制主導(dǎo)，政府不再干預(yù)價(jià)格。

　　主持人：自我國實(shí)行住房體制改革以來，住宅商品化、市場化取代傳統(tǒng)的福利分房，并形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)。在片面追求市場化過程中，住房保障問題一度為人所忽略。但2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，住房保障開始成為政策重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。在您看來，政府在這其中的主要職能是什么？

　　楊紅旭：近期，我正在為上海、武漢等一些城區(qū)的房地產(chǎn)管理部門做“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃”和“住房發(fā)展十二五規(guī)劃”的課題研究。在編制住房發(fā)展規(guī)劃的過程中，首先需要協(xié)調(diào)好保障性住房和市場化住房之間的關(guān)系與矛盾。

　　“十二五”既是我國住房保障大力度推進(jìn)的時(shí)期，又是住房體系和制度進(jìn)行重大調(diào)整的時(shí)期。我的看法是，在堅(jiān)持住宅市場化方向的前提下，結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，積極、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地推進(jìn)住房保障體系的建設(shè)，最終目標(biāo)是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。按此住房發(fā)展模式，政府的主要精力應(yīng)放在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)上面，其中重點(diǎn)發(fā)展廉租住房。

　　目前我國廉租住房的占比非常低。要進(jìn)一步完善廉租住房的運(yùn)作模式，進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。大力發(fā)展廉租住房，能夠真正讓住房保障落到實(shí)處，同時(shí)又不會干擾純粹市場化的商品住宅市場，可有效避免經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際操作中的種種弊端。

　　主持人：除重點(diǎn)發(fā)展廉租房外，您還提出“弱化發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”以及“完善住房租賃體系”的觀點(diǎn)，為什么？

　　楊紅旭：經(jīng)濟(jì)適用住房自誕生之日至今，就一直爭議不斷。總體而言，沒有大問題，卻有小隱患。考察國外住房保障體系，主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、各種租金和購房補(bǔ)貼。各國經(jīng)濟(jì)情況不同，住房保障的水平相差甚大。北歐、新加坡的水平最高，其他發(fā)達(dá)國家居次，發(fā)展中國家一般水平較低。就發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，首先要把發(fā)展重點(diǎn)放在廉租住房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)房，也即經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　我國香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對內(nèi)地尤其是大城市的住房保障頗有借鑒價(jià)值。香港經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示是：在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的條件下，且從社會公平的角度考慮，目前住房保障的重點(diǎn)只有一個(gè)——加強(qiáng)廉租住房建設(shè)；其次才是建設(shè)適量的經(jīng)濟(jì)適用住房。而近幾年我國經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量遠(yuǎn)超廉租住房，這是值得反思和深入研究的。

　　至于“公共租賃”，在我國的住房體系中一直是塊“短板”，1998年房改后，只重視居民購房，而忽視了租房問題。不僅廉租住房滯后，住房租賃市場也一直沒有加以規(guī)范，市場自我運(yùn)行體系相當(dāng)不完善，存在租客利益無法得到較好保障的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購房，從而成為社會問題。

　　住房租賃體系可細(xì)分為廉租住房、公共租賃住房、市場租賃住房三種類型。通過大力發(fā)展廉租住房，最終會達(dá)到一個(gè)相對動態(tài)穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是能夠保障占城鎮(zhèn)總?cè)丝?%至10%左右的居住困難群體。但是，還有20%左右的低收入和中低收入群體買不起房，這就是我們常說的“夾心層”，政府應(yīng)該通過公共租賃住房解決其居住問題，但其租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要比廉租住房低。另外，對于住房困難的外來務(wù)工人員和新就業(yè)人群，也應(yīng)通過公共租賃住房政策進(jìn)行適度保障。