12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，要求遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這是一周之內(nèi)國務(wù)院針對樓市發(fā)出的又一調(diào)控信號——此前，國務(wù)院常務(wù)會議已決定將“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”。

　　以抑制投資投機性購房為目標(biāo)的新一輪樓市調(diào)控或?qū)⒕痛苏归_。

　　實際上，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議曾一度讓地產(chǎn)界緊繃的神經(jīng)有所放松：不少地產(chǎn)商表示，原以為中央會出臺較猛烈的樓市調(diào)控政策，但會議提出的“支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度”讓大家相信，2008年出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策并不會輕易取消，明年樓市政策依然偏暖。

　　然而，政府會坐視部分城市房價高燒、樓市涌現(xiàn)泡沫嗎？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局新近公布的全國房地產(chǎn)市場運行情況，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創(chuàng)年內(nèi)新高；同時，環(huán)比上漲1.2%，成為今年內(nèi)環(huán)比增幅最大的一個月份。對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析說，今年中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“三高一低”的特點——房地產(chǎn)價格持續(xù)10個月走高；房地產(chǎn)市場貨幣投放量高，1至11月房地產(chǎn)資金來源達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預(yù)期76.4%。這推動了房地產(chǎn)價格環(huán)比持續(xù)上升，新“地王”不斷涌現(xiàn)。

　　在全國房地產(chǎn)市場“漲聲一片”中，個別城市房價更是節(jié)節(jié)攀升。數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等地2009年商品房均價上漲幅度已經(jīng)超過60%，不少樓盤售價甚至已經(jīng)翻了一番。按照國際上通行的判斷房地產(chǎn)市場是否健康運行的指標(biāo)，無論房價收入比、租售比還是空置率，京、滬、深等地都已遠遠超過警戒線，呈泡沫加劇的趨勢。更為嚴(yán)峻的是，人民幣升值預(yù)期、流動性過剩等因素或?qū)��?dǎo)致房地產(chǎn)價格進一步上漲，地產(chǎn)資金杠桿率沖高，屆時房地產(chǎn)市場泡沫或?qū)⒃酱翟酱蟆?/p>

　　隨著房價上漲過快，有關(guān)“房價太高抑制消費需求”、“房地產(chǎn)‘綁架’中國經(jīng)濟”的說法開始廣為流傳。因此，當(dāng)前樓市的問題不是泡沫會不會破滅的問題，而是該如何捅破泡沫、從何處捅破泡沫的問題。

　　研究表明，房地產(chǎn)業(yè)已占我國GDP的6%，25%的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，另有30多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。對于房地產(chǎn)的過度依賴，給經(jīng)濟埋下了隱患。特別是與房地產(chǎn)密切相關(guān)的金融業(yè)，更是在地產(chǎn)泡沫中累積了巨大風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要極高的智慧：既不能任由房價過快上漲威脅經(jīng)濟未來發(fā)展，也不能過度打壓令保增長成果受到影響。而且，從改善民生角度講，對于老百姓自住購房需求也應(yīng)給予政策支持和鼓勵。出于以上幾方面因素考慮，增加有效供給、抑制投機購房，或許是當(dāng)前加強和改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控的最佳切入點。

　　此次國務(wù)院常務(wù)會議從政策、供給、監(jiān)管和制度四方面入手，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，重點加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。有分析人士指出，當(dāng)前房價上漲的一個直接原因是供不應(yīng)求，而新房開工面積等先行指標(biāo)顯示，明后兩年供應(yīng)情況仍不容樂觀，因此解決部分城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求矛盾，先要增加供給，尤其是增加普通商品住房的有效供給。對此，國務(wù)院常務(wù)會議已明確提出，將適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率，同時加快普通商品住房建設(shè)。此外，還將繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　從此次國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)出的信號看，在增加有效供給之外，政策將重點放在了抑制投資投機性購房方面，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。這一條最為關(guān)鍵，雖然目前尚未叫停二套房貸優(yōu)惠政策，但如果房價上漲勢頭繼續(xù)，明年此類政策必定收緊。畢竟，這是房地產(chǎn)調(diào)控政策中最重要、見效最快的手段，對抑制投資投機性購房的作用也最為明顯。此外，增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)、限制外資購房等措施也有可能推行。不過，這還是要取決于房價上漲的程度以及經(jīng)濟恢復(fù)的情況。

　　必須看到，當(dāng)前房地產(chǎn)價格畸高除了供給與需求兩方面因素外，在很大程度上也源于相關(guān)制度的不完善。比如對開發(fā)商的“屯地”、“捂盤”行為，目前就缺乏必要的監(jiān)督管理，從而助長了“地王”頻現(xiàn)、房價攀高。為此，國務(wù)院常務(wù)會議特別提出要整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。

　　有關(guān)人士表示，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，重要的是遏制投機，而非打壓房地產(chǎn)行業(yè)和市場本身。而遏制投機則需要引導(dǎo)投資導(dǎo)向，穩(wěn)定市場預(yù)期，同時更要重視對中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。該人士表示，此次國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，接下來應(yīng)會有相關(guān)細則陸續(xù)出臺。明年樓市政策值得期待。 (謝利)