《物權(quán)法》兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。本報特邀四川大學(xué)法學(xué)院王建平教授評析司法解釋的新亮點。

　　住改商須整棟業(yè)主同意

　　司法解釋 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

　　王建平：住改商改變了住宅的法定用途，使小區(qū)現(xiàn)有的生活秩序被打亂，此前利害關(guān)系業(yè)主的認定標準缺失，導(dǎo)致法律適用的困難。此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，該規(guī)定為審判實踐提供了一個標準。同時，按照《物權(quán)法》第77條規(guī)定：住改商行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說住改商，必須經(jīng)過整棟樓業(yè)主的同意。

　　不過王建平指出，這并不是就說明業(yè)主對住改商有“1票否決”權(quán)利。業(yè)主間還是應(yīng)該本著寬容的態(tài)度，區(qū)分情況，同時否決權(quán)還是要經(jīng)過業(yè)主委員會來行使，以免權(quán)利被濫用。

　　業(yè)主不得對車位提出過度主張

　　司法解釋 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　王建平：規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分時對此也是明知的。只要業(yè)主已按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)當(dāng)認為其需要已得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

　　房子空置也要交物業(yè)費

　　司法解釋 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　王建平：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，全體業(yè)主都應(yīng)該均等地繳納物業(yè)費，除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。因此，即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

　　據(jù)悉，這兩部司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

    本報記者 鄭鈺飛