“國十條”出臺后，引起市場不小的震動，并被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲的房貸政策”，房地產(chǎn)市場也由此進(jìn)入了“冷靜期”。目前各方都在密切關(guān)注調(diào)控的下一步舉動，監(jiān)管層究竟還會祭出哪些撒手锏成為焦點(diǎn)。為此，記者采訪了中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容以及中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)。易憲容認(rèn)為調(diào)控政策不會一蹴而就。陳國強(qiáng)則認(rèn)為目前政策仍處于消化期，市場的反應(yīng)還有待于進(jìn)一步觀察。

　　樓市觀察

　　調(diào)控政策短期能否立刻見效？

　　易憲容：政策見效不會一蹴而就

　　談及“國十條”，易憲容表示，政策出臺后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整不會一蹴而就，因?yàn)槿ツ陿鞘械姆睒s讓國內(nèi)房地產(chǎn)商與一些投資者賺得盆滿缽滿，他們認(rèn)為自身有能力與新政策對抗，這些行為會延長國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)一個隱患或威脅，政府堅(jiān)決要遏制高房價并進(jìn)行調(diào)整。“再加上現(xiàn)在銀行對個人住房按揭貸款有新的認(rèn)識，即銀行的房地產(chǎn)信貸無限擴(kuò)張對商業(yè)銀行的利潤增長不但無益，而且會增加信貸風(fēng)險。在這種情況下，商業(yè)銀行一定會在‘國十條’的基礎(chǔ)上全面收縮對個人住房投機(jī)炒作性貸款。銀行信貸閘門關(guān)緊，房地產(chǎn)市場全面調(diào)整不可避免。”易憲容同時指出，“國十條”徹底落實(shí)需要一個過程，而且房地產(chǎn)生產(chǎn)銷售等方面也存在一定的周期性，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整會有一個滯后期，“大家可靜觀其變”。

　　“總之，‘國十條’后，房地產(chǎn)市場將發(fā)生巨大的變化，但是這種巨大變化并非是一蹴而就的，廣大民眾不要以為政策一出臺，全國的房價就立即全面下跌，或房地產(chǎn)市場就發(fā)生崩盤，反之，廣大民眾對這個市場巨大變化，要有心理準(zhǔn)備，這個市場會逐漸地理性回歸。”易憲容表示。

　　陳國強(qiáng)：目前處于政策消化期

　　陳國強(qiáng)表示，新政出臺十余天，目前主要應(yīng)該觀察市場反應(yīng)情況，其中包括開發(fā)商的反應(yīng)、購房人的心態(tài)和情緒。“不一定馬上就出臺其他方面的新政策，當(dāng)前重要的還是消化目前政策，各地制定好配合中央政策的實(shí)施細(xì)則。”

　　陳國強(qiáng)表示，目前已經(jīng)明確的土地政策、信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響都將是巨大的，如果地方能夠落實(shí)好將會有重要意義。“與此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，這次調(diào)控政策的重心發(fā)生了變化，去年年底以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是增加供應(yīng)，這次政策重心轉(zhuǎn)移到抑制需求，作用效果在于影響市場的預(yù)期。”

　　他表示，土地方面，今年全國供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于近5年的平均水平；信貸方面更是對住房需求進(jìn)行了細(xì)分，首套、二套、三套房政策分開，直擊投資投機(jī)需求。“無論從土地供應(yīng)方面還是金融信貸手段方面，可以說新‘國十條’從抑制需求和增加供應(yīng)兩方面進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)手段的最大化應(yīng)用，顯示了中央調(diào)控房價過快上漲的決心。”

　　后續(xù)還需出臺哪些調(diào)控政策？

　　易憲容：調(diào)控應(yīng)擴(kuò)面到二三線城市

　　在易憲容看來，本輪樓市調(diào)控政策比以往的任何政策都要嚴(yán)厲，但在“國十條”中，有的細(xì)則還可以進(jìn)一步改進(jìn)。他表示，關(guān)于信貸政策的緊縮不應(yīng)該僅僅限于一線城市，而應(yīng)該將范圍擴(kuò)大到二三線城市。去年及今年一季度，房地產(chǎn)投機(jī)炒作已經(jīng)蔓延到全國各地，而不是部分地方。現(xiàn)在二線城市的房價大多都經(jīng)歷了大幅上漲，而“國十條”中一些政策主要針對房價上漲過快、過高的一線城市。在一線城市政策緊縮之后，會加速炒房資金流向政策相對寬松的二三線城市，二三線城市價格上行，調(diào)控房地產(chǎn)效果將大打折扣。

　　“不要低估地方政府對房地產(chǎn)市場的企圖，如果不把‘國十條’政策的適用性推廣到全國而僅限于部分城市，那么‘國十條’的政策效應(yīng)就可能通過這些地方政府而弱化。”易憲容表示。

　　陳國強(qiáng)：后續(xù)應(yīng)推出稅收調(diào)控政策

　　針對目前調(diào)控重點(diǎn)，陳國強(qiáng)表示應(yīng)主要放在“消化”目前政策，各地制定能夠充分對接中央調(diào)控政策又能符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的實(shí)施細(xì)則。“地方的落地執(zhí)行是否能夠充分發(fā)揮作用的關(guān)鍵所在，如何落實(shí)、如何對接，這是當(dāng)下重中之重。”

　　“去年年底以來，中央的調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場發(fā)揮了一定作用，但由于執(zhí)行等方面的問題，未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，房價地價過快上漲與政府調(diào)控初衷相背離，也因此迎來了新一輪的調(diào)控措施。”陳國強(qiáng)說，此次政府的政策目標(biāo)，主要是遏制房價過快上漲、調(diào)節(jié)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“新政策還有很多不明確的地方，比如哪些是‘商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)’、各地政策措施什么時候開始執(zhí)行、二三套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，都需要進(jìn)一步明確。”他認(rèn)為，前期由于地方政府對政策認(rèn)識和理解上的偏差，以及執(zhí)行力度等問題，調(diào)控效果不如預(yù)期。此次宏觀調(diào)控措施的效應(yīng)，還取決于各地方政府和各商業(yè)銀行兩個執(zhí)行主體的執(zhí)行情況。

　　對于未來還會出臺哪些相關(guān)政策，陳國強(qiáng)預(yù)計，最有可能的還是新“國十條”中提到的包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及土地出讓稅費(fèi)等稅收方面的調(diào)整，“但是政策中提到的稅收政策，主要意在改變市場預(yù)期，對偏高的消費(fèi)需求有導(dǎo)向型的抑制作用。” (苗娜 許佳 姚華)