中國經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權(quán)，而是缺乏一個嚴格的內(nèi)循環(huán)的退出機制，整個制度設(shè)計上也留下了很多尋租的空間。因此，解決問題的關(guān)鍵是確保內(nèi)循環(huán)，杜絕牟利的空間。

　　深圳市住房和建設(shè)局22日通報了社會廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟適用房三期“豪車門”的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查結(jié)果和我們以前聽到的很多故事一樣：媒體曝光的52輛過夜“豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有12輛是業(yè)主所有、但都是入住后購買。

　　沒有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟適用房業(yè)主買車，有關(guān)方面似乎不需要承擔(dān)審核不嚴的責(zé)任；但同時，該負責(zé)人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經(jīng)濟適用房的人，在經(jīng)濟條件完全超越了住保障性住房的情況下(如，買個寶馬車，即使是二手)，能否繼續(xù)擁有保障性住房？如果需要退出，又該如何退？

　　事實上，這幾年圍繞經(jīng)濟適用房的是是非非，大多在能否擁有產(chǎn)權(quán)上做文章。其實，這是一個莫大的誤會。舉凡全球，在保障性住房供應(yīng)上，大都建立了多元化的供應(yīng)體系，有些給產(chǎn)權(quán)，有些不給產(chǎn)權(quán)。比如，新加坡的公屋是給產(chǎn)權(quán)的，英國亦有共有產(chǎn)權(quán)的保障房。

　　其實，是否給產(chǎn)權(quán)，并不是問題的所在，關(guān)鍵在于，當(dāng)保障對象的經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍，以一個什么樣的制度設(shè)計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來者，形成一個良好的內(nèi)循環(huán)。

　　在這方面，英國和日本給我們提供了很好的案例。

　　英國有一種“共有產(chǎn)權(quán)”的保障性住房，和現(xiàn)在江蘇淮安的模式有點像。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的房子由政府直接投資建設(shè)，供應(yīng)對象是低收入家庭。購買者可先取得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，沒有取得產(chǎn)權(quán)的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營住宅，相當(dāng)于廉租房，對于租戶的收入每年進行嚴格的核定，當(dāng)收入連續(xù)三年超過標(biāo)準(zhǔn)時，累進計算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下連續(xù)租住五年，則必須買下公營住宅。

　　英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們在住房保障上學(xué)美國，其實并沒有選對合適的榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權(quán)，而是用一套嚴密的制度設(shè)計，并由專門的機構(gòu)每年核定這些保障對象的收入，根據(jù)收入的增加強制保障對象退出，確保需要保障的人來獨享保障房。

　　由此來看，中國經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權(quán)，而是缺乏一個嚴格的內(nèi)循環(huán)的退出機制，整個制度設(shè)計上也留下了很多尋租的空間。因此，解決問題的關(guān)鍵并不是取消經(jīng)濟適用房，而是確保內(nèi)循環(huán)，確保沒有牟利的空間。

　　以經(jīng)濟適用房建設(shè)位于全國前列的北京為例，其2007年通過的《經(jīng)濟適用房管理辦法》初步確立了政府優(yōu)先回購的“退出機制”，規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，需向政府部門申請回購，滿5年的，出售時應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)適房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購。但這個回購制度本身依然給利用經(jīng)適房牟利留下了空間，因而并沒有起到遏制經(jīng)適房買賣中的牟利行為。

　　未來數(shù)年，保障性住房建設(shè)將進入高峰期。要確保經(jīng)適房以及廉租房的確用于需要保障的人，急需建立一個類似英國和日本的沒有牟利空間的“內(nèi)循環(huán)”機制，讓制度跑在腐敗的前面。

　　□馬光遠(學(xué)者）