北京市住建委最近出臺新規，今后北京市普通商品房預售或現房銷售均須按照套內建筑面積計價。針對北京市的這個新規，上海市有關方面表示，上海仍將按建筑面積計價。同時，有媒體報道稱，重慶在3年前就已經對商品房銷售按套內面積計價。

　　長期以來，商品房習慣于以總體建筑面積計價，套內套外混在一起，一般的購房者對于一套小區到底有多少公共面積、自己又應該分攤多少很難搞清，使商品房定價處于模糊狀態。將商品房定價嚴格限定于按套內面積計算，購房者付出的購房資金與他看得見的房屋實有面積直接掛起鉤來，雖然會提升單位面積的價格，但也起到了給購房者一個“明白賬”的效果。

　　但是，由于在按套內面積計價的時候，必須把套外面積的開發成本加上去，因此，僅僅按套內面積計價而沒有其他的監管措施跟上的話，這種對購房者的保障又是很有限的，甚至可能為開發商玩“捉迷藏游戲”提供方便。因此，我們不妨沿著北京市的這個新規再往前走一步，把商品房套內面積與套外面積分列開來，給購房者一本真正的“明白賬”。

　　區分這兩種價格的積極意義在于，開發商在為套內面積定價時，不能再把套外的面積加上去，這樣就可以在很大程度上保證購房者能夠準確地評估所購商品房的單位價格，而排除了開發商利用套外面積來“搗漿糊”的因素。而對套外面積，則可以建立起更合理的面積計算與定價制度。

　　商品房套內套外分列計價還能產生一定的附加效應，有利于提高業主的權利意識。目前，開發商隨意侵占公共面積的情況比較普遍，但是由于業主在購房時所付費用是捆綁在一起的，套外公共面積雖然從理論上說屬于業主，但對于大多數業主來說，由于未能清晰定價，其產權意識比較模糊，一些權利意識比較強的業主在與開發商為公共面積權利而展開的博弈中很難得到普遍支持，導致這種維權困難重重。如果能把套外面積明確計價，每一個業主就能清晰地知道自己在小區公共面積中所占的份額和所付出的經濟代價，從而有效地扼制開發商對小區公共面積的肆意侵犯，減少這方面的社會矛盾。

　　需要指出的一點是，對商品房套內套外分列計價，關鍵還在于政府不偏不倚，認真做好市場監管。一個小區的公共面積究竟有多大，不能由開發商自己說了算，而是需要政府有關部門拿出精準的數據，其定價也應嚴格進行管理。如果失去了政府的監管調控，那么，開發商仍舊可以上下其手，在套外面積上加進水分，那么，所謂套內套外面積分列計價也就失去了意義。

　　□周俊生(上海 財經評論人)