10日，國務院新推出“國11條”，其中關于預售制度的要求成為市場焦點。緊接著，13日，福建省住建廳向各地房管及建設部門下發通知，要求進一步加強商品房預售管理。其中，不少規定實際上都在暗指目前房地產市場的潛規則，“預售從嚴”能否遏制高房價？業內人士認為，此次通知中涉及的規定并沒有太大新意，但放在目前的背景下，更多是釋放出政策調控的信號。

　　新政出臺

　　“預售從嚴”旨在遏制高房價

　　10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》明確已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源。

　　13日，福建省住建廳向各地房管及建設部門下發通知，要求開發商須在取得預售許可證后10日內，一次性公布全部房源價格并公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預售，不得在取得預售證前以“內部登記”等形式違規收取誠意金等費用。

　　零距離營銷副總經理楊臻分析，樓盤取得預售證10日內應當銷售，有望減少某些房企的“惜售”行為。對市場供求來說，從表面上看，給消費者的供應量必定是有所增加，但不排除有些開發商可能通過調整節奏來控制推售商品房。

　　業內人士一致認為，《通知》從政策層面規范商品房銷售行為，一定程度上限制了某些投機炒作的“期房短期轉讓”和VIP客戶的“內部認購”。但此次通知中涉及的規定并沒有太大新意，在目前的背景下，更多的是釋放出調控信號。

　　“在目前的背景下，國家調控自上而下的調性是一致的。上游中央政策緊，中游各級政府監管，下游指房貸等措施差異化執行，目前主要反應在心理層面，如果房價還是繼續瘋漲，不排除新的調控政策進一步出臺。”楊臻補充說。

　　記者調查

　　開發商應對有招　預售從嚴執行難

　　《通知》之下，福州樓市如何應對，成為房地產界共同矚目的話題。記者在調查采訪中發現，目前關于預售制度的執行，存在不少行業潛規則。

　　分批申請預售證 營造“饑餓營銷”

　　記者從房地產交易登記中心預售科了解到，福州的商品房預售許可證的申請并未對申請規模做嚴格限制，只要證件齊全，工程進度達到總層數的五分之一即可以申請辦理商品房預售許可證，預售許可證是可以分期分批申請的。

　　換句話說，申請預售證的主動權掌握在開發商的手中，即便是申請了預售許可證，按規定10日內開盤，開發商的捂盤惜售手法也挺多樣化的。

　　一方面，開發商可以通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，造成房源緊俏的現象。另一方面，開發商可以利用價格杠桿，分幢或分期提供房源給市場，根據銷售情況來決定后期房源的定價。如果資金充足，可以通過漲價方式控制，高房價自然就把很多人擋在了“房”門外。這已形成房地產銷售的潛規則。

　　據調查，目前很多樓盤每次開盤供應量都很小，往往一搶而空，而等到下一批開盤時，卻發現銷售價格已經上了一個臺階，業界俗稱“饑餓營銷”。因此，開發商“分批上市”的“饑餓營銷”法導致的一個后果就是——區域房價隨之也不斷抬升。

　　公開每套房源價格 暫無執行通知

　　據記者不完全統計，福州幾乎所有的樓盤都有采取先期價格保密進行“蓄客”、VIP客戶“先期登記”、早期客戶介紹新客戶進行優先“內部認購”等辦法售房。

　　價格是購房者最關心的問題之一，而價格最終是怎樣定下來的呢？除了依據市場數據外，登記客戶的數量也直接影響到最后價格的公布。而價格采取開盤前的保密，實則是為最后開盤時的定價留下時間，尤其是漲價的空間。

　　“目前房屋預售情況可以從房地產交易登記中心的網站查詢到，但是公示中往往只顯示預售房的均價，具體到每套房屋的價格，普通購房者并不能查到，而網站中所顯示的價格往往要低于實際的出售價格。”據業內人士介紹，這次《通知》中明確表示“不得進行內部登記，要求嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”，其實這也是對價格透明的一次挑戰。

　　但據了解，針對福建省住建廳提出的公布房源價格即“一房一價”的要求，房地產交易登記中心預售科工作人員告訴記者還沒接到具體的實施細則的通知。福建省住建廳的相關負責人告訴記者，這段時間住建廳的相關領導都在和各部門召開會議，商討各項政策的制定和落實。

　　拷問新政

　　如何不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？

　　一直以來，房地產市場的捂盤惜售行為被看作是推高房價的原因之一。在巨大的經濟利益面前，開發商捂盤惜售現象屢禁不止，如何才能不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？借鑒各地行之有效的政策，記者采訪了業內人士。

　　A 申請預售許可證限制最低規模

　　據了解，上海開發商申請樓盤預售許可證時，如果該樓盤達到預售標準的總量未達到3萬平方米，那這部分樓盤必須一次性申請預售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。2007年，上海更是做了明確的規定，如果這個樓盤的房價比周邊樓盤的房價都要高很多，而且一年銷售率沒有超過5%，那么就認定這個樓盤是捂盤惜售。

　　“這應該是目前防止開發商捂盤最具實質性的一招。”業內人士表示。據了解，通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，是目前各家開發商普遍實行的行業潛規則。嚴格規定申請預售許可證的最低規模，不但節約政府職能資源，還能從源頭有效控制開發商捂盤惜售。

　　B 嚴格強化監管、處罰體系

　　業內人士告訴記者，此次出臺的新規并無新意，早在2007年就有相關規定，上有政策下有對策，在執行的過程中，很多規定都沒有執行到位。

　　據介紹，捂盤惜售并不是一個新問題。在房地產市場現實中，尤其是市場行情好的時候，開發商分期分批開盤，囤積房源，坐等漲價，同一項目賣出多種價格，早已是市場不成文的潛規則。對此，政府也一直在打擊。但是，一直對開發商的捂盤行為缺乏明確的處罰細則，再加上不少地方政府投鼠忌器，不愿打擊違規開發商，導致對捂盤的打擊在一些地方“雷聲大、雨點小”。

　　如何制定切實可行的監管體系、處罰標準無疑成了當下相關政府部門迫在眉睫的事。

　　前段時間，南京市出臺規定對開發商捂盤確定最高1萬元的罰款標準，就引發了輿論炮轟。1萬元的罰款標準固然具有可操作性，但是如此低的罰款標準，在巨大的房地產利潤面前，實在是難以遏制開發商的捂盤行為。

　　2009年6月昆山市成為全國首個試點房價備案制度的城市，明確商品房利潤率不得超過12%，并且規定已備案商品房6個月內不得漲價。這一空前嚴厲的調控政策是否具有可操作性？種種違規行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺后引起社會廣泛關注。