進入12月，中央政府再次出手調控樓市，政策細則頻繁推出，步步收緊。隨著“國四條”及一系列調控政策的出臺，供求關系極度失衡、價格已至高位的房地產市場開始發生微妙的變化：投資客拋售套現，開始離場；購房者開始步入觀望；地產股震蕩下行，多空分歧；房企開始調整戰略，應對可能的風險；一切都是那么似曾熟悉———當前樓市和2007年底的情形驚人的相似。

　　房地產商“不差錢”

　　在投資客意識到高位來臨開始拋售的同時，部分房地產企業也注意到了樓市存在的風險。

　　在北京，風險表現為投機過度。從今年6、7月份開始，住宅市場由春節后的自住需求開始轉變為投資需求。“由于通脹預期的加大，很多企業都在強調其產品的保值增值功能，以吸引投資性購房者。”投資者王強表示。

　　中國指數研究院調查顯示，2009年1-9月，北京單價1.6萬元以上的中高端樓盤成交套數占比達20.1%，特別是單價3萬元以上的高端樓盤，盡管成交套數占比僅為2%，但銷售占比超過10%。進入第四季度，這一數據依然在上升。從18000元/平米飚升至40000元/平米的太陽公元，甚至成為今年的新盤銷售冠軍。

　　盡管房企已經開始有意識進行市場調整，但國土部嚴打囤地的動作，已讓房企真正感受到調控的陣痛。

　　12月23日，國土部宣布對北京、上海等9省區市的18宗房地產開發閑置土地掛牌督辦，保利、中海、華潤等大牌房企赫然在列。王強認為，去年以來房地產開發投資始終不足，是導致市場供需不平衡的原因之一，而國土部嚴格執行閑置土地政策，將促使房企加快存貨周轉。

　　不過，歲末中央接連出臺“遏制房價”政策，對“不差錢”的房產大鱷們并未“傷筋動骨”。“多半開發商實力雄厚，受政策影響不大。”一位國企房地產商對記者表示，國土部的“督辦”反而使得不少囤地囤錢觀望的房企，開始“盤活”手中的大筆資金。

　　“即使在2008年市場最不好的時候，綠城都沒有停下開工的步伐。”綠城中國營銷總經理裘劍平表示，綠城今年的銷售將達到450億，如果去年停工，今年就沒得賣。今后綠城還將保持持續的開工和周轉速度。

　　去年和今年大批出讓土地的五環外地區，如奧北、大興、房山、通州等，房企紛紛加快項目開發進度。11月17日，綠地集團今年7月在大興所拿的黃村地塊，已經開工，預計明年年中開盤；萬科副總裁毛大慶透露，萬科9月在房山所拿地塊，也將于明年10月上市銷售。

　　這種改變也將反映到股市，12月房地產調控政策密集出臺后，滬深股市地產股出現大幅回調，之前重倉地產股的基金大批出逃。中金公司報告認為，促供給的調控政策，意味著高周轉、全國布局的龍頭公司有望擴大市場份額，獲得更好的銷售表現。

　　中金公司建議投資者，從三、四線地產股中回歸到一、二線地產公司，重點是明年銷售資源豐富、布局合理的行業龍頭和區域龍頭。

　　“中斷的調整”再繼續

　　“正如‘國四條’所言，內地部分城市房價上漲過快，需要遏制。”北京聯達四方機構總裁楊少鋒認為，樓市部分地泡沫化是此次調控開始的原因。

　　“國四條”出臺前，迪拜危機爆發，許多在此投資房產的內地商人血本無歸，由此已經引爆了內地樓市“泡沫論”之爭。萬科董事長王石“放言”，中國內地一線城市有些區域泡沫已經顯現，如果這些泡沫向二、三線城市擴散，將會演變成為日本泡沫經濟時代曾經經歷的情景，他為此表示擔憂。“當市場發生變化的時候，或者突然不好的時候，我們怎么辦？”王石說，萬科已經做好應對泡沫破裂的準備，不拿地王，不囤地，不捂盤。

　　似乎在印證王石的判斷，12月18日，美國《福布斯》雜志刊文稱，中國房地產泡沫位居全球第二，僅排在黃金之后。

　　內地關于房地產泡沫的說法，始自2003年，而房地產調控也自那一年的央行121號文件開始，一直持續到2007年底。到了2008年，政策效應才開始顯現，房地產成交陷入低迷，價格下跌，泡沫開始擠出。

　　但包括王石、任志強在內的多位業內人士和專家學者認為，2008年的金融危機“拯救”了房地產業———為了拉動內需，中央政府在2008年底出臺了一系列房地產優惠措施，地方政府也出臺了大量救市政策，許多瀕臨破產的企業起死回生，房地產價格也再度大幅上漲。

　　花旗銀行大中華區首席經濟學家沈明高認為，這是一次夭折的調整，泡沫擠出“中斷”，讓部分房企和炒房者得到喘息的機會。

　　目前新一輪的調控政策出臺，是否是對2003年以來的政策的傳承和接續？“一旦宏觀經濟復蘇基礎堅實，調控樓市是必然的。”中原地產華北區總裁李文杰曾表示。

　　下一步看信貸調控

　　北京貝塔工作室合伙人、清華大學博士杜麗虹認為，單靠二手房營業稅改變，或國土部嚴查囤地，并不能直接抑制房價過快上漲。2008年房價出現下行，是不斷加息、信貸調節、稅收管控等多個政策疊加的效果。她認為接下來還應出臺更為細化的調控政策對市場施加影響。

　　中投證券房地產行業首席分析師李少明指出，收緊二套房貸對抑制房價過快上漲最有效。她分析，近期中央政府已連續通過稅收、土地等方式收緊房地產寬松政策，預計針對商業銀行的二套房貸嚴控政策或將出臺。

　　“調控已從最初的‘限供應’到‘限需求’，轉到目前的‘促供應’。”上海易居房地產研究院高級研究員回建強認為，雖然目前來看，調控政策并未超過前幾年的嚴厲程度，但可以明顯看到，政府部門對于哪些政策對市場更為有效，已了然于胸，營業稅細則馬上執行，接下來將落實“差別化的信貸政策”。

　　由于此前召開的中央經濟工作會議已經明確，要增加普通住房供應，鼓勵自住和改善型購房需求。因此回建強認為，針對首套自住房，信貸政策依然是優惠的，投資投機購房需求將受到重點“照顧”，相關成本將陡增。

　　張大偉預測，營業稅細則的出臺，明顯區分了投資、投機需求，2010年北京中高端二手房市場成交量暴跌已成定局；此外，這一政策的實施，以及后續調控政策的出臺，還將使得明年2季度房價存在下跌的可能。