房地產就是房地產，是民企還是央企其實并不重要。最近被冠名為央企地產新聞的有二：其一是“央企地王”，其二是“央企退出”，這兩條新聞足以說明央企在中國房地產業舉足輕重，進入時有王者風范，退出時則令行禁止。

　　國資委對78家非房地產業的央企發出了“撤退令”，有人說是迫于輿論壓力，有人懷疑央企退而不出。在我看來，若把進入房地產的央企區分為正規軍和游擊隊，16家專業央企是正規軍，78家非專業央企是游擊隊，此時命令游擊隊撤退可能有兩個原因，其一是游擊隊可能礙事，其二是房地產風險過高，前者為大戰前夜的清場，后者為減少傷亡的保護。相比之下，我更傾向于是后者，即房地產市場的政策性風險上升了。2009年，廣義貨幣增長了27.59%，今年央行的貨幣增速目標為17%，如果沒有強有力的政策干預，房價快速上漲的趨勢很難遏制，此時此刻，國資委的“撤退令”可能意味著房地產調控的“重拳”將至！

　　接下來的問題是：調控政策的重拳將是什么？答案之一是：房地產物業稅的開征！

　　關于物業稅的法理之爭各執一詞，一時難有定論，我是不贊成開征物業稅的。還記得中國改革的一句名言：“發展是硬道理”，其實，“硬道理”就是先不理論，干起來再說，錯了再糾正。中國經濟決策中不理論就干的事情有很多，也就不在乎又多一個中國特色的物業稅。由于各省市地區的情況不同，自上而下“一刀切”的物業稅政策很難落實，所以物業稅的改革可能會采取自下而上的方式，讓地方政府“八仙過海，各顯神通”，阻力小就擴大試點范圍，阻力大就宣告失敗，另辟蹊徑。今日中國，一方面是資產價格的泡沫化，另一方面是貧富懸殊的擴大化，兩大不穩定因素目前都被輿論聚焦在城市房價的未來走勢之上，所以政府很可能祭出物業稅作為穩定房價的殺手锏，這也許才是國資委“撤退令”的政策背景。

　　自下而上的物業稅改革試點如果開始，對房地產的近期走勢將有重大影響，卻不會發生一些人擔憂的樓市“崩盤”。因為政策調控的目標是“穩定”，在求穩的目標之下，用任何形式的不穩定來化解可能的不穩定，都會被中央政府判定為改革失敗。又要重拳打擊，又要穩定市場，兩難之中如何決策？考驗著地方政府的智慧和決斷。

　　樓市不會暴跌的理由主要有二：第一是因為中國的城市化已經進入了狂飆突進的階段，第二是因為樓市暴跌的風險甚至比暴漲更高。房價上漲會擴大兩極分化從而導致社會不穩，卻未必提高資產泡沫破滅的風險。因為，資產泡沫來自于房產的投資性需求，而在中國，投資性購房的主流群體是富人而非低收入群體，富人購房或者是現金付款，或者是優質貸款，所以不會對銀行體系帶來壞賬。特別是由于銀行的房產凈值貸款(home equity loan)尚未推開，房價上漲的結果不是負債率上升，而是負債率下降，所以用存量房的負債率來衡量資產價格泡沫的風險，房價越漲風險越低，因為房價上漲降低了存量房產的實際負債率。

　　資產泡沫破滅的風險并非來自于居民的住宅市場，而主要“潛伏”于地方政府的融資平臺。地方政府債臺高筑，或者是用存量地產的估值為基礎，或者依靠未來的土地出讓金來兌付，因此，風險能夠“潛伏”的條件之一是房產價格的居高不下。

　　重拳求穩定，高價藏風險，物業稅的改革試點既要遏制房價的過快上漲，又要防范樓市的恐慌拋售，所以只能是自下而上的“多樣化”試點。這時，法理不清的物業稅恰恰是一個借口，真能說清楚就不能有“多樣化”試點了。這也是中國改革的成功經驗：摸著石頭過河，穩定是硬道理。⊙金巖石