3月25日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》。其中，明確提出了“深化地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部等部委盡快研究開征物業(yè)稅。但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為開征物業(yè)稅面臨著諸多困難，在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。

　　問題1 對征收對象進(jìn)行評(píng)估

　　開征物業(yè)稅還面臨著征收物業(yè)價(jià)值難以有效評(píng)估的問題。除了物業(yè)的多樣性特點(diǎn)之外，評(píng)估人員短缺、評(píng)估體系尚未建立等都是制約的因素。

　　據(jù)悉，中國現(xiàn)在只有約3萬名評(píng)估師，注冊評(píng)估師不到1萬人，有些縣城連一個(gè)注冊估價(jià)師都沒有。這些人要對全國660個(gè)城市的幾百萬億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估顯然是力不從心，無法正確評(píng)估就不能合理征收物業(yè)稅。此外，能否保證專業(yè)人士評(píng)估房產(chǎn)時(shí)不會(huì)發(fā)生尋租行為等，這些均是擺在面前的實(shí)際問題。

　　問題2 對現(xiàn)行稅收體系影響

　　征收物業(yè)稅對現(xiàn)行的稅收體系也造成較大影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，對于不同的物業(yè)，怎樣進(jìn)行區(qū)分？是按照地理位置，還是按照戶型面積、擁有套數(shù)或者按照物業(yè)價(jià)值，標(biāo)準(zhǔn)很難界定。

　　因?yàn)�，我國目前僅居住類房屋就分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公房、拆遷安置房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、市政建設(shè)用房等一系列不同政策的房屋。對于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值并征收物業(yè)稅存在困難。不可能對不同房屋定不同稅率，導(dǎo)致幾十種的不同征稅待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區(qū)的房子多為一些舊房子，這些房子戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境差，但位置好，房子價(jià)值高，業(yè)主按說應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主，如何保證物業(yè)稅的繳納？

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，物業(yè)稅的征收是從流通環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)的變革，從長遠(yuǎn)利益來看，既有利于國家財(cái)政收入的穩(wěn)定，又有利于物業(yè)持有者的保值增值，因此是稅收發(fā)展的必然趨勢。但是，從目前我國的實(shí)際情況來看，只有把當(dāng)前面臨的諸多問題解決好，才能為順利開征物業(yè)稅鋪平道路。

　　問題3 物業(yè)及土地歸屬權(quán)

　　開征物業(yè)稅首先面對物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題。因?yàn)椋�物業(yè)稅從其屬性來看是一種財(cái)產(chǎn)稅，目的是為了納稅人所持有的物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。正因?yàn)槿绱�，納稅人才愿意繳納該項(xiàng)稅賦。其前提是物業(yè)的保值、增值，征收的基礎(chǔ)是建立在物業(yè)及土地的私有化之上的。而在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。這就是說，我們購買的物業(yè)隨著時(shí)間的增長其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點(diǎn)來看，我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題，對現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革。而要進(jìn)行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財(cái)政及短期利益的問題。

　　問題4 物業(yè)稅的司法地位及立法程序

　　開征物業(yè)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律關(guān)系調(diào)整的問題，因?yàn)�，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新的稅種，必須經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)法律地位才能實(shí)施。而要設(shè)立這個(gè)復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，從多部門決策到經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)決議，再到提交到全國人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要3年時(shí)間才能完成。

　　此外，開征物業(yè)稅必然會(huì)涉及很多稅種、很多收費(fèi)的合并，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進(jìn)行？《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)的修改，這些都不是短期能夠?qū)崿F(xiàn)的。

　　開征物業(yè)稅促樓市健康發(fā)展

　　雖然開征物業(yè)稅難度重重，但是無論是從國外的實(shí)際案例還是從我國財(cái)稅體制的發(fā)展趨勢來看，開征物業(yè)稅是必然的發(fā)展趨勢，從長遠(yuǎn)來看既符合國家利益，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有利于購房者實(shí)際利益的維護(hù)。

　　任啟鑫指出，如果開征了物業(yè)稅，土地出讓制度發(fā)生了改變，開發(fā)商不必一次性支付高額的土地出讓金，資金壓力必然減少，也不再會(huì)出現(xiàn)高地價(jià)推高高房價(jià)的“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，而且，其他流通開發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦也必然會(huì)減少，如房產(chǎn)稅等等。這必然會(huì)減少開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，而且，也不會(huì)再出現(xiàn)為了拿地而導(dǎo)致腐敗的問題。這非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從購房者角度來看，由于物業(yè)稅是持有稅，是分期繳納，這就避免了一次性支付巨大的房款，購房負(fù)擔(dān)大為減少，購房者不必為了沉重的月供而煞費(fèi)心機(jī)，輕松買房成為了現(xiàn)實(shí)。

　　本報(bào)記者 趙麗萍