據媒體報道,近日有14位房地產界專家學者聯名上書,要求國家進行“第二次住房改革”,采取“三三制”住房制度和“四定兩競”兩種手段,重新將房地產政策引回民生軌道。改革目標是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發展的住房供應體系。

　　應該承認,14位專家學者所提出的住房改革立場和目標均是可取的。特別是建議書指出“我國憲法規定了國有土地公共服務的性質,住房供地必須以改善全體居民的住房福利水平為基礎。政府調控地價和房價必須堅持住房是準公共產品的執政理念”,一語道破當前土地一級市場惟利是圖、房地產二級市場完全偏離民生本位的現實。

　　不過,14位專家學者所提出的“三三制”與“四定兩競”手段雖頗有新意,詳加推敲之下卻不難發現仍有值得商榷之處。按“建議”內容,所謂“三三制”指的是“三類住房制度,三種供地方式,三支隊伍參與”,這其中“三類住房制度”新增了“建立公共住房制度”,而“三種供地方式”則在“招拍掛”與政府低價劃撥的保障性住房用地之外,新增了“四定兩競”供地模式。所謂“四定兩競”,指“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得”。無疑,“二次房改”的核心在于要求新增一個政府讓利的土地供應層次,以照顧“夾心階層”的購房需要。

　　“四定兩競”模式是為了克服“招拍掛”所導致的弊病,但“二次房改”方案并未指向“招拍掛”制度哄抬房價的根本誘因。很明顯,正是由于地方政府作為唯一的土地供應者可以不受監督地控制土地供應量,才使驟然減少土地供應人為制造供不應求成為可能。在人為制造的土地買方市場,地方政府一方面讓開發商囤地,一方面通過“招拍掛”方式與開發商聯手哄抬地價,并以地價抬高房價。這便是“招拍掛”制度最大的秘密。而目前的“四定兩競”政策,仍然保留地方政府作為不受監督的唯一土地供應者地位,只是規定地方政府必須將一部分土地按“定價”進行低價轉讓,同時規定這些土地上的房子只能賺取5%的利潤,試問這種規定怎么能約束地方政府呢?要知道,供應多少這樣的“定價地”,按什么標準“定價”,是完全由地方政府說了算的。

　　再者,通過“四定兩競”模式開發出來的房子,雖然在表面上價格會降低,但政府讓利土地與完全按市場價格出讓的土地如何在產權上加以區分必定成為問題。道理很簡單,倘若“公共性住房”要惠及60%的中層消費者,那么就必須建立與商品房截然不同的產權體系和準入、退出機制。如果這種區隔無法做到,那么60%的中層消費者就必須與身處金字塔頂端的商品房消費者爭奪這些政府讓利資源。而倘若要建立和管理兩套產權體系,并完善準入、退出機制,必然會令市場管理成本大增,甚至抵消政策帶來的福利。從當前的“二次房改”方案來看,對此根本沒有一個完善的答案。更為致命的是,對“四定兩競”模式的土地,究竟應該供應多少以及按什么比例供應都將由政府決定,這就相當于恢復了由計劃決定供應數量以及結構的全知全能型政府模式,而實踐已經證明這是不可能的。

　　導致市場失靈的不是市場本身,而是地方政府對市場供求的扭曲,因此治理房地產市場首先應該治理地方政府在房地產業的利益訴求。倘若回避了這一實質性問題,那么要求地方政府讓利無異于與虎謀皮。而倘若能遏止地方政府扭曲市場的行為,那么除保障性住房外,市場完全可以滿足80%人群不同層次的住房需求,甚至可以通過累進稅制加重豪宅、別墅的持有成本,補貼中小戶型住房的持有成本。而治理地方政府通過房地產牟利的根本方式,就是剝奪地方政府對土地的壟斷權力,并加大力度追繳開發商囤積的土地。

　　這就意味著,要完成“二次房改”,必須依賴供地制度改革。當前,新增城市用地大多數是從“農轉非”而來,地方政府用土地的農業收入擬訂征地價格,從農民手中低價征收土地,然后用控制土地供應量和“招拍掛”模式,造成土地供不應求假象從而拉高地價。通過歷年房地產供求數據,建立制度性的土地供應計劃,可以遏制地方政府操縱供求的行為,但這種模式仍然難以避免計劃經濟的弊端。要讓土地供應完全市場化,可以采取賦予農民土地產權的治本之策:即在轉變土地用途時候交納增值稅,然后允許農民出讓土地。