主持人：本報記者 王曉華

　　嘉賓：翁志剛 市場研究中心主任

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司

　　上海證券報：最近一段時間以來，新地王頻出，業內驚呼，土地市場泡沫已現，對此您怎么看？

　　翁志剛：“泡沫”從來就沒有客觀的標準、精確的測量，我們可以換個角度來看這個問題。目前資產價格與實體經濟的背離是現實。也就是說開發商對未來房地產市場的預期可能超過了市場本身的一個漲幅。如果這種現象發生，這一撥有可能又會砸在手里。

　　本來2008年下半年以來，房地產業應該有一個調整期，但還沒等到調整充分時，市場又開始上漲，甚至出現瘋狂的現象。比如北京，3、4月份15000元/平的房子，一個月就漲到2000多元/平，一個月30%的漲幅確實不合情理。

　　上海證券報：07年的地王，在08年的經濟寒冬之際，曾遭遇很大的困難，您認為09年的地王前景如何，有可能遇到與08年相似的情況嗎？

　　翁志剛：09年“地王”推手與07年完全不同，體現在：第一，07年市場是經過了04-06年逐步升溫到達07年的熱度，多數開發商在積累后都在擴大再生產，資金鏈一直非常緊張，但是無論開發企業還是金融機構對未來的預期普遍非常高，相互促進催生“地王”。第二，現在由于貨幣政策寬松，資信良好的企業尤其是大中型、國有性質的企業獲取資金非常容易，企業“不差錢”，但企業、金融機構對未來預期存在爭議。第三，與07年“集體狂歡”相比，現在房地產企業之間存在著冷熱不均的現象，四萬億刺激之下有人歡喜，有人憂；在現在體制下，新“地王”有特殊的、不平等的供血渠道，從而可能即使未來市場不好，企業仍有可能存活。

　　基于以上分析，現在的地王與之前的相比，實際是不同的企業，在不同的背景中，做了不同的事情。

　　上海證券報：有人稱房地產市場出現“國進民退”現象，您如何看待這一現象，您認為這對未來的房地產市場格局會有什么影響？

　　翁志剛：現在看來，“國進民退”是暫時的，是經濟刺激政策的副產品：在四萬億政府投資以及寬松貨幣政策作用下，央企、大型實力企業突然“暴富”。其中，不少企業所處行業，本就存在生產過剩問題，再擴大產能，也不見得有好的發展前景。在地產市場有了量價齊升的行情后，這些企業就將更多的錢投入房地產市場，從而很容易的在房地產市場風光一把。但由于這些企業的市場化水平和業務操作能力可能存在一定差距，未來的這些地王的市場表現、盈利能力也不一定會樂觀。

　　但從長遠來看，無論財政政策還是金融政策都有暫時性，還不足以影響中國經濟制度，除非制度大調整，否則房地產行業依然將是市場化程度非常高的行業。