7月初，北京市最早開工建設(shè)的限價(jià)房項(xiàng)目“旗勝家園”正式交付使用。在開發(fā)商精心組織的交付儀式上，首批10名住戶代表小區(qū)4645戶業(yè)主，興高采烈地從北京市委書記劉淇和市長(zhǎng)郭金龍手中接過了新房的鑰匙。

　　與北京熱鬧的場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比，今年4月，位于廣州的全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目“保利西子灣”交房時(shí)，70多名業(yè)主想盡一切辦法拒絕收房，甚至以“存在漏水等質(zhì)量問題”為由起訴了開發(fā)商，尷尬的局面出人意料。

　　經(jīng)過兩年左右的建設(shè)周期，各地首批限價(jià)房剛剛交付，一度寄托著“夾心層”住房希望的限價(jià)房制度便被推到去與留的十字路口。

　　- 取 消？

　　失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)，部分城市限價(jià)房成“雞肋”

　　2007年，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)飛漲。

　　為了支持既不符合住房保障條件，又買不起商品房的“夾心層”家庭解決住房問題，同時(shí)穩(wěn)控商品房?jī)r(jià)格，廣州、成都、北京、南京、青島等城市開始嘗試推出“限套型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的政策性商品房。大多數(shù)城市稱之為限價(jià)房。

　　限價(jià)房推出時(shí)，由于其房?jī)r(jià)普遍比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%以上，受到熱捧。

　　然而，就在首批限價(jià)房的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)波及全國(guó)的調(diào)整。限價(jià)房在一些城市逐漸失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　以位于廣州市金沙洲的保利西子灣為例，2007年項(xiàng)目開始建設(shè)時(shí)，周邊的商品房均價(jià)都在10000元/平方米以上。保利西子灣6500元/平方米的價(jià)格在當(dāng)時(shí)表現(xiàn)出巨大優(yōu)勢(shì)。

　　但到今年初項(xiàng)目交房時(shí)，周邊部分普通商品房的價(jià)格已經(jīng)接近甚至低于6500元/平方米。

　　失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)同時(shí)，限價(jià)房在品質(zhì)上普遍遜于普通商品房，上市交易也受到限制，種種原因?qū)е虏糠謽I(yè)主拒絕收房。

　　2008年11月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)入最低谷的時(shí)候，最早進(jìn)行限價(jià)房探索的廣州市宣布暫停限價(jià)房用地供應(yīng)。

　　緊接著，限價(jià)房開發(fā)規(guī)模最大的北京也減少土地供應(yīng)。其他城市紛紛跟進(jìn)。

　　類似的情形在各地出現(xiàn)，“取消限價(jià)房”的聲音隨之而來。

　　“對(duì)作為商品的住房進(jìn)行限價(jià)，不僅不倫不類，也經(jīng)不起市場(chǎng)的風(fēng)云突變。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，“應(yīng)該重新考量這一住房產(chǎn)品，讓它逐步退出歷史舞臺(tái)。”

　　- 保 留？

　　市場(chǎng)波動(dòng)仍需限價(jià)房穩(wěn)控，“夾心層”的產(chǎn)權(quán)渴望現(xiàn)實(shí)存在

　　“限價(jià)房在市場(chǎng)調(diào)整中遇到的問題只是陣痛，不能因噎廢食。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為。

　　事實(shí)上，除了廣州等少數(shù)城市，限價(jià)房在許多城市仍然有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　以北京的“旗勝家園”為例，售價(jià)6350元/平方米。與其相鄰的幾個(gè)樓盤，目前售價(jià)均在萬元以上。

　　該項(xiàng)目開發(fā)商——北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)王洪波認(rèn)為，從目前北京五環(huán)內(nèi)每平方米超過1萬元的房?jī)r(jià)水平看，每平方米6000多元的限價(jià)房，仍然是市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，有巨大需求。

　　“事實(shí)證明，限價(jià)房對(duì)平抑房?jī)r(jià)非理性上漲能起到一定作用。”青島市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)杜本好說。2005年，青島市房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)第二，從當(dāng)年起，青島每年推出1000畝限價(jià)房用地，隨著限價(jià)房供應(yīng)不斷增加，過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回歸理性。

　　由于去年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，青島市將3年2萬套限價(jià)房的供應(yīng)計(jì)劃減少為每年3000套。

　　“需要它平抑房?jī)r(jià)的時(shí)候就增加供應(yīng)，不需要的時(shí)候就減少供應(yīng)。這是政府正常的調(diào)控手段，并不像一些人說的是‘被迫’調(diào)整。”杜本好說，“限價(jià)房能起到穩(wěn)控市場(chǎng)的作用，有必要存在。”

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，部分城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)快速上漲的局面。在前不久舉行的全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上，有關(guān)部門明確提出，在房?jī)r(jià)較高的城市，可以結(jié)合實(shí)際情況，繼續(xù)組織建設(shè)一批限價(jià)房。

　　“夾心層”的購(gòu)房愿望，也成為限價(jià)房繼續(xù)存在的理由。

　　顧海波認(rèn)為，在當(dāng)前政府住房保障能力有限的情況下，限價(jià)房仍然是支持“夾心層”解決住房問題的重要手段。

　　一些城市開始探索公共租賃房制度，以租賃方式求解“夾心層”住房問題。廈門市政府辦公廳住房保障處處長(zhǎng)王朝暉認(rèn)為，即便公共租賃房全面推開，限價(jià)房也有存在必要。

　　“盡管這些年我們一直在引導(dǎo)人們改變住房觀念，但中國(guó)百姓對(duì)買房、獲得產(chǎn)權(quán)的愿望是很難改變的。”王朝暉說，“‘夾心層’家庭盡管收入不高，但他們也希望買到屬于自己的房子，這種現(xiàn)實(shí)存在的對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的需求和渴望，政府應(yīng)該想辦法給予支持。”

　　- 調(diào) 整？

　　購(gòu)買條件放寬易，“隨行就市”降價(jià)難

　　無論是從穩(wěn)定政策的角度，還是從平抑房?jī)r(jià)、補(bǔ)充市場(chǎng)供給的角度看，限價(jià)房在一定時(shí)期內(nèi)都將存在。

　　“限價(jià)房不僅不應(yīng)該被取消，而且應(yīng)該在更規(guī)范、更科學(xué)的前提下加大發(fā)展力度。”顧海波說，限價(jià)房的價(jià)格和購(gòu)買條件，應(yīng)該隨市場(chǎng)需求及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。市場(chǎng)低迷時(shí)期，應(yīng)考慮放寬購(gòu)買條件，降低售價(jià)。

　　記者從有關(guān)部門獲悉，北京市正考慮擴(kuò)大限價(jià)房制度覆蓋面，擬將公務(wù)員、教師等群體納入其中。

　　相比之下，限價(jià)房?jī)r(jià)格要“隨行就市”，卻難度重重。

　　在第一批限價(jià)房定價(jià)時(shí)，各地大多采取了“比周邊商品房低20%—30%”的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。從理論上講，限價(jià)房?jī)r(jià)格確實(shí)應(yīng)該參照商品房?jī)r(jià)格，動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　然而，這種政策性商品房“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的操作模式，卻導(dǎo)致限價(jià)房?jī)r(jià)格難以隨行就市。

　　地方政府在進(jìn)行限價(jià)房用地招拍掛時(shí)，已經(jīng)限定了項(xiàng)目的售價(jià)。在售價(jià)的“天花板”下，開發(fā)商根據(jù)自己能承受的成本，留出合理利潤(rùn)，競(jìng)拍土地。

　　普通商品房則是先拍地，再根據(jù)地價(jià)加上各種成本和利潤(rùn)，形成最終售價(jià)。兩種價(jià)格形成機(jī)制恰好相反。

　　隨著供需關(guān)系的變化，普通商品房可以通過調(diào)節(jié)利潤(rùn)率而調(diào)整價(jià)格；限價(jià)房的價(jià)格則更多體現(xiàn)了成本，調(diào)整空間并不大。

　　以旗勝家園項(xiàng)目為例。2007年，住總以13.98億元中標(biāo)了西三旗限價(jià)房項(xiàng)目，“競(jìng)拍土地的時(shí)候，已經(jīng)把利潤(rùn)壓縮到8%的低水平。這兩年建設(shè)成本漲了很多，進(jìn)一步擠壓了我們的利潤(rùn)，很難有降價(jià)的空間。”王洪波說。

　　“限價(jià)房不愁銷售，政府作為定價(jià)者沒有提出降價(jià)，我們沒權(quán)力降價(jià)，也不會(huì)降價(jià)。”一位參與北京限價(jià)房開發(fā)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　在地方政府看來，由于限價(jià)房承擔(dān)著調(diào)控房?jī)r(jià)和市場(chǎng)“穩(wěn)定器”的雙重作用，并不會(huì)輕易調(diào)價(jià)。

　　王朝暉告訴記者，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，限價(jià)房的價(jià)格更能反映當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際成本，為市場(chǎng)提供了價(jià)格的“底部”。“在市場(chǎng)信心不足的情況下，政府降低價(jià)格，弊大于利。”

　　去年11月，廈門市政府通過媒體公布了政策性商品房的價(jià)格構(gòu)成，并明確政府不會(huì)調(diào)低價(jià)格。12月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)回暖。