物業稅是政府向房產物業征收的一種財產稅,通常向物業的業主或者租戶征收,稅務機關會定期對物業進行估值,并以估值的某個百分比作為應繳的物業稅額。顯然,物業稅是一種在房產物業保有環節中征收的一種稅項。

　　開征物業稅目標是平抑房產物業價格,增加財政收入

　　開征物業稅希望達到以下兩個目標:一是平抑房產物業價格。擁有房產物業數量越多,需要繳納的物業稅額就會越高,從而形成了新思維:買家購置、擁有的物業若長期空置,由于擠占了公共資源,也需要為此付出代價。因此,物業持有人為了避免繳納高昂的物業稅,會選擇拋售手頭多余的房產物業,從而有助于平抑房地產價格；另一方面,現有的制度安排是房地產開發商一次性支付70年的土地出讓金等稅費,再等待物業出售的時候把稅費轉嫁給買家,此安排對于大型發展商有利。而開征物業稅則相當于把相關的稅費分攤到房產物業的保有環節,有助于中小型的發展商進入市場,增加房產物業供給,從而也達到平抑房產價格的目標。二是增加政府尤其是地方政府財政收入。物業稅作為向不動產征收的稅項,屬于地方稅的范疇,具有財政收入穩定的特征,適合地方政府用來向轄區居民提供教育、醫療等公共服務。

　　稅基難確定制約了物業稅的順利開征

　　盡管從以上兩個目標考慮,我國確實有盡快開征物業稅的必要。可是,以下幾個因素可能制約了物業稅的順利開征:

　　第一,稅基的確定問題。從公平的原則出發,一旦物業稅開征,所有的物業都應納入課征范圍,而稅基可能是物業市值或者租值的升值部分,譬如香港地區,是對全港的物業,無論是住宅還是商用大廈,無論是自住還是出租,都由政府的差餉物業估價署定期對物業的應課差餉租值作出評估,然后由物業的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府繳納。然而在內地,人們對于物業稅的稅基有不同的理解,有人認為應該對所有的物業進行普征,也有人認為應該對于居住面積小于某個數字的自住物業作出豁免,而對于第二套或者以上的物業課征。可是前者可能需要對包括經濟適用房、廉租房在內的物業都實行課征,從而讓人對物業稅的公平性提出質疑；而后者對于如何界定第二套或者以上的物業會產生困難:如果一名廣州居民到上海置業,而且用別人的名字購買,如何判斷是同一人購買的物業?另外,針對的第二套或者以上的物業課稅是否具有追溯力,如果答案是肯定的,問題在于過去購買的物業都是一次性繳納了70年的土地出讓金,再征收物業稅就有重復課稅之嫌；如果是“老物業老辦法、新物業新辦法”,對于現有的擁有超過一套物業的所有者或者使用者作出豁免,會一定程度上削弱了物業稅的公信力以及功效。

　　長遠而言物業稅對于平抑房產物業價格的作用非常有限

　　第二,物業稅開征是否能夠真正平抑房產物業價格,仍然是未知之數。事實上,影響房產物業價格的因素有很多,稅收只是其中之一。譬如,福利房政策、房地產收費、經濟發展水平等因素對于房地產價格的影響可能大于物業稅。即使物業稅的出臺對物業價格產生抑制作用,但是導致物業價格大跌的可能性不大。因為物業稅對物業價格的影響程度還取決于稅率的設定,如果稅率顯著高于銀行貸款利率,以投資為目的的購房行為已差不多無利可圖,可是以自住為目的的購房行為則受影響有限。個人認為,我國房價長期走高,主要與我國城市化的速度加快,都市人口快速膨脹,城市土地供給有限有關。物業稅長遠而言對于平抑房產物業價格的作用非常有限。

　　采取比較審慎的態度是合乎邏輯的,當前可以考慮先從爭議較小的商用物業著手

　　第三,作為地方稅或者財產稅的重要組成部分,物業稅的開征能夠為地方政府帶來相對穩定的財政收入,本來應該得到地方政府的支持。可是在現行分稅制的財政體制下,地方政府的事權、財權并不統一,加上地方官員在追求任期GDP最大化的動機驅使下,地方政府更愿意取得一次性的土地出讓金的收入而不是在物業的保有環節征收相關的稅項。因此,物業稅的開征未必能夠得到地方政府的支持和配合。綜合而言,在開征物業稅問題上,采取比較審慎的態度是合乎邏輯的。當然,用積極的態度看物業稅的開征,當前我們可以考慮先從爭議較小的商用物業著手,然后再考慮擴展至第二套或者以上的住宅物業,尤其是別墅等豪華住宅,最后才擴展至把所有的房產物業納入課征范圍。（作者 林江）