在城鎮化快速推進的過程中，怎樣才能保障中低收入居民也能“人人有房住”？對此，清華大學房產研究所所長劉洪玉給出了兩項建議：一是擴大保障性住房制度覆蓋面，二是完善退出機制。

　　消除政策“夾心層”梯度改善居住水平

　　目前，我國已建立了多層次的住房保障體系。但是，面對中低收入家庭的各項住房保障制度仍不夠細致，配套政策與措施不到位，可操作性和可控制性欠缺，很難保證住房保障政策的有效實現，易出現政策預期目標和實施效果的錯位。

　　覆蓋面低是我國現行住房保障制度難以掩蓋的“硬傷”。劉洪玉在接受記者采訪時指出，我國住房公積金制度建設尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大，公積金運用效率低。相比而言，職工工資越高，公積金越高，避稅額度越大，所享受的住房貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入公積金繳存范圍的家庭仍有很多，即使享受公積金制度，所受到的住房貨幣保障也極為有限，遠低于高收入者。同時，限價房、經濟適用房和廉價房均有收入門檻，而各種保障性住房之間的門檻不連續、差值較大、住房形式單一，也是導致“夾心層”住房困難的直接原因。

　　劉洪玉認為，建立以中央財政為主的住房保障資金來源渠道，明確中央政府和地方政府在住房保障上的事權和財權仍然是重中之重。探索實施多種保障性住房的供給形式也是制勝法寶。

　　戶籍身份的制約也是造成政策覆蓋面低所不容忽視的因素。劉洪玉指出，政府可以鼓勵企業在大型工業區附近建造流動人員居住的小區，也可實行土地優惠政策，但建成的住房只能由外來務工人員享用，不能在市場上銷售，并納入廉租房的監管體系。而從長遠來看，中央財政應該加大轉移支付力度，通過廉租住房形式，為常住非戶籍人口提供基本住房保障。

　　退出機制需“四輪定位”

　　當前我國廉租住房制度有三種保障方式:租金核減、實物配租和租金補貼。劉洪玉告訴記者，在有一定公房存量的城市宜以租金核減為主，輔之以租金補貼。實物配租是通過新建住房和收購舊住房，按較低的租金向廉租對象出租，它在提租、購買或退出住房等方面，雖然操作難度大，管理成本高，局限性較大，不易建立廉租對象收入提高后的退出機制，但適合房源短缺的城市采用。在房源充足的城市，通過發放租賃住房補貼，由最低收入家庭到市場租賃住房，可以把保障機制融入市場機制之中，最大限度地減少對市場配置資源效率的干擾，適應當前我國經濟結構變動時期就業、收入狀況變動較快的現實，有利于退出機制的形成。同時，簡化退出操作程序和難度，對假冒“雙困房”和家庭收入超標的承租戶，可以立即停發租金補貼，并通過法律途徑和新聞曝光的方式追繳已發的補貼及罰款，有效避免“遷出難”和收租被動的不必要麻煩。

　　劉洪玉認為，退出機制可從如下4個方面嘗試執行。首先，建立和完善住房保障相關的法律體系及其懲戒機制。其次，加快個人信用制度建設。實踐證明，香港由于存在較好的信用制度體系，使得住進公屋的對象基本上能夠自覺退出，政府也無須投入大量精力進行監督。再其次，培育和規范廉租住房保障退出監督管理機構，加強對保障對象的監管。最后，制定有利于廉租住房保障退出的優惠政策。(羅荀)