江蘇淮安推出“共有產權”住房模式引起了全國關注,政府出50%或者30%和你湊份子,并按出資比例擁有對應的產權,5至8年后,你只要將政府出的那筆錢還了,房子就全歸自己了。在國務院發展研討中心組織的研討會上,有專家提出值得向全國推廣。

　　共有產權房制度在我國可能還是一個新鮮事物,但在英國卻已經是一個成熟成功的事物了。為了幫助困難家庭群體實現“居者有其屋”的夢想,英國政府于2005年推出了 “新居者有其屋計劃”,其方式就是先購買部分產權,然后逐步購買完全產權。英國的成功實踐,讓共有產權房制度在世界范圍有了一定的吸引力。2009年3月6日,美國政府正式宣布啟動名為 “居者有其屋”的第二代房屋援助計劃,目標是通過共有產權房制度讓900萬家庭圓夢。

　　細細比較我國江蘇淮安和英國的做法,照顧弱勢群體、共有產權是相同之處,但也有一些不同的地方。我認為,這些不同之處,正是我們需要向英國學習和借鑒的地方。

　　首先,在購房者首期可以購買的產權比例上,英國比我國江蘇淮安更靈活。淮安購房者首期享有的產權只有50%或者70%兩個比例。購房者首期享有產權比例的可選擇性越小,這項制度適應的群體也就越少,受惠的群眾也就越少。英國開始推行時,購房者享有的產權可以在25%、50%或75%三個比例中選擇,后來變得更加靈活,購房者可以在25%到75%之間自主確定比例,更多地考慮了購房者的不同情況,更加以人為本。

　　其次,在購房者享有完全產權之前,在如何對待政府的產權上,英國和我國江蘇淮安有很大的不同。淮安購房者只需要在5年之后還清政府的部分款項即可,其間不需要支付任何成本,5年之后如果不能購得完全產權,可以申請延長3年,而這3年需要支付利息。8年之后仍無法購得完全產權,政府就白送給他住。而在英國,購房者獲得完全產權沒有具體的時間限制,但在購得完全產權之前,政府會向購房者收取共有產權部分的租金,從而有效提高了公共資源的使用效率,也提高了購房者購得完全產權的積極性。

　　第三,在可購房的范圍方面,江蘇淮安只能買政府指定的小區;而在英國,卻沒有具體范圍的限制,購房者如果購買的是非政府指定小區,只需向共有產權房制度的實際操作者——“住房協會”申請即可。雖然淮安方面說,不讓人感覺是“窮人區”,但由于只能購買指定的小區,而讓指定小區成為了實際上的“窮人區”,英國通過不限制購房的范圍,則有效避免了這個問題。

　　第四,在共有產權房的處理方面,淮安和英國也存在一些差別。從新聞來看,江蘇淮安的共有產權房在購房者完全購得產權之前,似乎是只能住,或者允許賣,而不允許出租。而在英國,不僅允許賣,而且只要購房者在征得“住房協會”以及提供貸款機構的同意后,可以將住房全部甚至部分出租給他人,只不過出租的價格必須是市場價,出租的收益需要按照享有的產權比例進行分配。在購房者取得完全產權之前,也可以出售房屋,只不過政府有優先購買權,必須按照市場價出售,出售的收益也必須按照享有的產權比例分配。

　　第五,關于房屋的維修義務方面,淮安似乎沒有規定,但英國明確規定,不論購房人擁有房屋多大比例的產權,房屋的一切維修費用均由購房人承擔。其中,房屋內部的維修由購房人自己委托專業機構進行,費用個人承擔。房屋的公共部分可以由住房協會來維修,也可以委托專業機構來維修,但費用要最后分攤給每個購房人家庭。

　　第六,政府享有產權部分的資金運作方面,淮安是從土地出讓金中拿出一部分來實施,而英國是專款專用,在政府撥付一定啟動款項后,由住房協會按照基金的形式運作,從而保證這一筆賬始終是清楚的,也保證了基金的保值增值。

　　一項制度的好壞,取決于其設想的初衷;一項好的制度能否很好地實施,能否收到理想的效果,則在于其細節。共有產權房制度,作為我國保障性住房建設的新探索,要想穩步地走下去,能夠在全國推廣，是必須注意細節的，而英國先行的經驗也許可以提供一些借鑒。