東莞中原市場研究部經理車德銳分析,縱觀“新國十條”,與年初的“國11條”對比,部分內容屬于重申強調,也有部分內容為新增或修改的條款,主要體現在需求的調控上,住房信貸政策收緊力度前所未有。

　　稅收政策出臺信號發出

　　從需求調控去看,差別化信貸政策更加嚴格,對二套房貸首付提高到五成,貸款利率為基準利率的1.1倍；同時首套房貸如果購買90平方米以上的首付要三成。打擊投機購房的力度非常大,一方面首付大幅提高,另一方面銀行可以根據情況暫停發放購買第三套及以上住房貸款。地方政府可以采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。同時,政策中首次出現打擊異地炒房行為,對異地炒房者暫停買房貸款。

　　除了信貸政策外,稅收政策也明顯加大調控作用,雖然沒有明確的稅收政策出臺,但本次政策已經釋放出房產消費稅或房地產保有稅出臺的預期信號。言外之意很明顯,就是如果目前的政策調控對高房價上漲還是不能起到抑制作用的話,稅收工具將作為更強有力的殺手锏隨后登臺。

　　“新國十條”出臺后,各部委、各級省市政府將陸續出臺相關配套執行細化政策,包括央行、銀監會加強房地產信貸管理、第二套住房的認定標準、第三套(含)以上貸款購房的首付及利率；財政部、稅務總局制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策；國土資源部改革土地出讓方式；住房建設部編制和公布住房建設規劃；同時,細化政策還要落地實施執行。可以認為,繼年初房地產政策調控后,新一輪更嚴厲的房地產政策調控在4月中旬拉開序幕。

　　東莞房價合理調整空間有限

　　市場是不可預測的,但假設全國樓市進入調整,高位運行的房價難免沖高回落,特別是一線城市上漲過快,房價已經遠遠脫離普通購買力,如果一線城市房價高位回落,勢必影響二線城市如東莞市場的房價調整。不過業內認為東莞房價調整空間有限。

　　東莞目前的房價相對而言比較低,這背后反映了東莞市場的自身特點和問題:東莞外向型的經濟受全球金融危機影響非常大造成購買力外溢和租賃需求下降、外來投資客不看好東莞短期發展而淡出東莞市場；東莞各鎮區經濟相對獨立,購房消費力主要來自本區域；有較大部分開發項目土地成本比較低,房價定價策略相對比較保守；東莞本土開發商多為民營企業,部分開發商是多元化經營,受金融危機影響較大,同時以自籌資金為主,資金鏈總體偏緊；還有,東莞二手房交易流程繁瑣、稅費高、交易周期長制約著投資資金。

　　據東莞中原研究中心的數據監測表明,目前東莞的洋房均價在6000元/平米左右,這個價格無論從租售比指標、收入水平等各方面評估都是處于合理投資區間、能為普通購房者所接受。