坊間流傳的二套房貸收緊的消息終于得到證實：中國銀監會主席劉明康日前表示，要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。

　　有關專家表示，這體現出監管機構和銀行開始對樓市急速上漲抱有警惕，在實體經濟沒有全面復蘇的前提下，房價過快上漲，房地產貸款擴張太猛，可能會積累金融風險。

　　一些城市二套房貸已經收緊

　　劉明康在日前召開的銀監會2009年第三次經濟金融形勢通報會上強調，當前，要特別防范項目資本金不實或不足風險、票據融資風險、貸款集中度風險和房地產市場風險等新的風險點。要切實加強風險管理，進一步優化信貸結構。

　　劉明康提出，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”“假首付”現象的發生。

　　上海某貸款中介機構的負責人則告訴記者，7月1日以來，上海多家商業銀行的確對二套房貸政策有所“收緊”，更確切地講是“嚴格執行起原來的政策”：辦理周期拉長，從“按人放貸”恢復成“按戶放貸”，從而恢復了“40%首付、1.1倍利率”二套房貸規定。

　　這位諳熟銀行業務的負責人說，原先央行對二套房貸的規定是“按戶放貸”，但是許多商業銀行可以通過“按人放貸”打“擦邊球”，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請貸款，雖然對家庭來說是“第二套房”，但各人卻都是首次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。不過，“進入7月以來，絕大多數銀行不再這么做了”。

　　“我們還沒有接到二套房貸變化的通知，近期投資客出手的情況比較多，按揭沒有出現問題。”滿堂紅地產深圳福田南片區負責人裘小姐告訴記者，總體而言，這一段時間以來，深圳房地產信貸環境沒有太大變化，但業界對于二套房貸政策收緊的預期卻比較強烈。

　　今年以來，隨著房價不斷攀高，國內一線城市的銀行監管部門不斷提示風險。如4月上海銀監局連續兩次發出通知要求嚴防違規房貸，在其公布的《關于進一步規范個人住房按揭貸款業務的通知》中就明確：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。深圳銀監局在近期召開的年中工作會議上，也對轄區內各家商業銀行發出了風險提示，要求嚴格執行國家二套房貸政策，防止違規放貸。

　　兩大原因導致二套房貸放松后“剎車”

　　長期以來，由于國家對于二套房貸的政策以原則性為主，各家銀行在執行過程中有較大靈活操作的空間，比如“人均面積”如何計算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認定客戶違約爛賬的風險不大，可能就比照首套房處理。因此盡管監管部門對于二套房貸首付四成的規定是三令五申，但在執行過程中，采取各種手段突破硬性規定的案例并不少見，可以說這一政策的執行是“外緊內松”，這也是銀行收緊二套房貸之前的普遍寫照。

　　據了解，近期樓市快速回升，“虛火”上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。中國指數研究院數據信息中心的監測顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場成交量基本恢復到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%，深圳的成交量同比更是增長150%。

　　受投資客卷土重來、通脹預期加劇等因素影響，近期一些城市房價更是上漲得讓人心驚。按照中原地產的統計，6月份深圳一手房的成交均價為14908元／平方米，而1月份的成交均價為11045元／平方米。也就是說，半年時間，深圳房價漲幅已達35%。北京、上海的情況與之類似。有的城市房價更是全面超越前期的高點，今年1月至5月，南寧市新建商品房成交價平均為每平方米4500.22元，與去年同比增長9.81%，創出歷史新高。

　　“在實體經濟沒有全面復蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產貸款擴張太猛，可能會積累不良貸款。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，目前樓市的投機氣氛可謂是炙手可熱，銀行收縮房地產信貸是有理由的。

　　上海某貸款中介機構的負責人告訴記者，根據常規的節奏，一般銀行是一、二季度“大量放貸”，三季度“維護老客戶”，四季度放貸“半停工”。6月底以前，許多銀行已經早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現在回歸于政策，其實是“順水推舟”的事情。

　　政策微調能否抑制樓市“虛火”？

　　二套房貸收緊的消息傳出后，網民們對此反應不一。一項由新浪網組織的調查顯示，3396名網友中，有63.6%的人支持收緊二套房貸，54.0%的人認為受影響最大的將是炒房客，64.0%的人表示自己不會因此而推遲買房。由此可見，大部分的網民認為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市“虛火”。但也有網友表示：“第二套房的定義一直模棱兩可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收緊政策，渾水摸魚的空間仍在。”

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數字遠超全年新增貸款5萬億元的目標。有些貸款沒有進入實體經濟，反而進入了樓市、股市，這樣看，國家對信貸投向進行調控是必然的。

　　一位上海銀行界的業內人士則認為，長遠來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優質資產，銀行不會輕易在這個“兵家必爭之地”后撤；況且，從2008年金融危機爆發以來的情況來看，中國的房地產開發貸款和個人按揭貸款雖然不良率有所上升，但總體上風險處于可控狀態。因此不必過于憂慮房貸的風險，銀行對住房貸款依然看好。

　　國世平說，如果二套房貸收緊，將會有力地打擊炒房客，房地產市場有可能重新進入調整期，畢竟“今年以來資金推動型的樓市上漲得太過猛烈了”。 (記者彭勇、葉鋒)