近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，樓市政策風(fēng)向已發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，政府接著出臺系列調(diào)控政策，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖隆？梢灶A(yù)見：收縮房地產(chǎn)信貸，取消優(yōu)惠利率，大規(guī)模推動(dòng)保障性住房建設(shè)，重啟限價(jià)房建設(shè)等等，都有可能在2010年啟動(dòng)。

　　地產(chǎn)專家忠告：投資房地產(chǎn)的人應(yīng)該慎重了。

　　“國四條”定調(diào)明年樓市

　　在廣東省房協(xié)理事趙卓文看來，令房地產(chǎn)界震撼的消息，是14日國務(wù)院常務(wù)會議要求“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。”

　　“這是年末政策轉(zhuǎn)向的重大標(biāo)志。”事實(shí)上，在12月14日前，大家對2010年樓市普遍持樂觀態(tài)度。主要理由有三個(gè)：1.全球金融危機(jī)之后，由于政府干預(yù)而造成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫正在形成，通脹壓力的預(yù)期使樓價(jià)持續(xù)上升。2.廣州樓市供不應(yīng)求的態(tài)勢在2010年不會有根本性的改變。3.2010年是亞運(yùn)年，廣州樓市還會興奮一段時(shí)間。

　　2009年，樓市由低迷到反轉(zhuǎn)，僅僅八九個(gè)月時(shí)間，就走出了30%左右的價(jià)格升幅，并且出現(xiàn)了量價(jià)齊升的驚人現(xiàn)象。“地方政府(賣地)、開發(fā)商和投資客今年玩得也太過了。”趙卓文說。

　　令人擔(dān)心的是：年末政策風(fēng)向改變，炒家會獲利了結(jié)。不但不會再去“接貨”，而且會抓緊賣掉手中的存貨。一進(jìn)一出，高價(jià)位的樓市，將面臨需求不足的局面。“2007年9月27日成為那一年房地產(chǎn)走向的分界點(diǎn)，2009年12月14日又會重演那一幕嗎？確實(shí)不能排除這種可能性。”趙卓文認(rèn)為，中國的樓市，本質(zhì)上還是個(gè)“政策市”。中央政府希望“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，政府是一定可以做得到的。“在2009年的這個(gè)冬天，買樓要聽黨的話。”

　　或催漲房價(jià)加劇壟斷

　　在中央明確提出遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭之后，首先向高燒的土地市場揮出的第一記調(diào)控重拳，就是17日首次明確開發(fā)商購買土地首付比例不得低于全部地價(jià)款的50%，還要求地方政府采取有效措施限期追繳此前被開發(fā)商拖欠的土地出讓金。

　　不過，這個(gè)政策可能是把“雙刃劍”，一方面，通過嚴(yán)控土地，打擊炒地，讓開發(fā)商不要都擠到土地市場，哄抬房價(jià)，從而少產(chǎn)生地王及高地價(jià)。但另一方面，開發(fā)商拿地少了，市場上供應(yīng)的房子也會少，一段時(shí)間后會刺激房價(jià)上漲。

　　同時(shí)，土地新政也影響到中小開發(fā)商。趙卓文認(rèn)為，“提高買地門檻，將阻止中小開發(fā)商參與競爭，有可能加劇國企開發(fā)商對土地的壟斷局面。”眾所周知，“地王”的出現(xiàn)是央企、國有房企在推波助瀾，對“不差錢”的這些“大地主”來說，“拿地首付不低于50%”實(shí)際只能造成壟斷的進(jìn)一步加深，最終的結(jié)果是“國進(jìn)民退”，財(cái)大氣粗的國企又將是下一輪地價(jià)、房價(jià)井噴的推手！

　　在昨日廣州舉行的“環(huán)球經(jīng)濟(jì)論壇”上，越秀城建地產(chǎn)董事長梁由潘就表示，今年城建銷售暢旺，資金回籠80億元，用40億元買大學(xué)城的地并無不妥。他認(rèn)為，土地價(jià)格上漲是長期趨勢，因此“正常的地王”不斷產(chǎn)生也就不足為奇。有些“地王”可能是不合理的，開發(fā)商拿了以后長時(shí)間不進(jìn)行開發(fā)，對這種不正常的“地王”，政策上就要限制。

　　地方政府有什么招數(shù)

　　緊跟中央執(zhí)行遏制樓價(jià)上漲的政策，地方政府還有什么招數(shù)？

　　招數(shù)1：擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)。

　　招數(shù)2：擴(kuò)大普通商品住房的供應(yīng)。趙卓文指出，這一條對廣州市政府來說，很難。難點(diǎn)有二：政府土地儲備不足，資源有限；“土地財(cái)政”也讓政府猶豫不決。

　　招數(shù)3：重啟限價(jià)房的建設(shè)。

　　招數(shù)4：取消房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)打擊“炒房”、“屯房”。房貸政策收緊，二手房買賣設(shè)定門檻，種種“應(yīng)急措施”都會隨時(shí)出臺。

　　招數(shù)5：規(guī)范市場管理。要求發(fā)展商不“捂房”，要求中介公司“不炒房”，要求媒體“對樓市降降溫”。

　　招數(shù)6：響應(yīng)省政府關(guān)于“三舊改造”的文件，迅速出臺廣州市“三舊改造”的實(shí)施文件。

　　“事實(shí)上，中央政府還有一‘終極招數(shù)’可遏制樓價(jià)，那就是物業(yè)稅的出臺。”在地產(chǎn)專家們看來，物業(yè)稅一天不出臺，國內(nèi)大中城市樓價(jià)上漲的總體走勢不會有大的改變，所有的政策和招數(shù)都只是“治標(biāo)不治本”而已。

　　2009年房地產(chǎn)調(diào)控路線圖

　　8月 國土資源部明確下半年嚴(yán)查囤地未建現(xiàn)象。

　　10月 國土資源部調(diào)研土地儲備情況，除要求上報(bào)土地出讓價(jià)款總額、建設(shè)用地總量等情況外，還特別要求地方政府和主管部門對土地儲備制度的“防范腐敗機(jī)制”以及實(shí)施情況進(jìn)行檢查。

　　12月9日 國務(wù)院總理溫家寶在一次國務(wù)院會議上也明確提到，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　12月14日 國務(wù)院常務(wù)會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

　　12月17日 財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。