房地產市場很難說是個完整的市場，因為政府本身是土地的所有者，也是土地的供應者，政府本身也是市場中的一個主體，而非僅僅是制定規則，監督規則執行，因此，很難完全按照市場化原則來監管市場

　　地王頻出，房價攀升，終于引起政府部門關注。有消息稱，為了預防企業將運營風險轉嫁給社會，國土部門將對“地王”開發進行全程監管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環節，“要從頭查到尾，監管到底”。又有消息說，北京15家因捂盤惜售的開發商被市住建委約談告誡，并要求在七日內完成整改。同時，市住建委公布了舉報電話和網址供公眾舉報監督。

　　金融危機給予我們的一個教訓就是，市場經濟并非自由放任經濟，它也需要加強監管。因此，有關部門加強對房地產市場的監管，無可非議。亡羊補牢未為晚矣，出了問題自然應該加強監管，但未雨綢繆，在問題尚未出現前就做好監管豈不更好，在這方面，我們還有很多事要做。

　　政府監管，最主要的工作是制定好規則，并經常性地加以檢查，發現問題及時糾正。土地賣出天價，政府樂見其成，但有時候，也未必是好事。以前就有開發商到處天價拿地，開始政府頗為高興，但不久就發現，該開發商沒那么多錢，結果怎么辦呢，要么重新跟他談條件，這正是開發商早已算計好的，要么成為爛尾，即所謂將運營風險轉嫁給社會。也有開發商拿地后，有錢也不急于開發，而是等待地價上漲后，再倒手出售，或者等待房價上漲時再開發。本來應該政府所得的土地溢價收益，進了開發商的腰包。還有一些開發商膽子大些，眼看按照買地時與政府商定的條件開發要虧損，就悄悄地通過關系改規劃，改用途，改容積率，或者干脆偷偷地多蓋幾層，以降低買地成本。更有甚者，不少企業在市場不好時將地退還給政府，或者要求政府延期。總之，市場風險全讓政府承擔，而開發商只坐收其利。

　　在中國，房地產市場很難說是個完整的市場，因為政府本身是土地的所有者，也是土地的供應者，政府本身也是市場中的一個主體，而非僅僅是制定規則、監督規則執行，因此，很難完全按照市場化原則來監管市場。

　　上述問題的出現，實際就是政府既要謀利，又要監管這一兩難處境的表現。如果政府只是市場中的甲方，照例土地賣給開發商，風險都應該有開發商承擔，政府可以不管它。這就跟鋼鐵廠買了高價鐵礦石，遇到鋼價下降，不可能再去跟礦業公司談價格，更不可能將已買的鐵礦石退回去，是一個道理。為何政府又要跟他談條件呢，一是擔心到手的利益無法保障，二是害怕承擔政治后果。因此，就只好不按出讓土地時約定的規則辦事了。他帶頭壞了自己定下的規則，有了第一例，就會有第二例。最后買地就變成一場開發商和政府之間的游戲。

　　有了規則，不執行是一個方面，還有一個方面是，規則本身有問題，很難執行到位。如政府規定，土地閑置兩年不開工將收回，這個規定，本來是要防止開發商坐收土地自然升值坐收漁利，防止項目爛尾，用心可謂良苦，但政府制定的規則太籠統，并沒有詳細規定開工標準，最后這樣的規定形同虛設，囤地成為普遍現象。現在，政府加強監管，在土地出讓時，除了規定開工期限，還規定了竣工期限，甚至還規定了開盤銷售的期限，看起來，已經沒有空當了，但如果沒有細節，還是無法落實。比如，開盤銷售時點好確定，但開盤銷售速度卻不是政府所能控制的了。看起來，政府監管不到位，既有監管措施過粗的問題，也有監管措施太細的問題，政府還需提高監管的水平和能力。

　　有時，監管措施是好的，監管力度也適當，但執行力不夠。很多時候，監管發現問題后，大都罰款了事，而所罰的款與開發商不當獲利相比，簡直是小巫見大巫。而罰多少，還是可以商量的。這就看開發商與政府的談判能力了，其中更多的要看關系了。這次北京市住建委規定，要對違規捂盤的房企和經營管理者新的市場準入資格加以限制或禁止，也許會比罰款更有威懾力一些。

　　有規則，也按規則辦了，規則制定得也很好，執行也到位，但也有可能因為政出多門而流產。在中國，土地歸國土資源部門管，房地產市場歸住建部管，兩個部門打架的事常有發生。這既讓開發商無所適從，又讓開發商如魚得水。有時候，兩個部門倒不打架，但你怎么執行的我不知道，我怎么執行的你也不知道。比如，開發商改容積率、改規劃，無需找土地部門就可辦理，土地部門很可能無從知道。

　　房地產市場的非市場因素，還有很多，無法一一列舉，很多問題還不僅僅是技術問題。因此，房地產業市場化還任重道遠，注定還要在市場和政府之間搖擺。但愿這樣的搖擺不要頻率太高，幅度不要太大，時間不要太長。(陳雪根）